Ông Nguyễn Văn Đực: Số liệu tồn kho BĐS chỉ thấy lá cây mà đoán cả rừng

Song, nhiều chuyên gia vẫn cho rằng, thị trường BĐS chưa thực sự hồi phục và phát triển một cách bền vững, vì thế, các doanh nghiệp địa ốc cần phải có những chiến lược đầu tư, kinh doanh một cách hiệu quả để tránh xảy ra tình trạng “bong bóng” BĐS.

Có vội mừng khi tồn kho giảm?

Theo số liệu báo cáo mới nhất về thị trường BĐS được Bộ Xây dựng công bố, đã cho thấy nhiều điểm khả quan của thị trường BĐS. Cụ thể, tổng giá trị hàng tồn kho BĐS tính đến ngày 20/5/2015 là còn khoảng 67.443 tỷ đồng, đã giảm 1.338 tỷ đồng so với tháng trước đó.

Trong đó, số lượng căn hộ chung cư còn tồn kho là 12.908 căn, có giá trị khoảng 19.799 tỷ đồng; nhà ở thấp tầng là 9.066 căn, đạt giá trị khoảng 16.130 tỷ đồng; đất nền nhà ở còn 8.378.856m2, có giá trị khoảng 26.969 tỷ đồng; đất nền thương mại còn 1.637.782m2, tương đương 4.545 tỷ đồng.

Bàn về vấn đề hàng tồn kho nhà ở, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Ngọc Thành cho rằng, hiện vẫn chưa có một chuẩn chung về định nghĩa thế nào là hàng tồn kho BĐS.

Ông Thành phân tích, một công trình đã xây xong móng, theo luật định là đủ điều kiện để chào bán, nhưng khi dự án bán được hàng mà chưa xây được căn nào thì không thể nói là hàng tồn kho giảm. Hay như một dự án chung cư đang xây dựng dở dang đã bán thì cũng không thể tính là bán hàng tồn kho được, vì khi ấy mới chỉ là bán nửa thành phẩm chứ không phải là thành phẩm hoàn thiện.

Những con số đó mới chỉ là thống kê từ các chủ đầu tư dự án, còn một khối lượng hàng tồn khổng lồ trong tay các nhà đầu tư thứ cấp thì chưa có thống kê cụ thể nào. Mục đích mua nhà từ các chủ dự án của các nhà đầu tư thứ cấp là để bán, vậy nên, khi số hàng đó chưa bán được thì vẫn được tính là hàng tồn, ông Thành cho biết thêm.

Vì thế, theo vị chuyên gia này thì, để nói về hàng tồn kho thì phải đợi sau khi dự án hoàn thiện với các căn nhà hoàn chỉnh, bán được thì mới trừ đi, còn nếu dự án đang xây dựng dở dang thì là bán thành phẩm chứ không thể nói hàng tồn kho giảm được.

Có nhiều hàng tồn kho “cho cũng không ở được”

Phó Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành kiêm Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS sản Tp.HCM Nguyễn Văn Đực còn cho rằng, nếu xét về giá trị của hàng tồn kho thì con số này phải tăng chứ không thể giảm như số liệu trong báo cáo được.

Số liệu được cung cấp từ Bộ Xây dựng chủ yếu dựa là vào các báo cáo của đơn vị cấp cơ sở rồi cộng trừ dồn, chứ không phải là do phía cơ quan chức năng tiến hành kiểm tra, thẩm tra thực tế để khẳng định số liệu báo cáo đó là đúng hay sai. Vì thế, thành ra nhiều khi số liệu trở nên thiếu khách quan và phiến diện giống kiểu “chỉ thấy lá cây mà đoán cả rừng cây”.

Đừng nhìn tồn kho BĐS một cách phiến diện như kiểu "chỉ thấy lá cây mà đoán cả rừng". (Ảnh minh họa, nguồn: muabannhadat)

Ông Đực đã nêu ra ví dụ cụ thể tại thị trường Tp.HCM, số dự án hoạt động sôi nổi trên thị trường chỉ chiếm khoảng 40-50 dự án, còn đến 700 dự án thì vẫn trong tình trạng “đắp chiếu”. Như vậy, có nghĩa là số dự án đang hoạt động chỉ chưa đến 10%, còn tới hơn 90% là không bán được và tiếp tục nằm “chết”, nhưng vẫn phải trả lãi vay và phí trông coi bảo vệ,… thành ra số vốn “đắp chiếu” lại càng lớn hơn. Đó là chưa nói chuyện dự án “chết” thường có số vốn lớn, còn dự án hồi sinh chỉ có một số vốn khiêm tốn.

Từ thực tế đó, có thể thấy rằng, giá trị tồn kho BĐS một khi được thống kê một cách kỹ càng hơn, chắc chắn sẽ phải tăng lên, vì số lượng sản phẩm không giảm nhiều lắm mà số vốn phát sinh từ tiền lãi lại ngày một tăng lên.

Còn theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường, còn rất nhiều trong tổng số hàng tồn kho khó có thể giải quyết được.

Bởi, có một lượng lớn hàng tồn kho mà có “cho không cũng không ở được” vì vị trí dự án nằm giữa chốn “đồng không mông quạnh”, nếu không thì lại thiếu những điều kiện thiết yếu tối thiểu cho cuộc sống của cư dân như: cơ sở hạ tầng, vấn đề môi trường không đảm bảo, an ninh không tốt,… Vì vậy, nên loại hàng tồn kho này sẽ còn nằm “chết” trên thị trường phải rất lâu nữa.

Ông Nguyễn Ngọc Thành cũng đưa ra khuyến cáo: Phía các doanh nghiệp nhà đất chỉ nên xem số liệu báo cáo được công bố từ các cơ quan chức năng, hiệp hội, hay những Công ty tư vấn BĐS,… mang tính chất tham khảo để đề ra phương hướng chiến lược đầu tư kinh doanh đúng đắn và hiệu quả hơn; tránh tình trạng nhìn vào những “con số đẹp” để tung ra các chiêu trò như “làm giá”, “thổi giá” hay “găm hàng”,… và kỳ vọng về một con số lợi nhuận “khủng”, bởi, cách làm như vậy sẽ rất dễ vấp phải những rủi ro khi mà thị trường phát triển chưa thực sự bền vững.