Những lợi ích mà chính sách phát triển nhà ở xã hội mang lại về mặt kinh tế và xã hội là không thể phủ nhận. Dù vậy, vẫn còn không ít băn khoăn xoay quanh loại hình nhà ở này bởi nhiều người dân rất khó khăn trong việc tiếp cận với gói vay tín dụng trong khi họ có nhu cầu thực.
Mặt khác, phân khúc này vẫn nhận được những ánh nhìn e ngại của các nhà đầu tư, khiến nguồn cung nhà ở xã hội rất hạn chế về số lượng.
Thực tế cho thấy, không phải ai cũng may mắn được tiếp cận với gói ưu đãi 30.000 nghìn tỷ đồng khi vẫn còn một bộ phận khá lớn những người vẫn còn vướng mắc về các thủ tục cho vay từ ngân hàng nên chưa thể mua được nhà ở xã hội.
Một vài chuyên gia kinh tế cũng đồng ý với thực trạng trên và cho rằng, những khó khăn lớn nhất còn tồn tại đó là khách hàng không có phương án trả nợ một cách tối ưu cho ngân hàng, hoặc không chứng minh được thu nhập của mình.
Các ngân hàng thương mại đã tính tới rủi ro khi tiến hành cho vay gói 30.000 tỷ đồng bằng cách thức tính thu nhập của đối tượng được vay. Cụ thể, những người không thuộc nhóm đối tượng được vay sẽ có thu nhập trung bình trên 9 triệu đồng, song người vay cũng không có đủ tiền trả nợ cho ngân hàng để mua nhà nếu có thu nhập trung bình dưới 9 triệu đồng.
Nói khác đi, người có mức thu nhập không chịu thuế sau khi giảm trừ gia cảnh sẽ còn từ 9 triệu đồng trở xuống, tuy nhiên 9 triệu đồng là đối với các ngân hàng thương mại là không đủ để cho vay.
Ngoài ra, khi muốn mua nhà, người có thu nhập thấp sẽ được vay 80%, nộp trước 20% theo quy định nhưng bù lại phải thế chấp 100% giá trị của ngôi nhà. Dù đã đảm bảo bằng chính căn nhà đó để trả vốn vay song ngân hàng vẫn không chấp thuận và người mua buộc phải chứng minh thu nhập của mình thuộc khu đủ khả năng trả nợ.
Quy định trên đã khiến người mua nhà gặp không ít khó khăn. Vậy nên, theo một số ý kiến, việc chỉ đạo cho các ngân hàng thương mại về việc những người thu nhập thấp không cần chứng minh thu nhập nên được Ngân hàng Nhà nước thực hiện ngay.
Doanh nghiệp nên được Luật cho phép đa dạng hóa
các loại hình sản phẩm nhà ở xã hội
Về phía nhà đầu tư, khi đầu tư vào lĩnh vực nhà ở này, các doanh nghiệp cũng sẽ nhận được ưu đãi về tiến hành nhanh chóng công tác lập, phê duyệt dự án hay về tiền sử dụng đất...
Những lý do liên quan đến lợi nhuận từ các dự án nhà ở xã hội như: giá bán, giá thành, việc phê duyệt dự án được kiểm soát và thực hiện chặt chẽ, mức lợi nhuận không cao...đã khiến doanh nghiệp không mấy mặn mà với việc đầu tư vào dòng sản phẩm này.
Song song với đó, các nhà đầu tư vẫn cảm thấy thoải mái hơn với việc đầu tư vào các dự án nhà ở thương mại mặc dù phải mất một khoản tiền sử dụng đất. Nguyên do là vì giá thành sản phẩm của nhà ở thương mại sẽ không bị khống chế, nên hiển nhiên sẽ thu về nhiều lợi nhuận hơn.
Bởi vậy, dù được đầu tư song song với nhà ở xã hội, nhưng các dự án nhà ở thương mại trong thời gian qua đã có phần nhỉnh hơn về số lượng căn hộ cung cấp cho người mua.
Trong khi đó, nguồn cung với số lượng khá khiêm tốn của phân khúc nhà ở xã hội vẫn chưa thể đáp ứng nhu cầu lớn của những người có thu nhập thấp tại các TP lớn như Tp.HCM và Hà Nội...
Trên thực tế, cung và cầu sẽ khó gặp nhau nếu chỉ quan tâm đến vấn đề lợi nhuận thu về khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Bởi vậy, theo đại diện một vài doanh nghiệp, không thể phụ thuộc vào riêng gói tín dụng của Chính phủ hay ngân hàng. Để các doanh nghiệp BĐS đầu tư vào lĩnh vực này, rất cần đưa ra những quy định thông thoáng, mở cửa cho họ được phép thiết lập các kênh huy động vốn mới.
Cùng với đó, Luật Nhà ở 2014 cũng nên đồng ý cho các doanh nghiệp được đa dạng hóa những loại hình sản phẩm nhà ở xã hội như thuê mua, cho thuê, bán và hình thức cho vay mua nhà phù hợp với điều kiện của mỗi nhóm khách hàng.
Nói như vậy là bởi không phải người nào cũng đủ điều kiện tiếp cận với gói 30.000 tỷ dồng hoặc những gói tín dụng đã được đề xuất khác.
Bên cạnh đó, việc phát triển ồ ạt của phân khúc nhà ở xã hội cũng không nên quá lo ngại vì đó là nhu cầu ở thực. Vậy nên, khi đảm bảo về nguồn cũng thì lượng giao dịch cũng sẽ tăng theo.
Còn chưa đầy 1 năm nữa (1/6/2016), theo quy định của Nghị quyết 02/NQ-CP được Chính phủ ban hành, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng sẽ hết thời hạn được triển khai. Dù vậy, theo thông tin từ Đại diện Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, các chính sách nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở mới, sẽ vẫn tiếp tục được triển khai và thực hiện ở Ngân hàng Chính sách xã hội.
Vế phía Ngân hàng Nhà nước, quy định các ngân hàng thương mại phải dành ra một tỷ lệ tín dụng phù hợp khi tham gia gói hỗ trợ để cho vay đối với nhà ở xã hội cũng được đưa ra. Chứ không hề có chuyện sẽ ngừng triển khai gói 30.000 tỷ đồng.
Bởi vậy, cơ hội tiếp cận gói tín dụng sẽ tiếp tục đến với những đối tượng có thu nhập thấp có nhu cầu thực về nhà ở. Trong khi đó, phía nhà đầu tư sẽ có thêm thời gian cân nhắc về việc vay vốn để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Trong trường hợp mọi việc đều có diễn tiến thuận lợi, giao dịch ổn định và nguồn cung đảm bảo thì khoảng cách cung - cầu sẽ được rút ngắn.
