Nghịch lý giá căn hộ tại dự án đang triển khai cao hơn căn hộ hoàn thiện

Giá căn hộ đang triển khai đắt hơn căn hộ hoàn thiện

So với những dự án căn hộ đã hoàn thiện cùng phân khúc và khu vực, mặt bằng giá nhiều dự án mới đang triển khai cao hơn. Chẳng hạn, chủ đầu tư dự án căn hộ trung cấp Phú Đông Premier (gần khu vực quận 9) đang trong giai đoạn triển khai chào bán sản phẩm với giá từ 23-26 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá căn hộ thuộc Him Lam Phú Đông (giai đoạn 1 của dự án này) đã hoàn thiện, đi vào hoạt động chỉ từ 21-24 triệu đồng/m2. Trong đợt đầu chào bán dự án Him Lam Phú Đông, các căn hộ có giá khoảng 1,1 tỷ đồng/căn. Cùng khu vực, phân khúc và diện tích nhưng căn hộ tại dự án Phú Đông Premier lại có giá chào bán tối thiểu từ 1,5 tỷ đồng/căn.

Sau một năm triển khai xây dựng, khá nhiều dự án tại khu vực quận 2 cũng có tình trạng chênh lệch giá khoảng từ 10-20%. Đơn cử, giá thứ cấp của dự án Palm Heights từng ở mức 33-41 triệu đồng/m2 trong khi dự án "anh em" Palm Garden mới được triển khai lại dao động từ 39-48 triệu đồng/m2, cao hơn 15-20%. Giá bán thứ cấp những dự án đã hoàn thiện xung quanh khu vực này như Sài Gòn Gateway khoảng 30 triệu đồng/m2; Centana Thủ Thiêm dao động từ 32-37 triệu đồng/m2;...

Thực trạng trên cũng diễn ra ở khu trung tâm. Giá chào bán dự án Kingdom 101 (Thành Thái, quận 10) tầm 68 triệu đồng/m2. Đây là dự án mới đang trong giai đoạn triển khai. Thế nhưng, giá thứ cấp một dự án khác cùng phân khúc cao cấp cách đó vài tuyến đường là Xi Grand Court (Lý Thường Kiệt, quận 10) đã hoàn thiện và chuẩn bị bàn giao chỉ từ 55-64 triệu đồng/m2; hay như dự án Rivera Park Sài Gòn có giá từ 45-50 triệu đồng/m2 dù đã đi vào sử dụng.

Giá căn hộ tại những dự án đang triển khai cao hơn giá căn hộ tại các dự án đã hoàn thiện. (Ảnh minh họa: báo Cung cầu)

Cùng nằm trên tuyến đường 3/2, trong khi dự án The Park Avenue đang xây dựng có giá mềm nhất từ 48-52 triệu đồng/m2 thì giá bán căn hộ hoàn thiện tại dự án Flamington chỉ từ 40-45 triệu đồng/m2. Cũng thuộc tuyến đường này, dự án Hà Đô Centrosa đang xây dựng có giá chào bán dao động từ 51-56 triệu đồng/m2.

Tại quận 7, so với những dự án đã hoàn thiện, giá bán khá nhiều dự án đang triển khai tăng mạnh. Ví dụ, dự án Saigon Riverside đang triển khai trên tuyến đường Đào Trí có giá mềm nhất khoảng 30-32 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhiều chung cư hiện hữu cách đó không xa giá bán chỉ từ 28 triệu đồng/m2. Giá bán căn hộ tại dự án Eco Green, Lavida Plus (trên đường Nguyễn Văn Linh) tầm 40-47 triệu đồng/m2. Thế nhưng, giá bán căn hộ tại nhiều dự án đã hoàn thiện cùng tuyến đường này khoảng từ 30-35 triệu đồng/m2.

Giá bán nhiều dự án mới tại quận 7 cũng khá cao như: South Gate Tower (Nguyễn Thị Thập) có giá khoảng từ 40-47 triệu đồng/m2; Riviera Point (Huỳnh Tấn Phát) giá từ 40-46 triệu đồng/m2. Vậy nhưng, không ít căn hộ cao cấp tại khu phố Cảnh Viên hiện đang được bán lại với giá chỉ từ 34-35 triệu đồng/m2. Các dự án tại khu Nam Cảnh Viên có giá bán khoảng 37 triệu đồng/m2. Giá bán các dự án hoàn thiện như Him Lam Riverside là 35 triệu đồng/m2, The Golden Star từ 34 -36 triệu đồng/m2, Sunrise City giá từ 40-46 triệu đồng/m2. Giá bán dự án Hoàng Anh Gold House, Phú Hoàng Anh cũng chỉ trên dưới 30 triệu đồng/m2. Như vậy, so với các dự án đang triển khai xây dựng, giá bán căn hộ tại những dự án hiện hữu thấp hơn.

Nhà đầu tư đã hụt hơi?

Theo đại diện của một công ty bất động sản, xu hướng biến động giá bán căn hộ trên thị trường hiện nay là điều khá dễ hiểu. Thị trường hiện vẫn chứng kiến tình trạng giá chào bán dự án mới cao hơn dự án hiện hữu. Bởi lẽ, theo thời gian, giá nhân công, vật liệu xây dựng, giá đất và hạ tầng đều biến động mạnh khiến giá bạn căn hộ một khu vực nào đó sẽ giảm xuống hoặc tăng lên. Mặt khác, đối với các dự án cùng phân khúc, nếu dự án mới có nội thất cao cấp, thiết kế, tiện ích dịch vụ tốt hơn,... thì giá bán sẽ cao hơn dự án cũ.

Để có thể đẩy hàng nhanh, nhà đầu tư thứ cấp thường bán cắt lời thay vì chạy đua theo giá thị trường. (Ảnh minh họa)

Song, dưới góc nhìn của giới đầu tư, nguyên nhân khiến giá bán nhiều dự án hoàn thiện thấp hơn khá nhiều dự án mới là bởi nhà đầu tư thứ cấp không còn chạy đua theo giá thị trường như trước. Trong khi các nhà đầu tư thứ cấp rao bán giá thực để ra hàng thì nhiều chủ đầu tư dự án mới muốn thu hút nhà đầu tư nên vẫn áp dụng công thức tăng giá chung.

Theo đó, đối với những dự án đã hoàn thiện, nhà đầu tư thứ cấp thường sẽ căn cứ vào giá hiện hữu của dự án đang triển khai cùng khu vực để ra hàng với giá chênh hơn giá mua vào khoảng 300-400 triệu đồng/căn và giá "xêm xêm" với các dự án đang triển khai xung quanh. Tuy vậy, trên thực tế, do nguồn cung căn hộ mới, căn hộ hoàn thiện được chủ đầu tư ồ ạt giới thiệu ra thị trường nên việc ra hàng được là chuyện không hề đơn giản. Chính vì thế, không ít nhà đầu tư chọn bán hoàn giá, cắt lời. Chưa kể, với những trường hợp vốn mỏng, phải vay tín dụng thì phải chấp nhận bán cắt lỗ để ra hàng chứ không thể thể chạy đua theo các dự án mới.

Đối với những dự án đang triển khai xây dựng, để tạo sức nóng cho sản phẩm cũng như thu hút nhà đầu tư, chủ dự án buộc phải tăng giá theo từng giai đoạn. Thế nên, giá bán nhiều dự án hoàn thiện thấp hơn dự án đang triển khai.