Anh Tình (quận 7, Tp.HCM) mua căn nhà phố 2 tỷ đồng nhưng trong quá trình giao dịch lại bỏ qua phần thỏa thuận chính xác ngày giao nhà và chế tài cụ thể khi đặt cọc, khiến giao dịch xảy ra tranh chấp, kéo dài hơn 6 năm mới đi đến hồi kết.
Chia sẻ với phóng viên, anh Tình cho biết, anh không tham gia trực tiếp vào quá trình mua bán mà nhờ người quen đứng ra đặt cọc. Do tin tưởng vào mối quan hệ thân quen nên đã không sớm phát hiện ra tình trạng thiếu sót hy hữu trong việc thỏa thuận ngày nhận nhà, đồng thời cũng không có bất cứ điều khoản phạt tiền nào khi chậm giao nhà.
Chính vì không có điều khoản thoả thuận nào về vấn đề này trong hợp đồng đặt cọc nên khi bên bán nhận đủ số tiền 2 tỷ đồng mà chưa giao nhà, anh Tình phải chạy ngược chạy xui khiếu nại, kiện tụng, cầu cứu các cơ quan chức năng hỗ trợ.
Thương vụ mua nhà kéo dài từ năm 2010 đến cuối năm 2015. Anh Tình chia sẻ: "Kể từ vụ mua nhà nhớ đời đó, tôi đã rút ra bài học kinh nghiệm là phải trực tiếp ký hợp đồng đặt cọc, quy định rõ thời gian bàn giao nhà. Nếu bên bán chậm thì phải bồi thường 20% số tiền khách đã đóng cho mỗi ngày chậm trễ". Theo anh Tình, có như thế mới bảo vệ được quyền lợi và tài sản.
Người mua và người bán bất động sản, đặc biệt đối với nhà phố và tài sản
gắn liềnvới đất nên thận trọng trong khâu hợp đồng đặt cọc
Không riêng gì bên mua mà ngay cả bên bán cũng mắc phải sai sót trong khâu đặt cọc. Chị Đào sở hữu một thửa đất rộng 1.400m2 ở quận 12, Tp.HCM sau thời gian đăng tin rao bán đã tìm được khách mua, giá tốt hơn so với kỳ vọng của gia đình 15%. Tuy nhiên bên mua kèm theo điều kiện là sẽ sử dụng khu đất trong quá trình nhận cọc khi chưa ký mua bán công chứng để san lấp mặt bằng và giao tiền cọc bằng công chứng.
Chị Đào cũng đã nhờ một môi giới chuyên nghiệp ở địa phương cùng tham gia để phòng rủi ro. Giao dịch trên được thực hiện bằng 2 hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng thứ nhất chuẩn với các điều khoản cơ bản tại văn phòng công chứng. Hợp đồng thứ 2 (hợp đồng phụ) là thoả thuận ký tay có người làm chứng với chi tiết với các điều khoản đầy đủ được hai bên thống nhất.
Tuy nhiên, đến khi ký công chứng xong thì phát sinh chuyện thoản thuận về việc ghi giá bán trên hợp đồng chính thức. Thương vụ này ngay lập tức phát sinh tranh chấp về giá trị thỏa thuận để đóng thuế thu nhập. Trước tình thế hồ sơ công chứng mua bán đã ký và treo tại văn phòng công chứng, chị Đào và gia đình phải chấp nhận chịu thiệt, giảm thêm một khoản tiền không nhỏ cho khách để thúc đẩy giao dịch thành công.
Với gần chục năm hoạt động trên thị trường nhà phố Tp.HCM, chuyên gia pháp lý bất động sản, Nguyễn Tấn Phong đánh giá, trong giao dịch bất động sản, có rất nhiều thoản thuận cần phải thực hiện. Trong đó có thỏa thuận đặt cọc. Nếu thỏa thuận “không đủ” chặt chẽ thì dễ dẫn đến hậu quả khó lường. Tuy nhiên phần đông các bên liên quan đều không nhận thức được việc này.
Theo ông Phong, có 9 yếu tố cần lưu ý trong việc giao dịch nhà phố ngay tại thời điểm tiến hành đặt cọc. Thứ nhất là thoả thuận giá bán. Thứ hai là thoả thuận phương thức thanh toán. Thứ ba là cam kết về tiến độ thanh toán và bàn giao nhà. Thứ tư là nêu rõ trách nhiệm về thuế, phí và lệ phí. Thứ năm là thỏa thuận giá bán trên hợp đồng công chứng. Thứ sáu là tính chính danh của người giao dịch hợp đồng. Thứ bảy là thỏa thuận về vật tư trang thiết bị. Thứ tám là thanh toán các dịch vụ: điện nước, điện thoại... Và lưu ý cuối cùng là thỏa thuận thời gian, địa điểm sẽ công chứng.
Chuyên gia này phân tích, thực tế cho thấy không phải giao dịch nào cũng diễn ra thuận lợi. Có những trường hợp người mua phải vay ngân hàng, người bán đã nhận cọc rồi tiến hành lấy cọc để đi giao dịch một tài sản khác. Do đó, chỉ cần một khâu bị đình trệ có thể dẫn đến treo toàn bộ quy trình mua bán.
CEO Công ty Propzy Việt Nam - John Le cho biết, các giao dịch nhà đất thường gặp những tình huống bể kèo hoặc treo dài hạn vì những sai lầm tưởng chừng như rất nhỏ.
Theo ông John Le, thị trường cần có thêm những công cụ hỗ trợ giao dịch cho cả bên bán và bên mua từ khi bắt đầu tìm kiếm, khảo sát cho đến lúc thương lượng, ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán và hoàn tất thương vụ. "Làm được điều này không phải là dễ dàng nhưng sẽ tạo nền tảng tốt, giúp nâng hạng minh bạch cho thị trường và đảm bảo an toàn cho những đối tượng tham gia đầu tư, kinh doanh bất động sản", ông cho hay.
