Giới đầu cơ nhà đất hoang mang

08:37 | 08/09/2009

Việc tính thuế TNCN hợp đồng chuyển nhượng căn hộ đang khiến giới đầu cơ nhà đất hoang mang.

Ông Nguyễn Đình Tấn, Cục trưởng Cục Thuế TP.HCM, đã ký văn bản hướng dẫn tổ chức kinh doanh bất động sản tính thuế TNCN từ các hợp đồng chuyển nhượng phần vốn và quyền mua nền đất, căn hộ.

Khó lách thuế TNCN

Theo văn bản nêu trên, tổ chức, cá nhân khi ký hợp đồng chuyển nhượng lại phần vốn góp và quyền mua căn hộ, nền nhà cho người mua mới thì phải nộp thuế TNCN tại chi cục thuế địa phương. Việc nộp thuế được tính theo hai cách.

Áp mức 25% cho phần thu nhập chịu thuế (giá chuyển nhượng trừ giá vốn cộng các chi phí hợp lý có kèm hóa đơn, chứng từ). Nếu không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì phải nộp 2% thuế suất tính trên giá chuyển nhượng.

Cơ quan thuế cũng lường trước các trường hợp khai mức giá chuyển nhượng thấp để chịu thuế ít. Cụ thể, trường hợp lấy giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn mức giá đất do UBND TP quy định tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ thì phần tính thuế TNCN căn cứ vào giá đất do UBND TP quy định hằng năm.

Thống kê hiện nay cho thấy việc chuyển nhượng lại các hợp đồng góp vốn mua căn hộ, nền đất chiếm khoảng 70% các giao dịch bất động sản trên thị trường. Do các giao dịch dạng này quá lớn nên trong văn bản hướng dẫn tính thuế TNCN cơ quan thuế đã lôi các chủ đầu tư vào cuộc.

Cụ thể, cơ quan thuế ràng buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng góp vốn về quyền mua nền, mua căn hộ từ người mua cũ sang người mua mới sau khi người mua cũ đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế TNCN.

Mặt khác, cơ quan thuế buộc chủ đầu tư phải có trách nhiệm lưu giữ bản sao (có sao y của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền) các hồ sơ, chứng từ chứng minh cá nhân chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ thuế (tờ khai, chứng từ biên lai nộp thuế) để xuất trình khi có yêu cầu.

Cân nhắc kỹ việc đầu tư nhà đất

Bà Nguyễn Thị Minh Hồng, một người chuyên mua đi bán lại các căn hộ chung cư ở quận 7, phân tích trước đây, việc sang nhượng lại các hợp đồng căn hộ thì chỉ tốn khoản lệ phí làm thủ tục cho chủ đầu tư nhưng nay phải chịu thêm phần thuế TNCN nên chi phí đầu tư bỏ ra tăng thêm. Với tình hình thị trường nhà đất không được tốt như hiện nay, sắp tới những người lỡ ôm căn hộ sẽ phải bung hàng sớm.

Tương tự, ông Lê Ba, trưởng một văn phòng giao dịch nhà đất ở huyện Nhà Bè, cho biết dân đầu tư căn hộ, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp sẽ nản khi chịu thuế TNCN với hợp đồng góp vốn. Cơ quan thuế đã nói rõ với các hợp đồng đã thể hiện cụ thể giá chuyển nhượng, giá vốn chuyển nhượng và các chi phí liên quan thì buộc áp dụng mức thuế 25%.

“Thử lấy giá vốn căn hộ Phú Mỹ (quận 7), lúc đầu chỉ hơn 10 triệu đồng nay giá giao dịch thị trường gần 22 triệu đồng. Chênh lệch 1 m2 là gần 10 triệu đồng, nếu chuyển nhượng mà áp mức thuế 25% thì phần phải tính thuế TNCN là khá cao” - ông Lê Ba phân tích.

Ở góc độ kinh doanh, ông Phùng Văn Năng, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Nam Việt, cho biết khi áp thuế TNCN, chắc chắn kênh bất động sản sẽ bị tác động mạnh. Lý do là hiện nay, tại các dự án bất động sản đang xây dựng thì sang nhượng chủ yếu vẫn là hợp đồng góp vốn.

Thậm chí với các dự án đã hoàn thiện cũng có rất ít dự án người sở hữu căn hộ có chủ quyền. Vì thế, khi phải nộp khoản thuế TNCN cho phần chuyển nhượng hợp đồng góp vốn thì sẽ có ít nhà đầu tư thứ cấp dám mua bất động sản để đầu cơ nữa.

Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện, Phó Trưởng khoa Luật-Kinh tế ĐH Quốc gia TP.HCM:

Chuyển nhượng bất động sản có thật trên thực tế thì mới đánh thuế được

Chính xác thì đó là sự chuyển giao nghĩa vụ của bên mua cho người khác dưới sự đồng ý của chủ đầu tư. Một trong những dấu hiệu để nhận định đó là chuyển nhượng bất động sản là bất động sản phải được chỉ định (có thật trên thực tế) và được đăng ký theo quy định của luật dân sự.

Nhà còn trên giấy thì chưa thể gọi là bất động sản. Giữa Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đang có sự khập khiễng về vấn đề này.

Luật sư Lê Thành Kính, Văn phòng luật Lê Nguyễn:

Thu thuế vô tình ủng hộ giao dịch bất hợp pháp

Dùng hợp đồng góp vốn để mua bán nhà trên giấy là chuyển nhượng bất động sản không hợp pháp. Luật dân sự quy định nhà đất phải có giấy chứng nhận thì mới được mua bán. Hợp đồng mua bán nhà khi chưa có chủ quyền xét ra là vô hiệu, không được công nhận. Vậy thì cơ sở nào để thu thuế TNCN và cho rằng đây là chuyển nhượng bất động sản? Việc thu thuế TNCN vô tình ủng hộ giao dịch bất hợp pháp.

Luật quy định khi hợp đồng vô hiệu do giao dịch trái luật nhưng có phát sinh thu nhập, khi nhà nước phát hiện thì tịch thu. Áp dụng như vậy thì hợp lý hơn việc thu thuế TNCN.

Luật sư Nguyễn Đình Hùng, Đoàn luật sư TP.HCM:

Khi mới góp vốn, khách hàng chưa phải là chủ sở hữu

Không có cơ sở để nói rằng chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua nhà dự án chính là chuyển nhượng bất động sản. Nguyên tắc chung khi chuyển nhượng bất động sản thì bên bán nộp thuế TNCN với điều kiện mua bán theo thủ tục hợp pháp. Nghĩa là phải giao dịch qua phòng công chứng như luật dân sự quy định.

Thuế TNCN đặt ra là đánh trên sở hữu chủ bất động sản, xác định bằng việc thể hiện trên giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Khi khách hàng chỉ mới góp vốn để hưởng một nền đất, căn nhà thì họ vẫn chưa phải là chủ sở hữu, nó vẫn thuộc về chủ đầu tư.

Không thể thu thuế TNCN do chuyển nhượng phần góp vốn vì bản chất vẫn là mua nhà dù trái luật. Do các bên muốn lách luật nên dùng hình thức góp vốn, thực chất nó không đúng ý nghĩa của từ này là trở thành cổ đông, thành viên công ty.

(Theo Pháp luật TPHCM)