Doanh nghiệp bất động sản ồ ạt phát hành trái phiếu

Cuộc đua phát hành trái phiếu trong 6 tháng cuối năm 2018 - nửa đầu năm 2019 của các doanh nghiệp bất động sản gây chú ý bởi lượng phát hành lớn với mặt bằng lãi suất rất cao. Chẳng hạn, Công CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) hồi cuối quý 1/2019 đã phát hành 200 tỷ đồng trái phiếu, mức lãi suất lên tới 14,5%, cao hơn lãi suất trong các đợt phát hành trước (10,5% và 12%).

Công ty CP Đầu tư Văn Phú (VPI) cũng phát hành thành công 8.000 trái phiếu hồi tháng 5/2019 với tổng giá trị 800 tỷ đồng (100 triệu đồng/trái phiếu). Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng là nhà đầu tư trái phiếu. Trong kỳ tính lãi đầu tiên, lãi suất áp dụng ở mức 12%/năm.

Đóng trụ sở tại quận 1 (TP.HCM), một tập đoàn bất động sản cũng thông báo kế hoạch dự kiến phát hành 1.300 trái phiếu riêng lẻ trong tháng 6 vừa qua với mệnh giá 1 tỷ đồng/trái phiếu. Loại trái phiếu này là trái phiếu doanh nghiệp không chuyển đổi, kỳ hạn 4 năm, lãi trả 3 tháng/lần, có tài sản đảm bảo.

Nhu cầu phát hành trái phiếu dài hạn của doanh nghiệp kinh doanh nhà đất đã manh nha từ năm 2018 và nhanh chóng tạo thành các đợt sóng ngầm mạnh mẽ. Tập đoàn Đất Xanh (DXG) từ tháng 11 năm ngoái đã lấy ý kiến cổ đông phát hành tối đa 1.400 trái phiếu chuyển đổi kỳ hạn 5 năm, mệnh giá 1 tỷ đồng/trái phiếu (tương đương 1.400 tỷ đồng).

Để huy động vốn phát triển dự án, nhiều doanh nghiệp địa ốc rầm rộ phát hành trái phiếu. (Ảnh: Quỳnh Trần)

Tương tự, Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) cũng phát hành riêng lẻ tối đa 470 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi nhưng không có bảo lãnh, chứng quyền; thời gian phát hành là tháng 12/2018; kỳ hạn 3 năm. Doanh nghiệp sử dụng số tiền thu được từ phát hành trái phiếu cho việc tăng quy mô hoạt động tài chính, đầu tư vào các dự án, chương trình của công ty.

Một ông lớn địa ốc khu vực phía Bắc (niêm yết tại sàn TP.HCM) cũng phát hành 20 triệu trái phiếu với tổng giá trị 2.000 tỷ đồng hồi tháng 8/2018, có kỳ hạn 3 năm (từ ngày 2/8/2018 tới ngày 2/8/2021). Đến tháng 9 năm ngoái, công ty tiếp tục phát hành 5.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 2 năm (từ ngày 13/9/2018 tới ngày 13/9/2020). Doanh nghiệp này trước đó cũng đã phát hành 5.500 tỷ đồng trái phiếu vào tháng 10/2017 với kỳ hạn 3 năm (từ ngày 19/9/2017 tới ngày 19/9/2020).

Công ty CP Tập đoàn Sunshine cũng không ngoại lệ khi phát hành 100 triệu trái phiếu mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu với tổng giá trị 10.000 tỷ đồng. Loại trái phiếu này có kỳ hạn 3 năm (từ ngày 8/10/2018 tới ngày 8/10/2021), không có bảo lãnh thanh toán, không có tài sản đảm bảo, không kèm chứng quyền, không được chuyển đổi. Doanh nghiệp sử dụng tiền thu từ trái phiếu để thực hiện các dự án, tăng quy mô hoạt động vốn. 

Nội dung công văn báo cáo những rủi ro, khó khăn của thị trường địa ốc Sài Gòn nửa đầu năm 2019 của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nêu rõ, cơn khát vốn của doanh nghiệp kinh doanh nhà đất được thể hiện qua làn sóng phát hành trái phiếu nói trên.

Theo HoREA, việc Ngân hàng Nhà nước hạn chế dần tín dụng vào bất động sản khiến doanh nghiệp gặp khó trong tìm kiếm nguồn vốn thay thế. Để bổ sung vốn, doanh nghiệp mở rộng hợp tác với công ty nước ngoài (vốn FDI), tìm kiếm vốn trên sàn chứng khoán và phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Dẫn số liệu từ báo cáo của các công ty chứng khoán, HoREA cho hay, các doanh nghiệp xây dựng, hạ tầng, địa ốc trong 5 tháng đầu năm 2019 đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp với tổng trị giá lên tới 16.230 tỷ đồng (chiếm 27% tổng giá trị trái phiếu đã phát hành). Cá biệt, có công ty phát hành trái phiếu ở mức lãi suất 12-14,5%/năm, so với lãi suất tiết kiệm cao gấp 2 lần.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư bất động sản Việt An Hòa đưa ra 4 lý do khiến làn sóng phát hành trái phiếu doanh nghiệp địa ốc bùng nổ trong thời gian qua.

Thứ nhất, trái phiếu là kênh huy động vốn thay thế tối ưu cho doanh nghiệp đang có nhu cầu phát triển dự án bất động sản khi ngân hàng siết tín dụng vào lĩnh vực địa ốc.

Thứ hai, đối với vòng đời 1 dự án, thời hạn phổ biến của trái phiếu 2-3 năm trở lên được đánh giá là mốc thời gian khá an toàn. Trong khoảng thời gian này, doanh nghiệp có thể dùng vốn ổn định, đáp ứng đúng tiến độ dự án.

Thứ ba, những đợt phát hành trái phiếu trong 6-12 tháng qua có điểm chung là doanh nghiệp chấp nhận mức lãi suất cao vì đây là vốn huy động dài hạn. Mặt khác, so với trái phiếu có tài sản đảm bảo, lãi suất của loại trái phiếu không có tài sản đảm bảo có thể cao hơn.

Thứ tư, hiện các doanh nghiệp địa ốc đang hướng tới phát triển dự án quy mô khu đô thị với dòng vốn cực lớn trong khi ngân hàng đang hạn chế cho vay, do đó việc phát hành trái phiếu lãi suất cao là phương án khả thi nhất.