Hiện tượng bất thường ở thị trường bất động sản

Thông thường, khi chủ đầu tư chào bán sản phẩm bất động sản thì giá bán đợt hai luôn cao hơn đợt 1.

Thế nhưng, do áp lực về vốn vì vậy nhiều chủ đầu tư chấp nhận bán rẻ hơn cả đợt 1 với mục đích làm mọi cách bán được hàng, thu tiền về.

Bất cứ chủ đầu tư nào khi mở bán dự án đều luôn ưu tiên bán trước với giá có thể thấp hơn thị trường một chút cho các nhà đầu tư thứ cấp. Đó có thể các công ty bất động sản, sàn giao dịch thậm chí nhóm các nhà đầu tư mua với số lượng lớn…. Thông thường, khi lấy được hàng ra các thứ cấp bao giờ bán hàng với mức chênh lệch cao hơn hẳn thậm chí họ sẵn sàng tham gia các phi vụ đánh sóng để đẩy ra lên.

Đơn cử, dự án Parkcity (đường Lê Trọng Tấn) khi chủ đầu tư chào bán đợt 1giữa năm ngoài, giá bán là 82 triệu đồng/m2. Sau đó, trên thị trường nhà đầu tư mua đi bán lại với mức chênh lệch trên 3 -3,5 tỷ đồng/căn.

Thế nhưng, mới đây trong lần chào bán đợt 2 giá dự án Parkcity được bán giá gốc 87 triệu đồng/m2, những người mua được suất hiện đang chào bán chênh 300-400 triệu đồng/căn.

Như vậy, người mua Parkcity đợt 1 đang chấp nhận khoản lỗ khá nhiều, khoảng 2 tỷ đồng/căn.

Một ví dụ khác tại dự án Vân Canh (Hoài Đức), giá mỗi m2 đất mặt đường 12 m được bán ở giai đoạn 1 cách đây vài tháng 40-42 triệu đồng/m2 nhưng chưa bao gồm tiền xây thô. Tuy nhiên lần ra hàng thứ 2 do thị trường giảm sút, giá mỗi m2 đất Vân Canh 31 -35 triệu đồng, cộng cả chênh 40-41 triệu đồng/m2 bao gồm cả tiền xây thô. Như vậy, người mua đất giai đoạn 1 cũng chịu lỗ so với người mua giai đoạn 2 khá nhiều.

Theo các văn phòng nhà đất, thông thường tại nhiều dự án giá đợt 2 chủ đầu tư đưa ra cao hơn thị trường 10%. Quy luật này đã khiến những nhà đầu tư giai đoạn 1 thường có lãi.

Nhưng hiện tại, quy luật này đã bị thay đổi nhiều chủ đầu tư đã chấp nhận bán giá đợt 2 rẻ hơn rất nhiều so với giá thị trường với mục đích cạnh tranh với các nhà đầu tư nhỏ lẻ, thậm chí với chính các kênh phân phối của mình để kéo khách hàng.

Theo ông Vũ Văn Vương – Chủ tịch HĐQT công ty Hoàng Vương, nguyên nhân việc chủ đầu tư bán hàng đợt hai có giá cao hơn đợt 1 là do áp lực tài chính. Nếu bán mức giá cao như đợt 1 trong bối cảnh này sẽ khó có thể bán được hàng vì vậy buộc phải mang hàng ra bán nếu không thì không có tiền để trả nợ ngân hàng. Việc chủ đầu tư cạnh tranh các nhà đầu tư thứ cấp là điều không ai mong muốn vì làm như vậy thì sẽ không bảo vệ các nhà đầu tư thứ cấp bởi khi đầu tư vào dự án nhà đầu tư đều kỳ vọng chủ đầu tư sẽ đem lại lợi nhuận cho mình.

Ông Nguyễn Trí Dũng – Tổng giám đốc công ty CP Sông Đà Thăng Long cho rằng, việc chủ đầu tư chào bán giá đợt 2 cao hơn đợt 1 là chuyện bình thường bởi thời điểm bán đợt 1, thị trường tốt, thanh khoản cao, giá tăng theo thời gian nhưng khi thị trường khó khăn chủ đầu tư cũng phải giảm theo. Điều này là nên làm bởi chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm với toàn dự án và khách hàng.

Theo cuộc khảo sát các doanh nghiệp bất động sản lớn thì tình trạng dư nợ vay ngân hàng hiện ở mức rất cao. Trong khi lượng tiền mặt còn nắm giữ không đủ để trả lãi vay trong khi lượng hàng tồn kho rất lớn. Điều này cho thấy áp lực cần phải bán được hàng để trả nợ đang đổ dồn lên vai các chủ đầu tư dự án.