Hà Nội: Nhà đầu tư không dễ thu lời từ đất xen kẹt

Đất xen kẹt hấp dẫn giới đầu tư

Xét về mặt pháp lý, đất xen kẹt (đất dư sau quy hoạch hoặc đất vườn, đất nông nghiệp trong khu dân cư) là loại đất không có sổ đỏ, được sang nhượng thông qua giấy viết tay. Những khu đất xen kẹt tại các thành phố lớn như Hà Nội được hình thành từ quá trình đô thị hóa, bùng nổ khu đô thị, dự án hạ tầng giao thông tạo sự chia cắt khu vực. Thế nên, đa số đất xen kẹt ở thành phố lớn có đặc điểm chung là nằm trong khu dân cư đã xác định ranh giới theo quy hoạch. Theo các nhà đầu tư, đặc điểm này là cơ sở để chuyển đổi mục đích sử dụng đất xen kẹt lên đất thổ cư thành công.

So với giá đất thổ cư cùng địa bàn, giá đất xen kẹt thấp hơn nhiều vì chưa có sổ đỏ, được chuyển nhượng thông qua giấy tờ viết tay. Kết quả khảo sát của phóng viên cho biết, so với mức giá trên thị trường, giá của đất xen kẹt khu vực nội thành chỉ bằng một nửa hoặc 1/3. Ví dụ, tại các phường Hạ Đình, Khương Đình và Bùi Xương Trạch (quận Thanh Xuân, Hà Nội), giá chào bán đất xen kẹt từ 22-25 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất có sổ đỏ trên thị trường từ 40-60 triệu đồng/m2. Giá đất xen kẹt trên địa bàn Yên Nghĩa, Dương Nội, Phú Lương, Ba La (quận Hà Đông) là từ 8-15 triệu đồng/m2, thấp hơn hẳn so với giá thị trường của đất thổ cư (20-25 triệu đồng/m2). Còn tại khu vực Mễ Trì Thượng, Tân Mỹ, Ngọc Trục Đại Mỗ (Nam Từ Liêm), đất xen kẹt có giá 13-25 triệu đồng/m2, trong khi giá thị trường của đất đủ giấy tờ pháp lý là 20-40 triệu đồng/m2.

Dễ thấy rằng, lợi nhuận mà người mua thu được sẽ rất lớn nếu chuyển đổi thành công mục đích sử dụng đất xen kẹt lên đất thổ cư. Điều này lý giải tại sao thị trường đất xen kẹt lại có sức hút lớn đối với giới đầu tư bất động sản.

Khó thu lời

Tại các thành phố lớn như, đất xen kẹt được đánh giá là thị trường hấp dẫn giới đầu tư.

Thực tế cho thấy, tuy có tiềm năng lợi nhuận lớn song không phải nhà đầu tư nào cũng thu lãi đậm khi đổ tiền vào đất xen kẹt. Là môi giới chuyên đất thổ cư Hà Nội, anh Nguyễn Ngọc Thắng đã thất bại với thị trường ngách này. Cho rằng mình có nhiều kinh nghiệm đầu tư bất động sản, anh Thắng rất tự tin với suất đầu tư đất xen kẹt. Trước khi bỏ ra 800 triệu đồng mua mảnh đất xen kẹt ở Nam Từ Liêm, nhà đầu tư đã tìm hiểu kỹ giấy tờ pháp lý, nguồn gốc đất. Đáng tiếc là, những thông tin anh tìm hiểu được lại không chính thống. Anh Thắng xác định mất trắng khi mảnh đất dính quy hoạch.

Một nhà đầu tư ở quận Đống Đa, anh Tống Văn Duy chi 860 triệu đồng mua mảnh đất xen kẹt tại khu vực Thanh Xuân. Để chuyển đổi mục đích sử dụng đất xen kẹt lên thổ cư, anh Duy mất hơn 2 năm. Quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nan giải hơn so với dự đoán của nhà đầu tư. Anh Duy phải đóng thuế phí rất cao khi chuyển đổi bởi theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đóng tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển đổi và tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển đổi, chưa kể nhiều chi phí phát sinh khác. Vậy nhưng, lợi nhuận mà nhà đầu tư thu về sau khi chuyển nhượng mảnh đất không đáng kể, chỉ là "lấy công làm lãi". Theo anh Duy, cùng số vốn đó, anh có thể thu về lợi nhuận cao hơn khi đầu tư vào phân khúc khác. 

Trước thông tin về một dự án chung cư quy mô sắp được triển khai gần đó, nhà đầu tư Hữu Phương đã mua lô đất xen kẹt diện tích lớn ở quận Hà Đông. Người mua kỳ vọng giá đất sẽ tăng mạnh khi dự án chung cư hoàn thành và hạ tầng giao thông, xã hội, tiện ích khu vực hoàn thiện. Thế nhưng, do thiếu vốn nên dự án chung cư xây dựng dở dang rồi bỏ đó. Mảnh đất xen kẹt anh Phương mua đã được chuyển đổi lên thổ cư nhưng đành để không, ùm tùm cỏ dại mọc, cạnh đó là công trình xây dựng ngổn ngang. Tuy rao bán đã lâu nhưng vẫn chưa có người nào hỏi mua mảnh đất của anh Phương. Nhà đầu tư không thoát được hàng, bị chôn vốn.