Phí chuyển đổi đất 100% làm khó doanh nghiệp địa ốc?

Hiện tại, Sở Tài chính Tp.HCM đang xây dựng dự thảo quyết định của UBND Tp.HCM quy định về mức đóng tiền khi chuyển từ đất chuyên trồng lúa nước thành sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp.

Cụ thể, đất nông nghiệp được chuyển sang BĐS sẽ được tính bằng 100% giá đất theo bảng giá vào  thời điểm quyết định nhân (x) với diện tích đất chuyển đổi và nếu như chuyển sang đất công nghiệp thì sẽ tính bằng 50% giá đất.

Theo đề xuất tại dự thảo được Sở Tài chính căn cứ theo Nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 13/4/2015 do Chính phủ ban hành, tùy theo điều kiện cụ thể ở địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định mức đóng cụ thể song không thấp hơn 50% số tiền được xác định căn cứ diện tích đất chuyên trồng lúa nước...

Dự thảo này hiện đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều của những chuyên gia BĐS, nhất là các doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án nhà ở giá rẻ.

Thực tế cho thấy, hiện căn hộ bình dân trên địa bàn Tp.HCM có giá bán khoảng từ 15-16 triệu đồng/m2, cao hơn khá nhiều so với mức thu nhập của người thu nhập trung bình và thấp. Báo cáo Đề án phát triển thị trường BĐS Tp.HCM giai đoạn 2016-2020 cho thấy, người thu nhập trung bình (khoảng 650 USD/tháng) cần phải tiết kiệm 17 năm mới có đủ tiền mua căn hộ chung cư loại bình dân (giá khoảng 700 USD/m2, diện tích 70m2).

Doanh nghiệp BĐS kêu khó với Dự thảo quyết định của UBND Tp.HCM về mức đóng tiền khi chuyển mục đích sử dụng đất. Ảnh: Lê Toàn

Theo báo cáo mới đây của Ngân hàng Thế giới, nước ta có 40% dân số có thu nhập không đủ để mua nhà ở, ở các thành phố lớn như Tp.HCM và Hà Nội thì mức thu nhập 10 triệu đồng/tháng rất khó có thể mua nhà.

Trong khi đó, đất trồng lúa chuyển sang BĐS chủ yếu là ở khu vực ngoại ô, thích hợp để làm căn hộ giá trung bình và giá thấp. Nếu tiền thuế đất tăng lên, chi phí đầu tư sẽ “bổ” vào giá thành, nên càng khiến người thu nhập thấp khó có chỗ an cư hơn.

Lâu nay, Tp.HCM vẫn áp dụng mức tính là 100% tiền sử dụng đất khi chuyển đổi nhân (x) với hệ số K là 1,6 đối với những doanh nghiệp BĐS. Đối với cá nhân, hộ gia đình, thệ số K được áp mức từ 1,1-1,2. Điều đó dẫn tới tình trạng nhiều khu đất ở vùng ngoại ô được người dân "phân lô, bán nền”, cạnh tranh trực tiếp với những dự án nhà giá thấp của doanh nghiệp BĐS bởi hệ số chuyển đổi của cá nhân thấp hơn, lại không mất chi phí đường điện, nước, không mất tiền làm hạ tầng…

Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu đề xuất, mức phí chuyển đổi chỉ nên tính bằng 50% giá đất trong bảng giá ban hành và doanh nghiệp được khấu trừ khoản tiền đó vào tiền sử dụng đất của dự án.

Cùng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho hay, nên để mức giá chuyển đổi 50% nhân (x) hệ số K là thích hợp. Có như vậy, các doanh nghiệp xây nhà giá thấp mới có cơ hội đưa sản phẩm ra thị trường nhiều hơn và giá bán hợp lý hơn.

Theo ông Nghĩa, sở dĩ Công ty Lê Thành “chịu” được mức giá chuyển đổi bằng 100% bởi doanh nghiệp đã có đất sạch cách đây cả chục năm, còn nếu như phải đi mua giá trị sử dụng đất theo dạng thỏa thuận đền bù như hiện tại để làm dự án thì không thể làm nổi.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành cũng cho biết thêm, chuyển đổi từ đất ruộng sang BĐS chủ yếu là vùng ngoại ô, vùng xa nên mức thu 100% là quá cao, doanh nghiệp địa ốc đã phải mua đất một lần, nộp thuế là mua tiếp lần nữa, trong khi tiền phải nộp một lần thì quá nặng, dự án khó thực hiện. Do đó cần phân bổ mức thu trong quá trình triển khai dự án để bớt gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp.

Các công ty nghiên cứu thị trường cho hay, tại Tp.HCM, từ năm 2016-2017, dự kiến có hàng chục ngàn căn hộ trung và cao cấp được bung ra thị trường, trong khi 70% nhu cầu lại thuộc về căn hộ giá thấp, bình dân. Vì thế, việc áp phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp cao sẽ khiến các doanh nghiệp BĐS có muốn cũng khó xây được nhà giá thấp, khi tất cả chi phí đều phải “bổ” vào giá bán.