Phân khúc đất nền TP.HCM hạ nhiệt

Giảm nhu cầu tìm kiếm, giao dịch

Thị trường đất nền TP.HCM có xu hướng giảm nhiệt bởi nguồn cung mới khan hiếm, giá bán không ngừng gia tăng, hàng loạt cảnh báo rủi ro lừa đảo... Theo dữ liệu nghiên cứu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, lượng truy cập, tìm kiếm sản phẩm đất nền trong quý 2/2019 đều giảm rõ rệt tại hầu hết các huyện, quận nội thành TP.HCM.

Cụ thể, trong 3 tháng qua, nhu cầu tìm kiếm đất nền quận 9 giảm tới 36%. Xu hướng tìm mua sản phẩm thuộc phân khúc đất nền tại quận Thủ Đức và quận 2 lần lượt giảm 24% và 16%. Tại những nơi tập trung nhiều dự án đất nền như quận 12, Bình Chánh, nhu cầu tìm mua cũng giảm tương ứng 5% và 36%. So với cùng kỳ, nhu cầu tìm mua đất nền tại Củ Chi tăng 11% nhờ có thêm dự án mới chào bán cùng một số thông tin tích cực về hạ tầng. Song, độ nóng sốt của giao dịch đất nền tại huyện này chỉ trong thời gian ngắn.

Tìm hiểu thực tế giao dịch của phóng viên cho thấy, so với cùng kỳ năm 2018, nhu cầu tìm mua đất nền và lượng giao dịch thành công đều giảm tại một số quận được xem là điểm nóng đất nền như Bình Chánh, Thủ Đức, quận 2, quận 9, quận 12. Hoạt động mua bán tại các điểm nóng của quận 9 như Long Thạnh Mỹ, Phước Long B, Phú Hữu, Trường Thạnh, Long Trường không còn nhộn nhịp, sôi động như trước. Đồng thời, tại các sàn còn mở cửa hoạt động, lượng khách tới giao dịch cũng rất ít.

Hình ảnh một khu đất nền quận 12 (TP.HCM) đang được san lấp nền.  (Ảnh: Phương Uyên)

Nguồn cung thiếu hụt trầm trọng

Nguồn hàng ký gửi trên thị trường thứ cấp giảm mạnh. Phần lớn các sản phẩm chào bán là đất nền chưa có sổ riêng, đất nông nghiệp. Trong khi đó, sản phẩm đất thổ cư, đất nền sổ đỏ lại rất hạn chế. Không ít sàn giao dịch chào bán đất nền quận 9 song tới nơi tìm hiểu lại là đất thuộc địa bàn Đồng Nai hoặc Bình Dương. Tại quận 9, hiện giá bán đất nền sổ đỏ, đất thổ cư khá cao. Do đó, giới đầu tư đang dịch chuyển về tỉnh lẻ lân cận gom mua đất giá rẻ; người mua ở thực e ngại nên không tìm mua nhiều. Khách hàng tìm hiểu đất quận 9 chủ yếu là để khảo sát chứ thực tế không có giao dịch đáng kể.

Tương tự, giao dịch đất nền tại các quận Thủ Đức, quận 2, quận 9 cũng giảm mạnh vì nguồn cung mới khan hiếm, giá bán luôn ở mức cao.

Theo nhiều sàn giao dịch tại TP.HCM, do không có nguồn hàng để phân phối nên sàn chủ yếu nhận ký gửi bán sản phẩm đất nền giáp ranh Sài Gòn như khu vực Nhơn Trạch, Biên Hòa, Thuận An, Dĩ An.

Quản lý một sàn giao dịch tại Phước Long B, anh Đỗ Minh Đức cho hay, dù là sàn có nguồn hàng đất nền khu Đông nhiều nhất song sản phẩm đất nền sổ đỏ chỉ chiếm khoảng 40%, còn lại là đất ba chung, đất nông nghiệp. Vì giá neo ở mức cao nên đất ở khu vực trung tâm quận có ít người mua, bán. Trong khi đó, đất xa khu trung tâm quận lại rất khó bán do còn hoang vu, hạ tầng thiếu thốn. Hơn nữa, đất xa trung tâm hầu như đều chưa ra sổ, chủ yếu là đất thổ vườn tự bán, giá cao, diện tích lớn, khó ra hàng.

Hình ảnh một khu đất tại Củ Chi đang được san nền, phân lô. (Ảnh: Phương Uyên)

Trong bối cảnh đó, sàn của anh Đức buộc phải nhận ký gửi nhiều lô đất tại Biên Hòa, Nhơn Trạch, Dĩ An để có nguồn hàng chào bán. Anh Đức cho biết, từ đầu năm 2019 tới nay, sàn chào bán 2 dự án quy mô nhỏ từ 40-60 nền. Tuy nhiên, các chủ đầu tư đều tự bán chứ không nhờ sàn phân phối như trước.

Đất nền TP.HCM giảm giá, tiệm cận giá trị thực

Do nhu cầu tìm mua giảm nên giá bán đất nền tại một số huyện, quận TP.HCM cũng sụt giảm theo. Trong quý 2 năm nay, giá đất nền quận 2 giảm mạnh nhất, gần 14%. Theo sau là quận 9 với mức giảm 12%. Đất nền tại quận 12 và Thủ Đức cũng lần lượt giảm giá 10% và 8%. Còn tại huyện Củ Chi, so với quý 1/2019, giá đất nền tăng 4% nhờ sốt nóng cục bộ trong ngắn hạn.

Sở dĩ giá đất nền TP.HCM thời gian qua có xu hướng sụt giảm một phần do hiện tượng làm giá, thổi giá, thông tin rao bán ảo không còn phổ biến như trước. Trong 3 tháng đầu năm, nhiều dự án làm giá, hét giá ảo do nguồn cung thiếu hụt trầm trọng. Tại một số quận trung tâm, nhà đất cũng bị thổi giá ăn theo, khiến mặt bằng giá bất động sản biến động tăng không đúng nhu cầu thực. Trong quý 1, giá đất tại một số điểm nóng gia tăng cục bộ trước thông tin nhiều tuyến đường trọng điểm ở khu Đông được mở rộng, triển khai hàng loạt dự án hạ tầng dịch vụ dân sinh... Hiện cơn sốt đã giảm nhiệt, giá bán nhà đất tiệm cận giá trị thực. Diễn biến này khiến mặt bằng giá chung trên toàn thị trường sụt giảm.

Do nhà đầu tư e ngại pháp lý tại những dự án đang triển khai nên thị trường đất nền Bình Chánh, Bình Tân cũng hạ nhiệt. Với nguồn cung dồi dào, đa dạng và giá bán phải chăng, các khu vực này là điểm nóng về đất nền thời gian qua. Tuy vậy, giới đầu tư đã thận trọng hơn khi giao dịch bởi quá nhiều nhà đất sai phạm, chính quyền mạnh tay xử lý...