Ngân hàng với bài toán nợ xấu bất động sản

Trong quan hệ giữa ngân hàng và bất động sản đã và đang tồn tại vòng luẩn quẩn: “xiết nợ - giá bất động sản sụt giảm - tài sản thế chấp bốc hơi - ngân hàng kiệt quệ - xiết nợ càng cao”.

Tiền đề của vòng luẩn quẩn này là gì và làm thế nào để thoát khỏi nó?

Trước hết, cần xác định một số tiền đề chính của vòng luẩn quẩn này. Cần phải thừa nhận một thực tế, bất động sản là kênh đầu tư đòi hỏi một lượng vốn lớn, dài hạn, nhưng hứa hẹn đem lại lợi nhuận hấp dẫn, nhất là trong bối cảnh tỷ lệ dân số thành thị ở nước ta còn ở mức thấp, nhu cầu về nhà ở rất lớn...

Việc đầu tư vào bất động sản đã thu hút không ít đối tượng, bao gồm các doanh nghiệp, cá nhân là chủ đầu tư (sơ cấp), nhà đầu tư thứ cấp và cả các ngân hàng thương mại. Do cơ chế, chính sách quản lý đất đai chưa hoàn thiện, còn nhiều kẽ hở, nên phần lớn các đại gia của Việt Nam đều bắt đầu hoặc chủ yếu giàu lên từ đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Nguồn vốn đầu tư vào bất động sản phần lớn phải đi vay, chỉ có một phần nhỏ là vốn tự có. Cơ cấu sản phẩm chủ yếu là căn hộ hoặc chung cư cao cấp, trong khi đó, đại bộ phận người có nhu cầu thực lại chỉ nhắm tới căn hộ có quy mô nhỏ, giá rẻ.

Hiện có những dự báo khác nhau về khả năng phục hồi của thị trường bất động sản. Theo nhiều dự báo, phải tới năm 2014, thị trường bất động sản mới thoát đáy, vượt dốc đi lên; nếu có ấm, nóng thì phải từ năm 2015 hoặc sau đó.

Nhiều khoản vay để đầu tư, kinh doanh bất động sản và được thế chấp bằng bất động sản đã qua thời hạn trả, trong khi lãi suất tiền vay rất cao và giá lại giảm rất mạnh, nên không bán được hàng. Nếu khách hàng không có tiền trả nợ, thì việc ngân hàng xiết nợ là bình thường, theo đúng hợp đồng đã ký giữa ngân hàng và khách hàng.

Khi bị ngân hàng xiết nợ, khách hàng vay buộc phải đẩy mạnh bán sản phẩm ra thị trường. Đáng lưu ý, điều này lại diễn ra trong điều kiện người có nhu cầu thực không đủ tiền mua, hoặc do cơ cấu và giá bán sản phẩm không phù hợp với túi tiền, hoặc khách hàng có đủ tiền mua, nhưng có tâm lý chờ giá giảm nữa mới mua.

Cung (bao gồm cả sản phẩm đã và đang xây dựng, sản phẩm đã mua bằng tiền vay ngân hàng...) tăng, trong khi cầu tăng chậm hơn, thậm chí có loại còn giảm, thì giá bất động sản lại càng bị sụt giảm. Giá bất động sản giảm trung bình khoảng 30 - 40%, có loại còn giảm mạnh hơn.

Khi giá bất động sản bị sụt giảm mạnh, thì tài sản thế chấp ngân hàng cũng bị bốc hơi, giá trị tài sản thế chấp cũng bị giảm mạnh theo, thậm chí còn xuống dưới cả mức giá được tính thế chấp khi vay. Đó là chưa kể một tài sản được thế chấp ở nhiều ngân hàng hoặc được “thổi giá”.

Khi tài sản thế chấp là bất động sản bị “bốc hơi”, các ngân hàng cho vay càng bị kiệt quệ. Nợ xấu tăng, trích lập dự phòng phải tăng, lợi nhuận theo đó bị giảm.

Khi đó, mức độ xiết nợ của ngân hàng đối với bất động sản càng cao, mà ngân hàng ôm bất động sản cũng không dễ xử lý, bởi thiếu tính chuyên nghiệp... Như vậy, vòng luẩn quẩn cũ tiếp tục lặp lại.

Để thoát khỏi vòng luẩn quẩn trên, đòi hỏi phải khẩn trương thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ, trong đó có một số giải pháp đề xuất sau.

Một, bản thân các doanh nghiệp đang nắm giữ bất động sản cần chuyển đổi mạnh cơ cấu sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân, bằng cách chia nhỏ các căn hộ, xây căn hộ nhỏ.

Hai, các doanh nghiệp cần hạ giá bán hơn nữa. Đây là việc làm cần thiết để đẩy nhanh tiêu thụ sản phẩm, vừa giảm tồn kho, vừa thu hồi vốn và có vốn trả nợ ngân hàng hoặc hoàn thiện tiếp.

Ba, Nhà nước không nên để “bong bóng” bất động sản bị vỡ, vì ảnh hưởng của nó sẽ rất lớn, có thể tác động dây chuyền tới nhiều ngân hàng thương mại và nền kinh tế.

Theo Báo Đầu tư