Ngân hàng siết tín dụng, bất động sản "ngấm đòn"

Trao đổi về vấn đề nêu trên, theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, ngân hàng dự trù vốn tự có cho những khoản vay càng lớn khi hệ số rủi ro càng cao. Tuy nhiên, tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu mà ngân hàng vẫn phải đảm bảo duy trì là 9%.

Ví dụ, nếu khoản vay 100 đồng có hệ số rủi ro là 100% thì vốn ngân hàng phải huy động bên ngoài là 91 đồng, vốn tự có 9 đồng. Trong khi đó, nếu hệ số rủi ro là 200% đối với món vay 100 đồng thì vốn huy động bên ngoài chiếm 82 đồng, vốn tự có của ngân hàng tăng lên mức 18 đồng.

Dễ dàng nhận thấy, lãi suất cho vay sẽ tăng lên khi tiền tệ bị siết chặt, ngân hàng tăng chi phí vốn.

Trước lộ trình siết tín dụng của ngân hàng, các doanh nghiệp địa ốc cần linh hoạt hơn trong việc huy động vốn.

Doanh nghiệp nhỏ ít bị ảnh hưởng hơn

Tổng giám đốc Công ty Phú Đông, ông Nguyễn Quang Phúc nhận định: "Vấn đề hạn chế dòng tiền vào bất động sản, không chỉ đối với những doanh nghiệp vừa và nhỏ mà những doanh nghiệp mới tham gia vào thị trường cũng đối mặt với không ít khó khăn, khó cạnh tranh, thậm chí nguồn vốn trở thành gánh nặng".

Ông Phúc cho rằng, những doanh nghiệp vừa và nhỏ nên tập trung rót vốn vào phân khúc bất động sản có giá từ 1-3 tỷ đồng. Bởi lẽ, với phân khúc này, doanh nghiệp có đủ khả năng tài chính nên không lệ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng.

Với những doanh nghiệp chưa mạnh về thương hiệu, nên có chiến lược đầu tư khôn ngoan, tập trung nguồn lực làm tốt một phân khúc nhằm tạo sự khác biệt.

TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, doanh nghiệp vừa và nhỏ khó tiếp cận với các nguồn vốn vay bên ngoài bởi không có tài sản thế chấp. Do đó, họ phải chủ động tự tạo ra vốn tự có thông qua hình thức sáp nhập giữa nhiều doanh nghiệp nhỏ với nhau thành công ty hạng trung với dòng vốn dồi dào hơn.

Trong khi đó, TS. Đinh Thế Hiện lại tỏ ra lạc quan: "Trong bối cảnh siết chặt tín dụng, doanh nghiệp nhỏ bị ảnh hưởng ít hơn doanh nghiệp lớn".

Chuyên gia này phân tích: "Bản thân các doanh nghiệp nhỏ có ưu thế từ việc sử dụng vốn ít, xoay sở vốn tốt và vòng quay vốn nhanh. Còn các doanh nghiệp lớn rất khó huy động, vì số vốn họ cần cũng rất lớn. Không những vậy, nguồn vốn doanh nghiệp nhỏ ít dựa vào ngân hàng vì họ chưa có đủ uy tín, chưa có tài sản thế chấp. Và cũng vì là quy mô nhỏ nên khả năng thích ứng cũng khu vực này cũng nhanh hơn.

Vì vậy, vốn không phải là khó khăn chính của doanh nghiệp nhỏ, bởi vì doanh nghiệp nhỏ luôn gặp khó khăn về vốn chứ không chỉ trong giai đoạn ngân hàng siết tín dụng".

Phải xử lý "cá mập lướt sóng"

Do có lãi suất cao hơn so với lãi suất ngân hàng nên giới nhà băng đang quan tâm tới việc mua trái phiếu. Thị trường trái phiếu địa ốc còn nhiều hạn chế bởi đa số các nhà đầu tư không thể tiếp cận, còn quỹ đầu tư, ngân hàng lại am hiểu chuyên sâu hơn về trái phiếu. Thế nên, trái phiếu chưa phải là kênh huy động vốn hiệu quả đối với doanh nghiệp bất động sản.

Trao đổi về việc thiết kế một tài sản đầu tư, theo TS. Đinh Thế Hiển: "Điều quan trọng nhất là sản phẩm đầu tư đó phải đảm bảo được 3 yếu tố: tính an toàn, lãi suất hấp dẫn và tính thanh khoản cao."

Như vậy, trái phiếu thuần (trái phiếu mua chỉ để lấy lãi) của các doanh nghiệp xếp hạng tín nhiệm AAA và AA mới đủ sức hấp dẫn giới đầu tư. Trái phiếu sẽ trở nên hấp dẫn khi có lãi suất nằm trong khoảng 12-14%. Trái phiếu cho vay dài hạn cần có tính thanh khoản để khi nhà đầu tư muốn bán lại vẫn bán được, họ có thể chấp nhận bán lỗ.

Ông Hiển cho biết thêm: "Điều quan trọng hơn cả là phải tạo được lòng tin của nhà đầu tư trong việc minh bạch hóa thị trường chứng khoán. Nếu còn để những con "cá mập lướt sóng" sống vô tư thì các nhà đầu tư sẽ biểu tình bằng chân với trái phiếu doanh nghiệp".