Doanh nghiệp bất động sản: Vẫn “nắm đằng chuôi”

Nếu nghiêm túc rà soát lại tiến độ bàn giao của các dự án BĐS, sẽ thấy tình trạng chậm bàn giao nhà của chủ đầu tư không phải là câu chuyện mới.

Tuy nhiên trước đây hầu như khách hàng không kêu ca dù cho thời gian bàn giao chậm tiến độ có thể kéo dài 5 -7 tháng. Lý do “an ủi” họ là sản phẩm BĐS khi đó thực sự là “vàng” với những khoản lãi kếch xù trên mức mong đợi luôn hứa hẹn…

Giá rớt, “mặt trái” bị phơi bày

Nay thì nền kinh tế diễn biến xấu thị trường BĐS không quá “màu mỡ” để “ru ngủ” khách hàng như trước nữa. Không những khách hàng không dễ tính hay nhẫn nhịn cam chịu như trước, mà đã bắt đầu có những động thái mạnh mẽ như dọa kiện ngược lại chủ đầu tư, để yêu cầu thoái vốn hoặc phạt nặng về kinh tế. Điều này không đáng bị lên án, vì khách hàng dám chơi đúng luật để bảo vệ quyền lợi chính đáng và hợp pháp của mình. Tại các nước phương Tây, việc tuân thủ đúng luật đã trở thành nguyên tắc chi phối mọi hợp đồng kinh tế, chứ không riêng gì các giao dịch mua bán nhà đất. Chỉ có người Việt Nam mới quá dễ dãi với nhau như vậy.

Với việc toàn cảnh thị trường BĐS trầm lắng kéo dài suốt từ đầu năm 2010 đến giờ, đặc biệt là từ khi có chủ trương siết chặt vốn tín dụng cho vay BĐS, khi các dòng tiền đổ vào BĐS thoái trào, hệ quả đương nhiên là các DN BĐS rất thiếu vốn để triển khai dự án, thậm chí có không ít dự án BĐS rơi vào tình trạng… bất động(!) Tại những dự án chủ đầu tư chưa kịp hoàn thiện thủ tục để chuyển từ hợp đồng góp vốn sang hợp đồng mua bán, khách hàng sử dụng chính sự chậm trễ đó để yêu cầu thoái vốn. Còn những dự án đang đầu tư dở dang và bị hoãn đi hoãn lại nhiều lần thời điểm bàn giao, chủ đầu tư phải đối mặt với những yêu sách chưa có tiền lệ trên thị trường BĐS Việt Nam như: Bị kiện, yêu cầu bồi thường bằng kinh tế… Có một dự án căn hộ - khách sạn nghỉ dưỡng tại miền Trung chậm tiến độ, chủ đầu tư phải chấp nhận chi phí trả tiền thuê phòng khách sạn cho khách mua nhà trong kỳ nghỉ hè vừa qua.

Vì sao nên nỗi?

Lý giải nguyên nhân những “đại gia BĐS” càng lớn, càng dễ bị kiện vào thời điểm này không khó. Đây là những DN cùng lúc “ôm” nhiều dự án BĐS lớn. Xuất phát điểm của những “đại gia” này là đi lên nhờ sự chênh lệch địa tô là chính chứ không phải nhờ kỹ năng quản trị, kinh doanh tài ba. Với 1 -2 dự án thành công ban đầu, họ lao vào vòng xoáy đầu tư – đầu tư – và đầu tư. Thành công của các dự án này hầu như vẫn tuân thủ công thức là “vắt đất đẻ ra tiền” là chính. Khi có nhiều tiền, họ càng triển khai nhiều dự án và “cơn khát vốn” cứ thế nhân lên và rơi vào trạng thái không có điểm dừng.

Hệ quả là, sau thành công ban đầu, họ rơi vào tình thế buộc phải lấy tiền của dự án sau để triển khai dự án huy động vốn trước, do đó “vòng quay” tất yếu của những DN này là luôn luôn phải “đẻ” các dự án mới. Nếu thị trường vẫn khan hiếm hàng và chủ đầu tư vẫn ở “chiếu trên” như chục năm nay thì gót chân Asin của các đại gia chưa dễ gì bộc lộ. Nhưng nay, tất cả đã rõ ràng, khi các “nguồn dinh dưỡng” nuôi sống thị trường BĐS bỗng dưng bị thu hẹp, năng lực thực sự của các “đại gia” đã phơi bày trọn vẹn.

Ông Phạm Văn Hải – Tổng giám đốc Cty Địa ốc ACB rất khảng khái chỉ rõ: “Bấy lâu nay, khi đầu tư dự án, các DN thường chỉ có 15 - 20%, phần còn lại là vay của ngân hàng và khách hàng sau khi xây dựng móng”. Nay tín dụng địa ốc bị siết giảm, chắc chắn sẽ xuất hiện ngày càng nhiều các dự án thu tiền của dân đã lâu nhưng không có khả năng bàn giao nhà vì tiền của khách góp vào có thể đã bị chuyển sang một “kênh” đầu tư khác và “kênh” đó có thể cũng rơi vào tình trạng không sinh lời, thậm chí lỗ vốn!

Kịch bản tồi tệ?

Sự kiện khách hàng đòi lãi phạt chậm bàn giao căn hộ như tại Quốc Cường Gia Lai 1 sẽ “châm ngòi” cho nhiều vụ kiện cáo sau này. Nếu họ lấy cớ chậm tiến độ để hủy hợp đồng và đòi tiền thì chắc chắn nhiều chủ đầu tư không có tiền để trả cho khách.

Tuy nhiên, đại diện một Cty kinh doanh BĐS tại Hà Nội cho hay, ai lo cứ lo chứ Cty của ông không lo dù rằng dự án chắc chắn bị chậm. Sở dĩ như vậy là vì suốt thời gian qua, khách hàng cũng... chậm nộp tiền theo tiến độ quy định tại hợp đồng. Còn trong hợp đồng mua bán, Cty đã “gài” một điều khoản chắc nịch rằng “trường hợp khách hàng nộp chậm sẽ bị tính lãi theo ngày và ở mức lãi vay cao nhất”. Tất nhiên thế nào là “mức lãi vay cao nhất” thì không có giải thích định nghĩa, nhưng nếu bị ép thì phía DN BĐS cũng có thể… ép ngược lại.

Với các trường hợp nộp tiền muộn, các Cty BĐS đều gửi thông báo qua bưu điện tới tay khách hàng, tuy nhiên khi khách hàng tới đóng tiền thì không bao giờ và cũng chưa từng một ai bị tính lãi. Tuy nhiên không tính lãi không có nghĩa là không bị… ghi sổ. “Nếu cần, chúng tôi sẽ đem ra đối trừ, tất nhiên đó chỉ là vũ khí để phòng vệ của chúng tôi mà thôi, hy vọng không phải sử dụng đến!” – chủ đầu tư nọ nói.

Mặc dù nói mạnh như vậy, nhưng đại diện Cty BĐS nọ phải thừa nhận, đó là kịch bản tồi tệ mà không một ai muốn diễn ra, nhất là những Cty đang nỗ lực xây dựng thương hiệu, uy tín: “Điều chúng tôi sẽ làm là xin lỗi và tìm cách chia sẻ với khách hàng bằng việc bù đắp lại những quyền lợi khác cho họ, ví dụ như có thể miễn phí quản lý 1 năm, hoặc có thể giá tăng thêm một vài tiện ích khác cho căn hộ. Tôi tin, nếu cư xử đúng mực, khách hàng sẽ thông cảm và cùng chia sẻ với mình trong lúc khốn đốn này”.

(Theo baoxaydung)