Mạnh tay cải tạo nhà phố mini bán lại, nhà đầu tư chôn vốn tiền tỷ

Với tổng diện tích 32,5m2, chiều dài 13m, rộng 2,5m, ngôi nhà được xếp vào nhóm nhà phố hẻm 2m, kết cấu 1 trệt 1 lầu, hai phòng vệ sinh nhỏ. Vào quý 1/2018, bà Quyên mua nhà nát này với giá 2,7 tỷ đồng. Ngay sau đó, nhà đầu tư lên kế hoạch sửa sang, hoàn thiện nội thất để bán với giá như kỳ vọng.

Bà Quyên thuê người thiết kế nhà hộp diêm theo phong cách hiện đại để tạo cảm giác rộng rãi, thoáng sáng hơn. Sau cải tạo, nền nhà được nâng cao hơn trước, sơn chống thấm cao cấp cho tường, nội thất cơ bản được đặt làm riêng... Mặt khác, hệ thống đèn chiếu sáng được lắp bài bản cho từng khu vực, làm lại cầu thang, ốp gỗ, phòng vệ sinh lát đá đắt đỏ. Để biến nhà nát thành nhà phố mini khang trang, riêng chi phí thiết kế và nội thất đã lên tới 450 triệu đồng. Tính ra, tổng chi phí cho căn nhà xấp xỉ 3,2 tỷ đồng.

Sau khi sơn sửa, làm mới nội thất, bà Quyên rao bán nhà với giá 3,8 tỷ đồng. Tuy nhiên, qua hơn 1 năm rao bán kể từ quý 2 năm ngoái, nhà đầu tư vẫn chưa thể sang tên tài sản này. Bà Quyên cho biết, trên 10 lượt khách đã tới xem nhà nhưng đều chê giá đắt, tiện nghi không bằng chung cư cùng giá tiền. Khách hàng lớn tuổi ép giá xuống còn 3,4 tỷ đồng với lý do bề ngang quá hẹp.

Vì tiếc công sức, chi phí sửa sang nhà nát, nhà đầu tư quyết định không bán nữa mà chuyển sang cho thuê chờ tăng giá. Thế nhưng, do nhà nằm trong hẻm nhỏ lại hẹp ngang nên giá thuê chỉ 7 triệu đồng/tháng, hiệu suất không cao như kỳ vọng. Bà Quyên tỏ ra thất vọng: "Tôi thấy nhiều người mua nhà nát sửa lại rồi bán nhanh, lãi lớn, nhưng đến lượt mình, cải tạo nhà vất vả lại phải chôn vốn lâu".

Nhà đầu tư nhà phố mini bị chôn vốn tiền tỷ khi cải tạo nội thất hoành tráng để bán lại. (Ảnh minh họa, nguồn: Internet)

Với nhiều năm kinh nghiệm tư vấn pháp lý, môi giới nhà phố tại Sài Gòn, ông Đoàn Quốc Duyệt nhìn nhận, nhà phố mini rộng khoảng 28-35m2 nếu được rao bán với giá khoảng 4 tỷ đồng/căn sẽ rất khó sang tay hoặc mất rất nhiều thời gian chờ đợi mới chốt được giao dịch.

Chuyên gia này lý giải, sở dĩ nhà phố mini giá 3,8 tỷ đồng khó bán là do chủ sở hữu đầu tư cải tạo, nâng cấp quá hoành tráng nên chi phí phát sinh quá cao. Kinh nghiệm cho thấy, việc cải tạo nhà nát hoành tráng chỉ phù hợp với nhu cầu ở hơn là đầu tư kiếm lời. Bởi lẽ, hầu hết người mua nhà đều muốn sửa sang lại theo đúng thói quen sinh hoạt, sở thích của mình trước khi dọn về ở. Theo ông Duyệt, bà Quyên muốn thanh khoản nhà phố mini này thì nên hạ biên lợi nhuận xuống một chút, nếu cần quay dòng vốn có thể đàm phán giảm giá trong ngưỡng cho phép.

Trên thực tế, nhà phố mini có pháp lý hoàn chỉnh, giá từ 2,9-3,1 tỷ đồng/căn trở xuống rất hút khách và giao dịch nhanh chóng. Trong khi đó, với các căn nhà phố nhỏ với giá 3,2-3,5 tỷ đồng trở lên cần có lợi thế về vị trí hoặc giao thông kết nối thuận lợi hơn. Lý do là, người mua nhà phố mini phải cân nhắc rất nhiều về tài chính. Hơn nữa, với vùng giá này trở lên, nhà phố mini sẽ phải cạnh tranh với một số phân khúc khác.

Chẳng hạn, với số tiền trên 3 tỷ đồng, các gia đình trẻ thường chuộng căn hộ chung cư hơn là nhà phố nhỏ hẹp, ít tiện nghi. Họ quan niệm rằng, nhà để ở cần đi kèm tiện ích hoàn hảo, chất lượng sống cao. Trong khi đó, nhóm khách hàng thuộc độ tuổi từ 45-50 trở lên dù chuộng nhà phố nhưng lại rất khó tính, thường cân nhắc rất kỹ trước khi quyết định xuống tiền.