Các chuyên gia quy hoạch cho rằng, việc phát triển đô thị với quy mô lớn ngoài huyện Nhà Bè, quận 7 cùng một phần huyện Bình Chánh, quận 8 thì sẽ không phù hợp với khu vực phía Nam Tp.HCM.
Bên cạnh vấn đề về hệ thống hạ tầng giao thông thiếu thốn trầm trọng, khu vực phía Nam Tp.HCM còn gặp phải tình trạng ngập úng nặng ở nhiều nơi.
Ngoài những vị trí như khu đô thị Phú Mỹ Hưng và quận 7 có thể phát triển BĐS, các nhà đầu tư vẫn chưa chịu "ghé thăm" các khu vực khác thuộc khu Nam.
Thị trường BĐS Tp.HCM đã nhận được bước thay đổi ngoạn mục từ khi khu đô thị Phú Mỹ Hưng được triển khai xây dựng tại quận 7. Đại lộ Võ Văn Kiệt và đại lộ Nguyễn Văn Linh đã giúp kết nối giữa khu vực này với trung tâm TP một cách thuận lợi, sự phát triển của dự án BĐS theo 2 trục đường này nhờ đó mà cũng được gia tăng không ngừng.
Do nằm giáp ranh với quận 7, các dự án có tiến độ đầu tư tốt tại huyện Bình Chánh đã nhận được nhiều sự quan tâm của người mua đó là: Dự án Skyway Residence do Lĩnh Phong là chủ đầu tư, Dự án Terra Rosa do công ty Khang Nam làm chủ đầu tư, dự án Khu đô thị Hạnh Phúc do Tổng Công ty Xây dựng số 1 làm chủ đầu tư…
Dù vậy, nếu ra khỏi quận 7 xa một chút và tiến về phía cảng Hiệp Phước, huyện Nhà Bè, sẽ có thể thấy các dự án BĐS tại đây có tình hình phát triển hoàn toàn trái ngược.
Men theo tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ, tính từ điểm giao với đại lộ Nguyễn Văn Linh, chỉ có thể đếm trên đầu ngón tay số doanh nghiệp BĐS đầu tư dự án quy mô ở khu vực này. Xa hơn nữa trong vòng bán kính 3km, dọc hai bên đường vẫn là đất còn khá hoang hoá, hầu như là đất rẫy thuộc sở hữu của cư dân sinh sống tại đây.
|
|
| Bên cạnh vấn đề về hệ thống hạ tầng giao thông thiếu thốn, khu vực phía Nam Sài Gòn cũng gặp phải tình trạng ngập úng nặng ở nhiều nơi |
Có thể quan sát được, hiện có trên 10 dự án chung cư cao tầng tại vị trí này có phần móng đã hoàn thiện nhưng vẫn trong tình trạng "đắp chiếu". Cũng không hiếm những dự án đã hoàn thiện tới 60-70% khối lượng dự án mà vẫn bị bỏ hoang và giờ đây đã biến thành những khối bê tông đen sì khổng lồ.
Theo thông tin từ một chủ đầu tư, “Đây là hướng phát triển chính trong quy hoạch đô thị của Tp.HCM trong 10 năm tới, nhưng vùng đất này vẫn chưa “bật dậy” và chưa được nhiều nhà đầu tư chú ý. Vấn đề quan trọng là TP vẫn chưa tập trung đầu tư đồng bộ hạ tầng giao thông để kết nối với khu vực trung tâm, do vậy khó thu hút được dân cư đến sinh sống. Doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa coi đây là địa điểm để phát triển dự án bất động sản”.
Về phía các chuyên gia quy hoạch lại có nhận định, có thể thấy một độ "vênh" không hề nhỏ nếu nhìn tổng quát trên bản đồ quy hoạch phát triển đô thị của TP tính đến năm 2020.
Điều này cũng đồng nghĩa với việc, trong khi một vài khu vực được "ưu ái" nhiều nguồn nhân lực để phục vụ phát triển đô thị, thì ở một số khu vực khác, các "ốc đảo" vẫn mãi tồn tại ở đó. Vô hình chung, hướng phát triển tạo ra những khu đô thị nén hay chính là tăng mật độ đô thị hoá đang được TP tạo ra.
Trung tâm Thông tin Quy hoạch Tp.HCM cho biết, hơn 10.000ha quỹ đất tại khu vực phía Tây Bắc (quận 12, huyện Hóc Môn, Củ Chi...) TP sẽ được dành để phát triển nhiều trung tâm thương mại hiện đại, khu đô thị và khu dân cư trong giai đoạn từ nay cho tới năm 2020. Để đầu tư những du dân cư, việc tăng hệ số sử dụng đất cũng đang được TP tính toán tại những khu vực cách khoảng 400m so với nhà ga metro.
Cùng với đó, Sở Xây dựng Tp.HCM cũng đang tính đến một phương án dành từ 200-300ha diện tích đất gần các nhà ga dọc theo tuyến metro đã được giải phóng mặt bằng. Việc làm này nhằm mục đích tạo quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội và sẽ sớm được đề nghị với UBND TP.
Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư Tiến Phát, ông Võ Minh Hoàng cho rằng, dù đã được chú trọng phát triển từ lâu nhưng các khu vực phía Nam Tp.HCM vẫn chưa được đầu tư đồng bộ về vấn đề hạ tầng, các tiện ích công cộng phục vụ cho dân cư chưa đầy đủ…cũng bởi vậy, thị trường BĐS không thể phát triển được ở khu vực này.
Trong khi đó, tại khu vực phía Đông TP, hệ thống hạ tầng giao thông từ đường, cầu, tuyến đường sắt trên cao số 1 cho tới bệnh viện, các khu trung tâm thương mại quy mô hiện đại, trường học đã được phát triển khá tốt, đủ khả năng đáp ứng cho một số lượng dân cư khá lớn.
Ông Hoàng cho rằng: “Đó là lý do giải thích vì sao khu Nam TP đang thiếu đi tính hấp dẫn của nhà đầu tư và người mua nhà. Nhìn về giai đoạn 5-10 năm tới, khu vực phát triển thị trường bất động sản “nóng” phải kể đến những vị trí gần trung tâm TP như quận 2, quận 4 vì hạ tầng và hệ thống tiện ích khá đầy đủ nhưng giá nhà ở mức chấp nhận với nhu cầu người mua nhà”.
Cũng theo một số ý kiến khác, tại khu Nam TP, hầu hết các dự án chỉ khởi động một cách cầm chừng, thi công chậm hoặc có cả các dự án do chủ đầu tư bận "ngóng" hạ tầng nên đã bị bỏ dở.
Nhiều chủ đầu tư trong quá trình đầu tư dự án đã cam kết về việc sẽ phát triển hạ tầng nội khu thật tốt, song lại không giải quyết được đầu ra cho sản phẩm bởi không có khả năng kết nối với các khu vực khác.
Các nghiên cứu khoa học còn lý giải rằng, đây là khu vực có độ ẩm cao và địa tầng yếu nên dễ chịu ảnh hưởng từ sự dâng lên của mực nước biển nên việc xây dựng cũng không gặp nhiều thuận lợi. Tại khu vực này còn hay xảy ra sụt lún mặt đất, không những vậy, hướng thoát nước chính của cả Tp.HCM cũng tập trung tại đây.
