Nếu "bong bóng" bất động sản vỡ, căn hộ giá rẻ vẫn có thể sống khỏe

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, thị trường địa ốc đang mất dần sự sôi động trong 2 quý vừa qua với nguồn cung, thanh khoản đều sụt giảm và thị trường thứ cấp cũng trở nên trầm lắng. Cùng với đó, các ngân hàng cũng trở nên thận trọng hơn đối với các khoản vay mua bất động sản.

Ông Quang cho hay, nếu thời gian tới thị trường diễn biến theo kịch bản màu xám, bước vào giai đoạn khủng hoảng sớm hơn dự báo thì phân khúc căn hộ giá rẻ, chung cư bình dân sẽ "vượt bão" tốt nhất.

Chuyên gia này phân tích, khi thị trường địa ốc đột ngột bước vào giai đoạn khó khăn thì phân khúc có sức sống bền vững nhất không phải là đất nền, biệt thự, nhà phố mà là căn hộ giá rẻ, bình dân có mức giá trên dưới 1 tỷ đồng.

Ông Quang lý giải, sở dĩ căn hộ giá rẻ vượt bão tốt nhất là bởi đây là phân khúc bất động sản phổ thông, tính đại chúng cao nên rất dễ thích ứng với những biến đổi trên thị trường.

Trước hết, dòng sản phẩm này có tính năng động. Căn hộ giá rẻ dễ mua khi thị trường nguội lạnh bởi mức giá phải chăng và dễ bán vì lãi không quá cao nhưng vẫn cao hơn lãi ngân hàng. Đồng thời, loại hình căn hộ này cũng dễ cho thuê do giá thuê thấp, phù hợp khả năng tài chính của nhiều người.

Mặt khác, nguồn cầu căn hộ giá rẻ hiện vẫn rất lớn. Các cặp vợ chồng mới cưới hoặc người trẻ đã có nghề nghiệp ổn định có xu hướng lựa chọn kiểu căn hộ này. Một nghiên cứu tại Tp.HCM chỉ rõ, hằng năm trung bình có khoảng 55.000-60.000 cặp vợ chồng mới cưới có nhu cầu mua căn nhà đầu tiên để ổn định cuộc sống.

Hiện nhu cầu căn hộ giá rẻ vẫn rất lớn. Trong ảnh: Một dự án chung cư bình dân tại quận 2, Tp.HCM. (Ảnh: Hao Bui)

Tại hai đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội và Tp.HCM mỗi năm có khoảng 110.000 cặp vợ chồng mới cưới. Họ đều khá trẻ, chưa có nhiều tích lũy, không có tham vọng mua nhà cao cấp, không đòi hỏi vị trí gần trung tâm mà nhắm đến những căn hộ bình dân, giá cả phải chăng.

Thực tế cho thấy, khi thị trường gặp nhiều khó khăn hoặc bước vào giai đoạn khủng hoảng thì "ngủ đông" là phương án mà giới đầu cơ, đầu tư lựa chọn. Theo đó, thị trường chuyển sang trạng thái "đóng băng", nhà đầu tư chủ yêu đứng bên ngoài quan sát. Trong khi đó, nhu cầu ở thực vẫn tồn tại và căn hộ giá rẻ sẽ đáp ứng nhu cầu này.

Nếu thị trường bước vào giai đoạn khó khăn, các căn nhà phố, biệt thự nhỏ 5-6 tỷ đồng/căn, căn lớn 7-12 tỷ đồng sẽ kén khách bởi mức giá quá cao. Chưa kể, những nền đất tại khu vực nội đô phát triển cỡ nhỏ giá 2,5-3 tỷ đồng/nền, cỡ lớn 3,5-5 tỷ đồng/nền cũng chỉ là "của để dành" xa xỉ. Cùng với đó, căn hộ cao cấp cũng nằm ngoài tầm với của nhiều người. Lúc đó, chung cư bình dân, căn hộ giá rẻ có tính thanh khoản cao hơn sẽ vượt khủng hoảng tốt nhất.

Ông Quang cho rằng, thị trường vẫn có thể kỳ vọng vào mùa cao điểm cuối năm để bứt phá, thoát khỏi tình trạng ảm đạm trong 6-9 tháng qua. Thế nhưng, chính việc đặt gánh nặng doanh số, dòng tiền vào quý cuối năm cho thấy thị trường đã hụt hơi so với giai đoạn đỉnh năm 2016-2017.

Vị này dự báo, thời gian tới, khi thị trường vào ngưỡng bão hòa, căn hộ giá rẻ sẽ là điểm sáng tích cực. Theo ước tính của ông Quang, có tới 80% căn hộ giá rẻ được giới thiệu ra thị trường có thể vượt khủng hoảng thành công với mức hấp thụ tốt, thanh khoản cao.

Muốn sống khỏe khi "bong bóng" nhà đất vỡ, chung cư giá rẻ cần đáp ứng những điều kiện sau: tiện ích đầy đủ, giao thông tiện lợi, không gian sống đảm bảo.

Chuyên gia địa ốc cho biết thêm, các nhà phát triển dự án chung cư giá rẻ phải chịu những thách thức không hề nhỏ khi giá vật tư ngày một tăng cao, giá đất cũng bị đội lên sau cơn sốt đất. Thế nên, để phát triển được chung cư giá rẻ, doanh nghiệp phải xử lý được bài toán giá thành hợp lý, lợi nhuận ở mức vừa phải.