Sống xanh – “chiêu bài” cứu điểm nóng đất nền từng tan hoang giữa đại dịch?

Cuối tháng 3, trong bối cảnh đại dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái ngủ đông thì Hòa Lạc nổi lên như một hiện tượng với cơn sốt chóng vánh bùng lên trong 1 tuần. Căn nguyên của cơn sốt là thông tin một tập đoàn lớn đề xuất đầu tư 2 khu đô thị trên địa bàn huyện Thạch Thất (Hà Nội). Đây là hai khu đô thị lớn có quy mô lên tới 500ha, nằm gần khu công nghệ cao Hòa Lạc và đại lộ Thăng Long. Xã Đồng Trúc (Thạch Thất, Hà Nội) giáp với siêu dự án này và trở thành điểm nóng bỏng của cơn sốt. 

Khi đó, dù dịch bệnh đang diễn biến vô cùng phức tạp nhưng hàng dài ô tô nối đuôi nhau trên con đường liên xã dẫn về Đồng Trúc để xem và mua đất. Giá đất nhảy múa theo giờ, theo ngày, được trao tay liên tục trên những tờ giấy kí cọc. Giá đất tại đây tăng chóng mặt, đất ở Quan Giai, Đồng Táng (Đồng Trúc) tăng từ mức 3-4 triệu đồng/m2, trong ngõ sâu lên mức 9-10 triệu đồng/m2, từ mức 4-5 triệu đồng/m2 mặt ngõ to lên mức 12-16 triệu đồng/m2. Những lô đất có thể kinh doanh được, mức tăng lên tới 300% chỉ trong vòng 1 ngày, từ 7 triệu đồng/m2, giá rao bán là 19-20 triệu đồng/m2. Thị trường là sự chiếm lĩnh của cò đất và đầu nậu. 

Bùng lên rất nhanh và cơn sốt đất Hòa Lạc cũng nhanh chóng hạ nhiệt. Ngay khi chính quyền vào cuộc, minh bạch thông tin và cảnh báo, cơn sốt đất Hòa Lạc nhanh chóng xẹp lép. Những lô đất trước đó được rao bán hơn chục triệu mỗi m2 nay rớt giá thê thảm, trở lại mức ban đầu dao động 3-5 triệu đồng/m2. Những người “ôm bom” cuối cùng dù có cắt lỗ sâu nhưng không ai hỏi mua. 

Kế đó, thị trường Hòa Lạc rơi vào trạng thái im lìm khoảng 1 tháng. Thời gian gần đây, đất Hòa Lạc lại sôi sục khi nhiều khu đất do các cá nhân nhỏ lẻ phân lô bán nền chạy quảng cáo rầm rộ. Thông tin giới thiệu đất được rải trên các hội, nhóm, tin rao. “Luận điệu” được các môi giới đưa ra để quảng cáo cho đất Hòa Lạc là nguồn cầu dồi dào: số lượng các chuyên gia đổ về đây làm việc, sinh sống sẽ rất lớn khi khu công nghệ cao Hòa Lạc phát triển hay xu hướng sống xanh của nhà giàu Hà Nội, sẽ chọn những vùng ngoại ô thuận tiện giao thông để làm nhà vườn. 

Đất Hòa Lạc tiềm năng nhưng tùy thuộc từng vị trí và mang tính chất dài hạn. Ảnh minh họa

Trong vai người mua đất, phóng viên được môi giới giới thiệu và dẫn đến một khu đất ở Thạch Thất, gần khu công nghệ cao Hòa Lạc, gồm vài chục nền, có giá bán từ 8-10 triệu đồng/m2. Để thuyết phục nhà đầu tư xuống tiền, môi giới cho biết khu đất này với vị trí gần khu công nghệ cao Hòa Lạc sẽ là nơi ở lý tưởng của các chuyên gia nước ngoài, các cán bộ cao cấp của các công ty, các tập đoàn có nhà máy tại đây. Nghe qua tưởng như rất thuyết phục, nhưng trên thực tế, khu đất vài chục lô này chỉ là sản phẩm phân lô bán nền mang tính nhỏ lẻ, tự phát của một chủ đất. Cả khu không có gì ngoài đất và đất. 

Trong khi đó, nếu nhìn rộng ra các thị trường đang phát triển rất mạnh bất động sản công nghiệp ở miền Bắc là Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên thì các chuyên gia nước ngoài làm việc ở đây vẫn còn phải chọn giải pháp di chuyển mỗi ngày hàng chục cây số về Hà Nội để được sống tại các dự án có sự đồng bộ trong tiện ích và dịch vụ. Hoặc họ sẽ chỉ chọn thuê những dự án cao cấp vốn còn hiếm hoi được hình thành ở các thị trường tỉnh. Do đó, những khu đất chỉ toàn đất, mang tính nhỏ lẻ, tự phát, không đi kèm dịch vụ và tiện ích này chắc chắn không thể hấp dẫn đối tượng khách hàng khó tính là các chuyên gia làm việc tại các khu công nghiệp. 

Một số môi giới khác tích cực quảng cáo những thửa đất lớn lên tới 3.000-4.000 m2 thuộc khu vực Hòa Lạc, cụ thể là Phú Cát, Hòa Thạch (Quốc Oai) hay Tiến Xuân (Thạch Thất) theo xu hướng sống xanh: là nơi lý tưởng làm nhà vườn hoặc phát triển homestay cho thuê. Thế nhưng trên thực tế, nếu so với các khu vực ngoại thành Hà Nội khác như Sóc Sơn, Ba Vì hay giáp ranh Hà Nội như Lương Sơn, Kỳ Sơn (Hòa Bình) thì khu vực Hòa Lạc thua xa về cảnh quan thiên nhiên để có thể trở thành một nơi nghỉ dưỡng lý tưởng hay phát triển du lịch nghỉ dưỡng ven đô. Đơn cử, một dự án nghỉ dưỡng đình đám, đạt chuẩn 4 sao tại khu vực Thạch Thất có giá thuê 4 triệu đồng/đêm, dù đưa vào vận hành 7 năm nay nhưng tỉ lệ lấp đầy vẫn thấp. Một resort có sự đồng bộ trong tiện ích, dịch vụ còn hiu hắt thì không rõ những homestay, nhà vườn nhỏ lẻ do cá nhân xây dựng sẽ ra sao nếu được đưa vào vận hành tại vùng này?

Trước làn sóng quảng cáo mới ào ạt của môi giới khu vực, ông N.M.Hạnh - một nhà đầu tư kì cựu tại Hà Nội cho biết, cần phải cảnh giác với những chiêu thức marketing, quảng cáo này. Rất có thể đây là một động thái đẩy hàng mới của những nhà đầu tư đã ôm một lượng lớn đất Hòa Lạc trước đó. Ông Hạnh đánh giá đất Hòa Lạc tiềm năng nhưng tiềm năng này tùy thuộc từng vị trí và mang tính chất dài hạn. Do đó, nhà đầu tư cần phải nắm rõ quy hoạch và nếu đầu tư ở đây phải xác định tâm thế chờ đợi trong trung và dài hạn.

Duy Bách