"Sóng" thị trường nhà đất Đông Anh chủ yếu đến từ cò đất, đầu nậu

Hồi đầu tháng 10/2019, dự án thành phố thông minh lớn nhất cả nước cũng như Đông Nam Á đã được liên doanh giữa Tập đoàn BRG và Tập đoàn Sumitomo của Nhật Bản chính thức động thổ tại Đông Anh. Với tổng vốn đầu tư xấp xỉ 4,2 tỷ đồng, dự án thành phố thông minh có quy mô 272 ha. Công trình được lập dựa trên quy hoạch đô thị thông minh dọc trục Nhật Tân - Nội Bài (dài hơn 11km) từ cầu Nhật Tân tới sân bay Nội Bài. Dự án thuộc địa phận các xã Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Kim Nỗ, huyện Đông Anh. Theo dự kiến, vào năm 2028, công trình sẽ hoàn thành toàn bộ cả 5 giai đoạn.

Chưa đầy 1 tháng sau khi siêu dự án động thổ, giá đất Đông Anh không ngừng biến động. Thông tin rao bán đất tại 3 xã mà dự án tọa lạc đều ăn theo dự án thành phố thông minh. Hàng loạt lô đất tăng giá 50-60% so với hồi cuối năm 2018. Cụ thể, giá bán những mảnh đất vị trí đẹp, 2 ô tô tránh nhau, mặt đường lớn, tiếp giá siêu dự án tại Đồng Nhân (xã Hải Bối) tăng vọt lên 60-70 triệu đồng/m2 từ mức 40-45 triệu đồng/m2. Cũng tại Đồng Nhân, giá đất trong ngõ nhỏ tăng từ mức 20-22 triệu đồng/m2 lên khoảng 27-30 triệu đồng/m2. Trong khi đó, những mảnh đất nằm sâu trong làng thuộc xã Hải Bối cũng tăng giá lên 17-24 triệu đồng/m2 thay mức giá 13-16 triệu đồng trước đây.

Tại khu vực Vĩnh Thanh (xã Vĩnh Ngọc), giá đất mặt đường rộng, 2 ô tô tránh nhau, gần siêu dự án tăng từ 35-40 triệu đồng/m2 lên mức 45-50 triệu đồng/m2. Đất trong ngõ Vĩnh Thanh tăng giá từ 26-30 triệu đồng lên khoảng 30-36 triệu đồng/m2. Còn tại Kim Nỗ, giá đất trục đường chính gần đại dự án, bệnh viện Nhiệt Đới, khu công nhân tăng giá lên 46-52 triệu đồng/m2 từ mức 35-40 triệu đồng trước đó. Mức giá hiện tại của những lô đất mặt ngõ nhỏ, đường nhỏ từ 30-33 triệu đồng, so với cuối năm 2018 tăng 30%.

Giá đất Đông Anh không ngừng nhảy múa sau sự kiện động thổ dự án thành phố thông minh gần 4,2 tỷ USD. Trong ảnh là một khu đất thổ cư tại Đông Anh.

Kết quả khảo sát thị trường nhà đất Đông Anh những ngày cuối tháng 10/2019 của phóng viên cho thấy, dù chưa có hạ tầng, cư dân xung quanh thưa thớt nhưng không ít lô đất ở Đồng Nhân (xã Hải Bối) vẫn được rao bán với giá rất cao, dao động từ 30-40 triệu đồng/m2. Tại Kim Nỗ, một số lô đất với đường vào nhỏ hẹp, ùm tùm cỏ mọc nhưng vẫn được chào bán với giá từ 20-25 triệu đồng/m2. Mức giá này đắt hơn so với các lô đất tại một số vị trí ở quận Nam Từ Liêm, Hà Đông trong khi quy hoạch, hạ tầng chưa bằng. Như vậy, tại một số vị trí ở Đông Anh, hạ tầng khu vực s với giá đất đang được rao bán là chưa tương xứng.

Trao đổi với một đầu nậu đất tại Đông Anh được biết, đất được rao bán với giá cao ngất ngưởng song thực tế không có nhiều khách mua. Từ trước khi dự án thông minh được động thổ, các nhà đầu tư chuyên nghiệp đã "ôm đất". Với mức giá tăng cao, không nhiều người mua ở thực có khả năng chi trả. Chưa kể, tốc độ gia tăng dân số ở Đông Anh hiện tại cũng như trong tương lai gần cũng chưa tới mức khiến quỹ đất nơi đây trở nên khan hiếm. Theo vị này, ở giai đoạn hiện tại, nhà đầu tư nhỏ lẻ cần thận trọng hết mức, bắt đúng nhịp thị trường. Bởi lẽ, trong trường hợp đẩy hàng không kịp thì chính họ sẽ phải "ôm bom". Trên thị trường nhà đất Đông Anh hiện nay, các giao dịch chủ yếu là đầu cơ, hiếm có giao dịch thực.

Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, giá trị của bất động sản khu vực Đông Anh sẽ bị đẩy lên mức cao hơn bởi sự có mặt của dự án thành phố thông minh. Thị trường này không tránh khỏi hiện tượng cò đất làm giá, thổi giá song không quá rầm rộ như các đợt sốt nóng trước đây. Sau 2 năm giá đất Đông Anh liên tục trồi sụt, người mua ở thực và giới đầu tư chuyên nghiệp đã có nhiều trải nghiệm, đúc rút kinh nghiệm để nhận ra rằng, thị trường thiếu bền vững trong các đợt nóng sốt. Thế nên, trên thị trường không có nhiều giao dịch dù giá bán tăng cao.

Trong khi đó, theo Giám đốc JLL Việt Nam, bà Nguyễn Thị Vân, thị trường địa ốc phía Tây Hà Nội đã có những bước phát triển mạnh mẽ, là điểm nóng thu hút giới đầu tư trong khoảng một thập kỷ qua. Khu vực phía Tây TP vẫn tiếp tục phát triển song thị trường đang có xu hướng tìm kiếm đối trọng mới. Với quỹ đất còn dồi dào, khu vực Đông Anh đã trở thành khu vực sáng giá hấp dẫn nhiều ông lớn địa ốc rót vốn đầu tư dự án. Bà Vân cho hay, Đông Anh trong tương lai là khu vực đầy tiềm năng, tuy nhiên cần có tầm nhìn dài hạn trong khoảng một thập kỷ tới.