So với các dự án thương mại, giá bán của nhiều dự án nhà ở xã hội (NOXH) cùng khu vực hiện đang ở mức cao và có xu hướng tăng lên. Trong khi đó, Bộ Xây dựng vừa cho phép chủ đầu tư NOXH được tính lãi suất cao vào giá bán khiến loại hình nhà ở này có nguy cơ đội giá do lãi suất biến động.
Không được vay ưu đãi, giá bán nhà ở xã hội tăng
Quy định về chính sách NOXH được ban hành năm 2011 nêu rõ, ngoài việc được miễn tiền sử dụng đất, các doanh nghiệp xây dựng NOXH còn được vay vốn ưu đãi hoặc bù lãi suất. Song, khi đó, rất ít chủ đầu tư nào được vay vốn ưu đãi, đồng thời còn phải chịu mức lãi suất thương mại gần 20%/năm. Thế nhưng, thực tế cho thấy, không ít dự án nhà ở thu nhập thấp vẫn được triển khai và bán với giá dưới 10 triệu đồng/m2 như khu NOXH Đặng Xá I (Gia Lâm, Hà Nội), NOXH Ngô Thì Nhậm (Hà Đông, Hà Nội).
Nhà ở thu nhập thấp tạo được cơn sốt về cung và cầu khi có gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, hỗ trợ 30% cho chủ đầu tư và 70% cho người mua nhà với lãi suất thấp. Lúc bấy giờ, các chủ đầu tư đua nhau làm NOXH dù vẫn hưởng mức ưu đãi như ban đầu. Vậy nhưng, giá nhà ở của nhiều dự án đã bị đẩy lên trên 10 triệu đồng/m2, ví dụ như dự án NOXH Tây Nam Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội), NOXH Ecohome (Cổ Nhuế, Bắc Từ Liêm, Hà Nội).
Thông qua vốn ưu đãi cho chủ đầu tư, Chính phủ tiếp tục hỗ trợ phát triển NOXH sau khi gói 30.000 tỷ đồng chốt sổ (30/6/2016). Cụ thể, vốn để thực hiện chính sách NOXH gồm vốn do nhà nước cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng do nhà nước chỉ định. Mặc dù quy định là vậy nhưng đến nay tín dụng NOXH vẫn nằm trên giấy.
Do đó, Công ty TNHH Sản xuất HTD Bình Tân vừa có công văn gửi Bộ Xây dựng phản ánh về việc gói 30.000 tỷ đồng đã hết hiệu lực và để triển khai tiếp dự án, công ty buộc phải vay ngân hàng theo lãi suất thương mại (6,9% trong năm đầu tiên, khoảng 9-10%/năm các năm tiếp theo).
Biến động lãi suất có thể khiến NOXH đội giá bán. (Ảnh minh họa)
Theo đơn vị này, doanh nghiệp không thể xây dựng nhà và bán với mức giá của NOXH nếu giữ mức lãi suất trên. Vậy nên, doanh nghiệp đề nghị Chính phủ cần có các biện pháp hỗ trợ khác giúp giảm lãi suất cho vay. Trong văn bản phúc đáp, Bộ Xây dựng cho hay, nếu chủ dự án không được vay vốn với lãi suất ưu đãi thì được tính vào giá cho thuê, giá bán, giá cho thuê mua NOXH với lãi suất phải vay từ các tổ chức tín dụng.
Hiện tại, các dự án NOXH được quyền tính lãi suất vay thương mại vào giá bán, tương tự các dự án nhà ở thương mại thông thường. Thời gian gần đây, một số dự án NOXH đang triển khai có giá bán tính cả VAT, phí bảo trì 2% vượt 15 triệu đồng/m2. Ví dụ như dự án NOXH Rice City Sông Hồng (Long Biên, Hà Nội), Tam Trinh (Hoàng Mai, Hà Nội).
Không khống chế giá bán dưới 15 triệu đồng/m2
Đối với các vấn đề mà chủ đầu tư dự án NOXH đang gặp phải sau khi gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng chấm dứt, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, ông Nguyễn Chí Dũng khẳng định, không có quy định nào khống chế giá NOXH dưới 15 triệu đồng/m2 mà chỉ có quy định lợi nhuận chủ đầu tư không được vượt quá 10% tổng mức đầu tư dự án. Song, loại hình nhà ở này có những ưu đãi về đất, thuế nên giá sẽ thấp hơn so với giá nhà ở thương mại có suất đầu tư tương ứng.
Ông Dũng cho biết, gói 30.000 tỷ đồng quy định các nhà ở thương mại đáp ứng điều kiện như căn hộ dưới 70m2, mức giá dưới 15 triệu đồng/m2 và khách mua nhà có thể được hỗ trợ vay gói tín dụng này. Do đó, người mua nhà cho rằng, NOXH phải dưới 15 triệu đồng/m2. Trong khi đó, thành phố sẽ duyệt giá bán NOXH. Trong trường hợp giá bán NOXH quá cao, sau khi quyết toán, chủ đầu tư phải trả lại tiền người mua nhà.
Theo Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, ông Trần Ngọc Hùng, không phải doanh nghiệp nào muốn làm NOXH đều được bởi đất do địa phương chỉ định. Hiện nay, cơ chế NOXH là giá nhà do các chủ đầu tư tính toán để trình phê duyệt nên phải xin-cho và không tạo ra môi trường kinh doanh cạnh tranh bình đẳng.
Ông Hùng cho rằng, nên khuyến khích các doanh nghiệp xây nhà giá rẻ với diện tích nhỏ cho người thu nhập thấp theo cơ chế cạnh tranh và không miễn bất cứ khoản thuế nào cho chủ dự án. Nhà nước sẽ chuyển tiền thuế thu được sang một quỹ dành riêng cho người mua nhà được vay với lãi suất thấp trong thời gian dài. Lãi suất trong năm đầu đầu có thể là 0%, từ 1-2% trong các năm tiếp theo.
Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đề xuất: “Rất khó kiểm soát việc xin-cho. Nhà nước nên chuyển sang cách làm mới, không có cơ chế xin-cho mà để thị trường tự cạnh tranh. Toàn bộ tiền miễn thuế, miễn tiền sử dụng đất… dùng để hỗ trợ cho người có nhu cầu mua nhà ở xã hội thực sự, không phải hỗ trợ bên bán nhà”.
