Giá đất tăng vùn vụt, nhiều ngân hàng ra tay "trị" sốt đất

Hiện tại, các ngân hàng đang có động thái siết chặt vốn vay. Cùng với đó, các nhà đầu tư cũng bắt đầu có những chuyển dịch...

Hạ tầng không đổi, giá đất vẫn tăng chóng mặt

Vào ngày 17/4 vừa qua, chúng tôi đã giả làm người mua đất để tiếp cận bà X., một môi giới nhà đất thuộc địa bàn xã Tân Phú Trung (Củ Chi, Tp.HCM). Môi giới này khoe một tập dày hơn 200 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) do khách gửi bán.

Bà X. cho biết, các sổ đỏ này hầu hết là đất trồng cây lâu năm hoặc đất vườn. Sau đó, bà X. dẫn chúng tôi đi xem hai khu đất vườn nằm trên nhánh đường hương lộ 2, xã Tân Phú Trung, có giá chào bán 4,2 triệu đồng/m2.

Qua tìm hiểu được biết, giá đất khu vực này thời điểm cuối năm ngoái chỉ dao động trong khoảng 1,5 - 2 triệu đồng/m2. Điều đáng nói là, giá đất nơi đây vẫn tăng vùn vụt dù hạ tầng không có gì thay đổi.

Giới thiệu với chúng tôi khu đất cỏ mọc um tùm, xung quanh dân ở thưa thớt, bà X. thông tin, cuối năm trước giá đất tăng khi có tin đồn sẽ xây dựng đại lộ ven sông Sài Gòn. Từ đó trở đi, giá đất cứ tăng ầm ầm dù không thấy có thêm thông tin gì về hạ tầng. Phần lớn các giao dịch là nhà đầu tư mua xong rồi gửi lại môi giới bán với giá cao hơn.

Kết quả khảo sát của phóng viên tại các khu vực được cho là điểm nóng của thị trường địa ốc Tp.HCM thời gian qua như quận 9, Thủ Đức... cho thấy, hoạt động mua bán đang diễn ra khá sôi động. Thế nhưng, thị trường đã bắt đầu xuất hiện tình trạng nhà đầu tư đất nền bán chốt lời và dịch chuyển sang đầu tư tại các khu vực khác.

Người dân làm thủ tục công chứng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng ở quận 5, Tp.HCM ngày 16/4/2018. (Ảnh: T.T.D).

Một nhà đầu tư ở quận 9, ông Hoàng Hải cho biết, mới đây ông đã bán hai mảnh đất ở gần cảng Phú Hữu với diện tích xấp xỉ 200m2, mức giá 29 triệu đồng/m2, tăng 6-7 triệu đồng/m2 so với thời điểm trước Tết.

Ông Hải chia sẻ: "Tôi thấy giá đất ở quận 9 đã tăng lên cao quá rồi, khó có khả năng tăng mạnh thời gian tới nên tranh thủ bán rút tiền ra đầu tư về Long Thành".

Cơn sốt đất hiện đã lan rộng và nhanh ra các khu vực vùng ven Sài Gòn, các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu...

Minh chứng là, tại Cần Giuộc - "điểm nóng" nhất ở Long An hiện nay, ghi nhận ngày 17/4, lô đất 120m2 tại xã Mỹ Lộc đang được anh Nguyễn Văn Thành - người chuyên mua bán đất ra giá 1,1 tỉ đồng. Hồi tháng 10/2017, lô đất này giá chỉ 550 triệu đồng, anh Thành cho hay.

Vốn đổ vào bất động sản Tp.HCM trong các năm 2015, 2016, 2017. Nguồn: Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Tp.HCM. (Dữ liệu: Ánh Hồng. Đồ họa: V.Cường)

Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường tỉnh Long An, ông Phan Nhân Duy thông tin, giá đất hiện vẫn có xu hướng tăng tại các vùng nói trên của Long An.

Theo vị này: "Có nhiều nguyên nhân tăng giá như khu vực Cần Giuộc, Cần Đước đang có nhà đầu tư đề xuất thành lập khu kinh tế mở. Tuy chỉ mới ở công đoạn lấy ý kiến nhưng giá đất đai vẫn sôi động theo".

Trong khi đó, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Long An, ông Nguyễn Văn Hùng cho biết còn có một nguyên nhân khác khiến giá đất tăng. Qua đợt rà soát mới đây, Sở phát hiện nhiều nhà đầu tư dù chưa thực hiện xong dự án nhưng vẫn đưa ra các quảng cáo hoành tráng về dự án của mình.

Ví dụ, vào ngày 12/4, Thanh tra Sở Xây dựng tỉnh Long An đã lập biên bản với chủ đầu tư dự án khu dân cư Hiển Vinh (huyện Đức Hòa). Lý do lập biên bản là, nhà đầu tư không tổ chức lập dự án đầu tư xây dựng dù dự án đã thi công...

Trước đó, Sở Xây dựng cũng từng phát hiện chủ đầu tư dự án này thi công, quảng cáo và nhận tiền đặt chỗ dự án trong khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi cơ quan có thẩm quyền.

Đất bị thổi giá, ngân hàng phòng thủ

Hiện không ít ngân hàng đã đưa ra các biện pháp để ngăn ngừa rủi ro trước các khoản vay bất động sản trong bối cảnh giá nhà đất ngày một tăng cao.

Tổng giám đốc VietinBank, ông Lê Đức Thọ cho hay, các ngân hàng đang rất thận trọng trong cấp tín dụng tại những địa phương có giá đất tăng nhanh bất thường Phú Quốc, Quảng Nam, Đà Nẵng... 

Thậm chí, đã xuất hiện trường hợp người vay phải thế chấp thêm tài sản khác ngoài tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay. Đáng chú ý là, đối với những trường hợp vay để đầu tư, ngân hàng sẽ chỉ xét cho vay trong khoảng 40-50% giá thẩm định.

Đồng thời, khi thẩm định, các ngân hàng sẽ phải so sánh cả một quá trình để đưa ra giá bình quân làm căn cứ cho vay bởi giá bất động sản đang tăng nóng, lãnh đạo Viettinbank cho biết thêm.

Mặt khác, thay vì áp dụng theo giá thị trường như trước đây, các ngân hàng cũng phải sử dụng công ty thẩm định giá độc lập để định giá. Ông Thọ cho rằng: "Lãi suất cho vay bất động sản cũng phải điều chỉnh tăng do rủi ro tăng lên".

Tổng giám đốc Ngân hàng Phát triển Tp.HCM (HDBank), ông Nguyễn Hữu Đặng cho hay: "Từ 6-7 tháng trước chúng tôi đã cảnh báo trên toàn hệ thống về tình trạng sốt đất vùng ven như Cần Giờ, Bình Chánh, quận 12... Ở những khu vực xảy ra sốt đất, ngân hàng rất hạn chế cho vay. Trong trường hợp cho vay thì khi thẩm định giá, ngân hàng không căn cứ theo giá thị trường tại thời điểm đó mà chỉ tính theo giá bình quân trước đó để "trừ hao".

Theo ông Đặng, hiện nay tỉ lệ cho vay cũng giảm thấp. Ngân hàng trước đây cho vay cao nhất đạt 70-75% trên mức giá mà ngân hàng thẩm định song nay cao nhất chỉ khoảng 60%.

Tổng giám đốc Ngân hàng Sài Gòn, ông Võ Tấn Hoàng Văn cho biết, tại những nơi giá đất tăng quá cao, ngân hàng sẽ không nhận thế chấp bằng bất động sản hình thành từ vốn vay. Ngoài ra, việc định giá cũng không điều chỉnh ngay theo mức giá tăng mới của thị trường.