Doanh nghiệp BĐS cần xây dựng kế hoạch tồn kho thích hợp

Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa ông Trần Khánh Quang nêu ra một số giải pháp để thống kê lượng tồn kho bất động sản hiệu quả như sau:

Theo ông Quang, để thống kê lượng hàng tồn kho BĐS của các doanh nghiệp, Sở Xây dựng TP yêu cầu các doanh nghiệp báo cáo về các dự án đủ điều kiện bán hàng, tức đã xong cơ sở hạ tầng. Chẳng hạn, trước khi huy động vốn từ khách hàng thông qua hình thức bán sản phẩm căn hộ chung cư hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải đầu tư hoàn thiện phần móng. Doanh nghiệp thường làm báo cáo đều đặn trong mấy tháng đầu, vì thế số liệu dễ bị thiếu sót hoặc cập nhật gián đoạn trong khoảng thời gian nào đó khi đang xây dựng.

Với các tổ chức tư vấn, thông thường họ khảo sát thống kê lượng tồn kho BĐS trên con số công bố của doanh nghiệp và một số thủ thuật để suy ra lượng hàng tồn. Đồng thời, tùy quy mô và trình độ của bộ phận nghiên cứu thị trường của công ty mà sẽ có con số khác nhau. Trong trường hợp dựa vào số liệu bán hàng công bố PR của doanh nghiệp, thường là công bố bán hàng hoàn thành 100% của đợt 1, đợt 2, đợt 3 hoặc toàn bộ dự án, song trên thực tế được bao nhiêu là con số rất chênh lệch. Số liệu tồn kho BĐS rất khó chính xác nếu thông qua các thủ thuật để dò tìm.

Doanh nghiệp địa ốc cần xây dựng kế hoạch tồn kho thích hợp để đảm bảo
rủi ro cho việc xây dựng dự án đến khi hoàn chỉnh.

Giá trị căn hộ tồn kho sẽ được Sở Xây dựng tính trên dự toán của doanh nghiệp khi trình phương án đầu tư. Cụ thể, giá trị này thường bằng 60-70% thực tế. Mặt khác, công tác thống kê số liệu của Sở Xây dựng được thực hiện một cách thụ động và bài bản dựa theo pháp lý, tuy nhiên thị trường BĐS hiện nay là một thị trường không minh bạch nên số liệu mang tính tham khảo là chủ yếu. Trong khi đó, việc đánh giá của các đơn vị tư vấn doanh nghiệp nhìn chung có tính thực tế hơn theo diễn biến của thị trường, các đơn vị kinh doanh BĐS tung hàng bán và đơn vị tư vấn đánh giá là bán được bao nhiêu, theo đó sẽ biết lượng hàng tồn kho. Thường thì biên độ chính xác của các đơn vị tư vấn là 20% (đúng khoảng 80%).

Ông Quang cho rằng, doanh nghiệp địa ốc cần có một kế hoạch tồn kho thích hợp nhằm đảm bảo rủi ro cho việc xây dựng dự án đến khi hoàn chỉnh. Để hoàn thành dự án, doanh nghiệp BĐS hiện nay cần khoảng 24 tháng triển khai xây dựng. Bằng nhiều năm kinh nghiệm trong nghề, ông Quang đề nghị nên phân bổ tỷ lệ bán hàng theo từng kỳ 6 tháng với tỷ lệ 4 kỳ tương ứng là 30% - 30% - 25% - 15%. Hiện nay, rất khó để nói chính xác lượng tồn kho BĐS trên thị trường Tp.HCM bao nhiêu là hợp lý. Thế nhưng, nhu cầu thực tế nhà ở vẫn còn rất lớn bởi với dân số gần 10 triệu người mà lượng tiêu thụ sản phẩm BĐS thực tế chỉ đáp ứng được 10% nhu cầu. 

Lượng tồn kho cao hay thấp là do doanh nghiệp tung ra thị trường các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực và phụ thuộc vào chính sách của Nhà nước hỗ trợ người mua nhà đầu tiên cũng như chính sách tín dụng. Trên thị trường hiện nay, các sản phẩm dưới 1 tỷ đồng đang được tiêu thụ tốt, lượng hàng tồn hết 90% là sản phẩm trung và cao cấp.