Sốt đất năm 2018 để lại nhiều dư chấn nặng nề cho thị trường

Dù đã có những cơn sốt đất kéo dài trong năm 2017 nhưng giá đất nền khắp Tp.HCM vẫn gia tăng mạnh mẽ hồi giữa cuối tháng 4/2018 với tâm điểm là khu Đông TP. So với năm ngoái, giá đất nhiều nơi tại quận Thủ Đức, quận 9, quận 2, huyện Cần Giờ, Bình Chánh và Nhà Bè đã tăng 50-100%.

Vào giữa quý II/2018, tại quận 9, giá đất tăng từ 60% tới gấp đôi. Trong khi đó, giá đất quận 2 ở vị trí dọc bờ sông đẹp như khu Thạnh Mỹ Lợi từ 140-160 triệu đồng/m2. Mức giá này thuộc vùng đỉnh của khu vực. Đất nền tại Cát Lái tăng 50%. Chỉ sau 1 năm, nhiều lô đất ở huyện Bình Chánh (Tây Nam Tp.HCM) cũng tăng giá cả tỷ đồng. Giá nhà đất tại Cần Giờ tăng 50-100% sau 4 tháng đầu năm nay.

Theo Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), ít nhất có hai đợt sốt ảo giá đất nông nghiệp phân lô trái phép, đất nền tự phát ở một số quận, huyện vùng ven và ngoại thành Sài Gòn. UBND Tp.HCM đã yêu cầu công an vào cuộc đối với cơn sốt đất mới năm 2018. Chính quyền TP đề nghị điều tra việc tung tin đồn thất thiệt về các dự án để đẩy giá, đầu cơ, hưởng chênh khiến giá trị giao dịch bất động sản tăng đột biến.

Các cơn sốt đất năm 2018 để lại nhiều dư chấn nặng nề cho thị trường dù chỉ bùng phát trong vài tháng đầu năm. (Ảnh: Vũ Lê)

Thị trường địa ốc miền Bắc chứng kiến nhiều diễn biến trái chiều ở từng phân khúc, từng khu vực trong năm 2018. Trong khi giao dịch trên thị trường Hà Nội ảm đạm, nhất là phân khúc căn hộ thì các tỉnh lân cận lại vô cùng sôi động, đặc biệt là phân khúc đất nền.

Thậm chí, có thời điểm dự án ở tỉnh đạt mức giao dịch thành công từ 50-60 lô đất nền chỉ trong 1 tuần. Nhiều dự án giao dịch tới 70-80% dù đơn vị phân phối chưa kịp chạy quảng cáo. Điều này khiến một số chủ đầu tư dù chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý vẫn nóng lòng mở bán dự án.

Tại các thị trường tỉnh Thái Nguyên, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Vĩnh Yên, Bắc Ninh, Hưng Yên... đều diễn ra tình trạng sốt giá đất nền. Song, theo cảnh báo của một số đơn vị nghiên cứu, hiện tượng sốt ảo chủ yếu xuất phát từ lượng khách mua đầu tư, công ty đầu cơ bất động sản thứ cấp chiếm tỷ lệ khá lớn. Tuy đã thanh khoản hết nhưng nhiều khu đô thị không có người dân vào ở và tồn tại thực trạng nhà đầu tư thứ cấp làm loạn giá bán, tạo giao dịch ảo.

Theo giới chuyên gia địa ốc, sở dĩ phân khúc đất nền các tỉnh hấp dẫn hơn bởi giá đất khá thấp so với mặt bằng chung tại thị trường Hà Nội. Kênh đầu tư tại Hà Nội, bất động sản nghỉ dưỡng biển được đánh giá là rơi vào trạng thái bão hòa. Sự chuyển biến tốt về kinh tế, hạ tầng giao thông và làn sóng đầu tư vào tỉnh lân cận khiến nhiều người kỳ vọng giá nhà đất các tỉnh sẽ gia tăng. Cùng với đó, sự đổ bộ của nhiều đại gia bất động sản về tỉnh với hàng loạt dự án và kéo theo giới đầu tư thứ cấp từ Hà Nội cũng là nguyên nhân khiến thị trường tỉnh có phần sốt ảo, sôi động hơn. 

Có thể nói, một trong những biến động lớn nhất của thị trường nhà đất Việt Nam trong năm 2018 là hiện tượng "sốt đất đặc khu". Với kỳ vọng 3 đặc khu sẽ được thông qua trong kỳ họp Quốc hội tháng 10/2018, giá đất tại Phú Quốc, Vân Phong, Vân Đồn tiếp tục lập đỉnh mới. Trong quý I/2018, lượng giao dịch bất động sản tại các địa phương này đã tăng gấp nhiều lần. Có thời điểm, giá giao dịch một số nơi ở Vân Đồn chạm mốc 60 triệu đồng. Thậm chí, cả những khu vực đất không rõ pháp lý, chưa có sổ, đất nông lâm nghiệp chưa chuyển đổi... đều xảy ra hiện tượng sốt giá. 

So với năm trước, giá đất tại những khu vực còn hoang sơ, nơi người dân chủ yếu làm nghề đánh bắt nuôi trồng thủy sản như Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) cũng tăng gấp 2-3 lần. Cá biệt, giá đất còn "nhảy theo giờ" tại Phú Quốc (Kiên Giang). Trong vòng 1 giờ, có lô đất tăng giá tới 18 lần.

Các nhà đầu tư bất động sản thừa nhận cơn sốt đất xảy ra tại Phú Quốc, Vân Phong và Vân Đồn. Trong khi đó, chính quyền địa phương cho biết "không kiểm soát nổi" sốt đất. Vào giữa quý II/2018, cơ quan quản lý quyết định dừng giao dịch bất động sản tại 3 địa phương này nhằm "hãm phanh" cơn sốt đất. Thông tin Quốc hội sẽ chưa xem xét dự án Luật Đặc khu trong kỳ họp tháng 10/2018 khiến giới đầu tư mắc kẹt với bất động sản nơi đây.

Sự khác biệt của sốt đất năm 2018 so với năm trước là không kéo dài âm ỉ và đều kết thúc vào cuối quý II. Các cơn sốt đất tại Tp.HCM, 3 đặc khu, các tỉnh lân cận Hà Nội đã nhanh chóng giảm nhiệt trước các chính sách giám sát thị trường của cơ quan quản lý Nhà nước. 

Sốt đất năm 2018 đã để lại nhiều dư chấn nặng nề cho thị trường dù chỉ bùng phát trong vài tháng đầu năm. Minh chứng là, tại Tp.HCM, giá nhà bị đội lên cao do mặt bằng giá đất mới liên tục được thiết lập.

Giá đất tăng cao cũng khiến đầu vào của thị trường nhà ở năm 2018 tăng mạnh. Đồng thời, việc tiếp cận quỹ đất cho các dự án nhà giá rẻ cũng gặp rào cản, kéo theo nguồn cung nhà ở bình dân sụt giảm tới 70%.

Sốt đất gây nhiễu loạn thị trường những nơi dự kiến thành đặc khu và các tỉnh phía Bắc. Mặt bằng giá ảo hình thành, tiềm ẩn nguy cơ khủng hoảng và tích tụ "bong bóng" cho các năm tiếp theo. 

Giới chuyên gia kinh tế cho rằng, chính sách thắt chặt tín dụng hợp lý và việc các cơn sốt đất bị chặn đứng kịp thời đã giúp kìm hãm bong bóng bất động sản 2018. Thế nhưng, nỗi lo về chu kỳ khủng hoảng bất động sản 10 năm một lần tạo ra nhiều thách thức cho thị trường trong năm tới.