Tại sao ta chưa có Quỹ đầu tư BĐS?

Một trong những giải pháp huy động vốn phát triển dự án BĐS là thành lập các quỹ đầu tư BĐS (Real Estate Investment Trust - gọi tắt là REIT).

Hiện tại, ở Việt Nam, các REIT đều do Quỹ đầu tư nước ngoài như VNL của Vinacapital, VPF của Drangon Capital, ILH-ILH2 và ILH3 của Indochina Capital, VPH của SaigonAssetManagement rót vốn trực tiếp vào thị trường BĐS Việt Nam. Hình thức của REIT cho phép nhà đầu tư thay vì trực tiếp mua nhà đất, có thể mua chứng chỉ quỹ phát hành, sau đó ủy quyền quản lý cho BGĐ Quỹ. Hoạt động chủ yếu của Quỹ là mua bán, tham gia quản lý các sản phẩm BĐS, góp vốn vào việc phát triển dự án, hoặc đầu tư các Cty BĐS.

Tại sao ta chưa có REIT? Câu trả lời này nằm ở chính việc thiếu một khung pháp lý cần thiết cho mô hình hoạt động. Thông tin mới từ UBCKNN cho biết UB này đang chuẩn bị một dự thảo quy định chi tiết hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Chứng khoán, trong đó có các quy định hướng dẫn cho phép thành lập Quỹ đầu tư BĐS Việt Nam. Nghị định này giải thích quỹ đầu tư BĐS là quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào BĐS. Cụ thể quỹ trên được thực hiện chào bán chứng khoán ra công chúng để huy động vốn. Hoạt động quản lý vốn và tài sản của quỹ đầu tư BĐS do Cty quản lý quỹ thực hiện dưới sự giám sát của ngân hàng. Chứng chỉ quỹ hoặc cổ phiếu phải niêm yết tại Sở Giao dịch chứng khoán. Tối thiểu một năm một lần, Cty quản lý quỹ thay mặt quỹ mua lại chứng chỉ quỹ từ nhà đầu tư và phát hành thêm chứng chỉ quỹ theo mức giá dựa trên giá trị tài sản ròng của quỹ.

Cũng theo dự thảo thì quỹ đầu tư BĐS phải bảo đảm tối thiểu 65% giá trị tài sản của quỹ được đầu tư vào BĐS. Để quản lý hiệu quả thì quỹ này khi đi vào hoạt động có một số hạn chế. Như quỹ này không được cho vay hoặc bảo lãnh cho bất kỳ khoản vay nào, cũng không được thực hiện các hoạt động xây dựng, triển khai, phát triển dự án BĐS. Loại BĐS đầu tư phải phù hợp với chính sách và mục tiêu đầu tư quy định tại điều lệ quỹ, bản cáo bạch và bản cáo bạch tóm tắt. Quan trọng nhất là quỹ phải dành tối thiểu 90% lợi nhuận ròng hằng năm để chi trả cổ tức bằng tiền cho nhà đầu tư.

Song cũng có nhiều người e ngại rằng đã là một hình thức đầu tư thì REIT vẫn hàm chứa những rủi ro nhất định. Do đầu tư vào BĐS nên khi thị trường BĐS đóng băng, thì giá trị của quỹ cũng suy giảm theo. Quỹ REIT được đánh giá là minh bạch, tuy nhiên trong thực tế thì tính minh bạch chỉ ở mức tương đối. Hơn nữa, nước ta chưa có các quỹ REIT của nội địa nên hình thức đầu tư này vẫn còn lạ lẫm với các nhà đầu tư Việt Nam. Mặt khác, REIT nước ngoài cũng như các quỹ đầu tư nói chung không được nhà đầu tư ưa thích lắm, thể hiện qua mức chiết khấu khá cao và tính thanh khoản thấp. Đây là một thách thức không nhỏ đối với việc ra đời các REIT Việt Nam.

(Theo Baoxaydung)