Thị trường bất động sản: Các kịch bản cho năm 2012

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2012 được giới chuyên môn đánh giá sẽ còn đối mặt với một năm đầy khó khăn.

Sự phục hồi phụ thuộc vào tình hình kinh tế vĩ mô và các hoạt động tài chính liên quan đến bất động sản. Diện mạo thị trường bất động sản 2012 sẽ ra sao?

Doanh nghiệp "găm hàng” chờ giá lên

Ông Lê Hoàng Châu- Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.Hồ Chí Minh cho rằng, năm 2012 các doanh nghiệp bất động sản còn phải tiếp tục chống đỡ để tồn tại và tìm cơ hội phát triển. Khó khăn lớn nhất với hầu hết doanh nghiệp bất động sản là tiếp cận nguồn vốn ngân hàng và việc trả lãi, vốn vay ngân hàng với lãi suất cao. Tổng dư nợ cho vay bất động sản trên cả nước đến cuối quý 2-2011 là 245.000 tỷ đồng, chiếm gần 10% tổng dư nợ.

"Theo Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, tỷ lệ nợ xấu chiếm 3% tổng dư nợ cho vay bất động sản, tương đương với 7.350 tỷ đồng, trong đó có 40% là nợ có khả năng mất vốn tương đương 2.940 tỷ đồng. Nếu đúng như con số nêu ra thì không có vấn đề gì nghiêm trọng vì chỉ chiếm 3,8% vốn điều lệ của các ngân hàng thương mại nội địa và bất động sản không có gì khó khăn cả. Nhưng nếu tính đủ các khoản trái phiếu, ủy thác đầu tư... cho vay bất động sản khi đó chiếm khoảng 20% tổng dư nợ và tỷ lệ nợ xấu là 8-12% thì nợ có khả năng mất vốn có thể bằng 12% vốn điều lệ của các ngân hàng thương mại nội địa. Đó cũng là một trong những nguyên nhân làm cho doanh nghiệp khó tiếp cận vốn của ngân hàng bởi khi chưa thu hồi được các khoản vay cũ thì không thể cho vay mới”, ông Nguyễn Xuân Thành - Giám đốc Chính sách công - Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright phân tích.

Theo Tiến sĩ Đỗ Thị Loan - Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội bất động sản TP.Hồ Chí Minh thì: "Doanh nghiệp bất động sản hiện nay khó bán được sản phẩm, ngân hàng đòi nợ cũng không có tiền trả mà lãi suất lại cứ tăng. Doanh nghiệp có muốn bán đất nhưng đối tác trả giá quá thấp cũng không bán được”. Về vấn đề này ông Nguyễn Xuân Thành cho rằng, do nhiều doanh nghiệp không muốn bán, không chịu "đau thương” để giải quyết dứt điểm các khoản nợ.

Mặt khác, một thách thức cũng được đặt ra, nếu doanh nghiệp nào cũng muốn bán, cũng muốn giải chấp thì ai sẽ là người mua trong bối cảnh hiện nay, khi giá bất động sản lại có nhiều thông tin sẽ còn giảm giá nhiều hơn nữa. Ở đây có hai sự kỳ vọng trái chiều, người mua thì mong đợi giá bán sẽ giảm thêm, doanh nghiệp lại muốn giữ "hàng” đợi giá lên.

Phác họa các kịch bản trong tương lai

Tháng 8-2011 lạm phát cả nước ở mức 23% được đánh giá là mức đỉnh của năm 2011 và dự báo sẽ giảm dần từ tháng 9-2011 và đến cuối năm 2011 mức lạm phát sẽ vào khoảng từ 18,8%- 19,9%. Từ thực tế kinh tế vĩ mô hiện nay và các sự lựa chọn chính sách: Tiếp tục thắt chặt chính sách tiền tệ; điều chỉnh quy định đối với các tổ chức tín dụng; điều chỉnh cơ cấu tín dụng; tái cấu trúc, đã có 5 kịch bản dự báo tương lai thị trường bất động sản năm 2012 được phác họa.

Trước hết nếu vẫn tiếp tục thắt chặt chính sách tiền tệ, hạn chế bơm tiền trên thị trường mở, lãi suất tiếp tục được duy trì ở mức cao cho đến khi tín hiệu lạm phát giảm rõ ràng, tăng trưởng tín dụng cả năm vào khoảng 15%. Khi đó dự báo lạm phát sẽ giảm khoảng 0,6%/tháng nhưng tỷ lệ nợ xấu tiếp tục tăng và điều này không chỉ tác động mạnh đến thị trường bất động sản mà cả hệ thống ngân hàng, viễn cảnh nhiều doanh nghiệp phá sản, nhiều ngân hàng mất vốn sẽ xảy ra.

Nếu theo hướng nới lỏng tiền tệ, tăng trưởng tín dụng cả năm sẽ vào khoảng 18-20% và có khoảng 260.000 tỷ đồng được cho vay mới sẽ góp phần cải thiện khả năng tiếp cận vốn vay của doanh nghiệp, hạ lãi suất nhưng nguy hiểm là sẽ tạo sức ép ngay lên tỷ giá và nguy cơ bùng phát lạm phát vào năm 2012.

Nếu điều chỉnh quy định đối với các tổ chức tín dụng như nới lỏng các quy định về hoạt động an toàn đối với tổ chức tín dụng, dùng mệnh lệnh hành chính hạ lãi suất cho vay xuống 17%-19%. Điều này sẽ làm tăng tín dụng cho vay và hạ lãi suất cho vay nhưng tác động không lớn, tình trạng khan hiếm tín dụng và lãi suất cao có thể quay lại sau một thời gian ngắn.

Nếu điều chỉnh cơ cấu tín dụng như ưu tiên cho vay đối với những dự án BĐS có tính thanh khoản cao, phục vụ gia đình thu nhập trung bình và thấp... Nhưng ở kịch bản này ngay cả khi có sự điều chỉnh thì các ngân hàng thương mại vẫn có thể không sẵn sàng cho vay trước sự đóng băng của thị trường bất động sản.

Kịch bản tái cấu trúc, tái cơ cấu và xử lý nợ xấu thông qua mua bán, sáp nhập, phá sản với một số chính sách hỗ trợ của Nhà nước không chỉ giúp ngân hàng dễ dàng thu hồi các khoản nợ khó đòi mà còn cải thiện khả năng tiếp cận vốn vay của doanh nghiệp và tạo nền tảng cho việc lành mạnh hóa hệ thống ngân hàng, tác động tích cực đến thị trường bất động sản, góp phần ổn định vĩ mô trong trung và dài hạn.

(Theo Đại Đoàn Kết)