Giao tổ chức độc lập định giá đất

Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng cho rằng luật Đất đai sửa đổi cần bịt ngay lỗ hổng cơ chế đã gây thất thoát hàng trăm tỷ đô la.

Nhà nước giải phóng mặt bằng rồi đấu thầu

Một trong những bất cập của luật Đất đai hiện hành là việc xác định giá đất. Dự thảo luật đã sửa nguyên tắc “xác định giá đất sát với giá thị trường” thành “xác định giá đất phù hợp với giá thị trường”, liệu có giải quyết được những tồn tại hiện nay?

- Việc thu hồi đất hiện nay chia làm hai dạng: đất đai phục vụ quốc phòng an ninh, công cộng và phục vụ mục đích thương mại.

Loại đất đai phục vụ mục đích quốc phòng an ninh và công cộng thì dễ xác định giá cả và đền bù cho dân. Vướng mắc nằm ở các dự án được thu hồi vì mục đích thương mại.

Lâu nay chính quyền hoàn toàn đơn độc sử dụng công cụ của mình là các sở ngành: Xây dựng, Tài nguyên, Tài chính để định ra một khung bảng giá. Nhưng bảng giá đó không hề phù hợp, gây bất bình cho dân.

Theo tôi, cùng với việc sửa lại nguyên tắc “phù hợp với giá thị trường” thì cũng nên giao việc định giá đất cho các tổ chức xã hội nghề nghiệp, như hiệp hội bất động sản, rồi một số doanh nghiệp uy tín làm chủ các sàn giao dịch. Thậm chí có thêm cả sự tham gia của người dân.

Ngoài vấn đề định giá đất, dự án luật sửa đổi cũng nêu Nhà nước sẽ giải phóng mặt bằng sạch sau đó tổ chức đấu thầu. Cách làm này liệu có khắc phục được những mâu thuẫn và bất cập lâu nay?

- Cách làm này các chủ dự án không mặn mà cho lắm đâu. Bởi họ chỉ muốn tham gia vào dự án ngay từ bước khởi đầu để còn hưởng chênh lệch địa tô chứ không phải “ăn” trong khâu bán nhà.

Vừa rồi đã có rất nhiều dự án khoán trắng cho chủ đầu tư. Toàn bộ chênh lệch địa tô đổ hết vào túi của nhóm lợi ích. Đó là những người nắm chính sách có quyền quyết định cơ chế xin - cho, là những người mà dân hay gọi là "đường dây chạy dự án", là các chủ đầu tư. Thất thoát hàng trăm tỷ đô la. Lâu nay, sự chi phối của lợi ích nhóm đã để lại một lỗ hổng. Cần bịt lỗ hổng này lại.

Từ thực tế đó, luật cần sửa theo hướng Nhà nước phải đứng ra giải phóng mặt bằng sạch, xây dựng hạ tầng. Sau đó nhà đầu tư sẽ tham gia đấu thầu dự án. Toàn bộ chênh lệch địa tô Nhà nước phải thu hồi để đầu tư cho phúc lợi xã hội, công trình công cộng.

Một vấn đề khác được đặt ra trong quá trình thảo luận là xác định giá đất phù hợp giá thị trường nhưng là loại thị trường nào? Thị trường trước hay sau khi quy hoạch?

- Rất khó định hoàn toàn chính xác. Theo tôi nên xác định giá thỏa thuận đền bù ở một thời điểm thôi. Trở lại điểm ở trên là Nhà nước giải phóng quỹ đất và cho đấu thầu, sẽ giải quyết được nhiều vấn đề lắm.

Vướng mắc trong thu hồi đất cũng nảy sinh nhiều mâu thuẫn và khiếu kiện. Giải quyết vấn đề này thế nào?

- Nguyên tắc thu hồi đất, phải chia ra các loại khác nhau.

Loại thứ nhất, theo đúng Hiến pháp, tức là thu hồi vì mục đích quốc phòng an ninh và lợi ích công cộng, ví dụ khu vực phi quân sự, hoặc làm hệ thống giao thông huyết mạch. Những loại này Nhà nước có cơ chế chính sách riêng, thậm chí nếu làm tốt thì người dân còn có thể cho không.

Vướng mắc liên quan đến thu hồi, trưng dụng đất vì mục đích kinh tế. Luật Đất đai ở điểm này không phù hợp Hiến pháp vì Hiến pháp chỉ cho phép thu hồi đất trong trường hợp phục vụ ích lợi công cộng. Vì lợi ích kinh tế thì không thể thu hồi bằng mệnh lệnh hành chính.

Thị trường định giá cũng tương đối thuận lợi. Nên hình thành một sàn thị trường định giá có sự tham gia của cộng đồng, của các tổ chức xã hội nghề nghiệp thì việc định giá cũng dễ.

Còn với loại mà Nhà nước đã giao đất nông nghiệp và dân đã đầu tư hệ thống thủy lợi thủy nông, cải tạo đất thì phải tính toán đầy đủ đóng góp của người dân trong quá trình cải tạo đất, đảm bảo cho người dân có được quyền lợi hợp lý, có công ăn việc làm, có cuộc sống tốt.

Nói chung, luật sửa được tận gốc bất cập trong chênh lệch địa tô thì sẽ hạn chế được khiếu kiện.

Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Phạm Sĩ Liêm: Giá công bằng Dự án luật vẫn duy trì mục đích thu hồi đất trong luật 2003 là “để sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế - xã hội” (thêm từ xã hội). Như vậy, mục đích phát triển kinh tế - xã hội đã vượt quá quy định của Hiến pháp! Chính mục đích này đã tạo điều kiện cho lạm quyền và tham nhũng, và quyền của người sử dụng đất không được bảo vệ chặt chẽ. Trong một nước theo định hướng XHCN, chúng ta không nên xem người có đất bị thu hồi là người bị thiệt hại mà phải xem họ là những người góp đất vào sự phát triển chung, ngoài phần tiền được bồi thường còn phải được hưởng lợi từ sự phát triển nữa. Về giá bồi thường, nên thay thế nguyên tắc phù hợp với giá thị trường bằng nguyên tắc “giá công bằng”, tức là giá có thể giúp tạo được tài sản tương đương tài sản bị thu hồi tại địa điểm khác tương tự, cộng thêm một khoản lợi ích do dự án phát triển đất đem lại.