Hốt bạc tỷ nhờ buôn phòng trọ gần khu công nghiệp

Ông Lực xây dãy phòng trọ quy mô 1 trệt 2 lầu trên khu đất rộng hơn 300m2, gồm 50 phòng tại một đường nội bộ nằm trong khu dân cư sầm uất ở quận Bình Tân, cách khu công nghiệp Tân Bình khoảng 2km. Tổng chi phí cho đất, công trình, giấy phép, hoàn thiện nhà trọ và hoàn công công trình xấp xỉ 8 tỷ đồng.

Sau 20 tháng kể từ khi bắt đầu khởi động dự án đến khi đưa vào vận hành khai thác, doanh số cho thuê sỉ (nhà thầu thuê nguyên dãy phòng trọ để cho thuê lẻ) đạt 80 triệu đồng. Nhà đầu tư này rao bán tài sản với giá 13 tỷ cho một nhà đầu tư khác khi việc kinh doanh đã vào guồng. Tính ra, tổng chu kỳ của suất đầu tư này kéo dài khoảng 2 năm, lãi ròng 5 tỷ đồng.

Ông Lực chia sẻ, ông từng buôn thành công 4 dãy phòng trọ quy mô tương tự tại quận Tân Phú và Bình Tân cho những người ưa chuộng kênh đầu tư bất động sản tiêu dùng. Tất cả các bất động sản cho thuê ông Lực đã bán đều có vị trí cách các cụm khu công nghiệp 2km trở lên, nằm trong khu dân cư đông đúc. Mỗi suất đầu tư kéo dài trung bình 2-3 năm, lãi ròng cả chu kỳ trung bình 40%, thậm chí có thương vụ tỷ suất sinh lời lên tới 60%.

Nhà đầu tư mua đất, xây dựng, hoàn thiện và vận hành cho thuê nhanh 2-3 năm, lâu nhất 3-4 năm là bắt đầu rao bán các dãy phòng trọ chứ không giữ lâu. Các bất động sản này đều có thanh khoản cao bởi sản phẩm còn mới, dễ cho thuê với dòng tiền thu về ổn định.

Từ cuối năm 2015, ông Biên gia nhập kênh đầu tư buôn dãy phòng trọ. Ông đã bỏ ra 5,5 tỷ đồng xây 40 phòng trọ cho thuê trên khu đất rộng 230m2 gần khu công nghiệp Tân Bình. Nhà đầu tư thu về gần 60 triệu đồng/tháng khi dãy phòng trọ đi vào vận hành. Mới đây, ông Biên chào bán tài sản này thu về 9,5 tỷ đồng sau khi trừ các chi phí, lãi ròng 4 tỷ đồng sau 18 tháng đầu tư. "Tôi tiếp tục làm dãy phòng trọ thứ hai để bán vì đang có đơn đặt hàng của nhà đầu tư muốn mua tài sản cho thuê loại này", ông Biên tiết lộ.

Tại Tp.HCM, các dãy phòng trọ có giá trị lên tới chục tỷ đồng đang được
chào bán sôi động. (Ảnh chụp màn hình)

Khảo sát của phóng viên cho thấy, thị trường mua bán dãy phòng trọ quanh các khu công nghiệp tại Tp.HCM diễn ra khá sôi động, nhất là tại các địa bàn Tân Bình, Bình Tân, Thủ Đức, Bình Chánh, quận 9, 12, Nhà Bè, Hóc Môn và các địa bàn giáp ranh TP. Giá chào bán của các dãy nhà trọ này rất đa dạng, từ vài trăm triệu đến một vài tỷ đồng/cụm nhích dần lên dăm ba tỷ đồng/dãy, phổ biến nhất là 6-8 tỷ đồng đến hơn chục tỷ đồng đối với dãy nhà 2-3 tầng trở lên. Thông thường, tài sản được định giá dựa trên vị trí, khuôn viên đất, số lượng phòng trọ, pháp lý, doanh thu ròng và chất lượng công trình.

Có nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản cho thuê tại Tp.HCM, chuyên gia Nguyễn Hồng Hải đánh giá, thị trường mua bán, khai thác các dãy phòng trọ quanh các khu công nghiệp ven Tp.HCM đang hấp dẫn giới đầu tư. Ông Hải cho biết, nắm bắt nhu cầu của thị trường, không ít người đã thắng lớn khi buôn dòng sản phẩm này. Hình thức buôn phổ biến nhất là mua đi bán lại hoặc đầu tư xây dựng, phát triển chuyển giao trọn gói.

Chuyên gia này phân tích, mô hình buôn dãy phòng trọ không thuần túy là chào bán một tài sản nhà đất thông thường mà là thị trường ngách cá biệt. Nếu cụm nhà trọ ế khách sẽ không ai dám mua. Giới đầu tư chỉ mặn mà với bất động sản cho thuê đạt tỷ suất sinh lời cao, nhiều khách thuê, doanh thu tốt và dãy nhà trọ này còn tiềm năng gia tăng giá trị đất trong tương lai.

Theo ông Hải, đây là hình thức chào bán giải pháp dòng tiền đầu tư với bài toán doanh thu - lợi nhuận đều đặn và ổn định. Mặt khác, đây là kiểu buôn bán, chuyển giao một mô hình kinh doanh tài sản cho thuê đã được vận hành đồng bộ. Khách mua dãy phòng trọ cần nhìn thấy sự an toàn, bền vững của suất đầu tư mới sẵn sàng xuống tiền. Thế nên, nghề buôn "cũng lắm công phu" và nhiều thách thức.

Ông Hải cho biết, đối với phân khúc này, để thành công cần sự tổng hòa của nhiều yếu tố. Một là, kênh đầu tư chỉ phù hợp với dòng tiền nhàn rỗi, nếu có vay ngân hàng, bài toán trả lãi và nợ gốc phải cụ thể và nên nằm trong ngưỡng cân đối an toàn. Hai là, quỹ đất phải có giá hợp lý (càng rẻ càng tốt), nằm gần khu công nghiệp hoặc khu dân cư đông đúc.

Ba là, nhà đầu tư phải am hiểu pháp lý để xin cấp phép xây dựng cho dãy nhà trọ và tiến hành hoàn công. Bốn là, hoàn thiện và vận hành tốt, bảo đảm lấp đầy với doanh thu ổn định. Dãy phòng trọ mới có thể sẵn sàng chào bán với giá cao, đạt tỷ suất sinh lời như kỳ vọng khi đáp ứng đủ 4 yếu tố này.