Căn hộ mới được các chủ đầu tư đưa ra thị trường quá nhiều, đất nền bị thổi giá, sự lệnh pha giữa căn hộ trung và cao cấp là nguy cơ có thể gây rủi ro cho thị trường bất động sản TP.HCM trong quý II.
Tăng trưởng lệch
Báo cáo của CBRE Việt Nam cho thấy, kết thúc quý I/2017, thị trường căn hộ TP.HCM khá trầm lắng với sự suy giảm ở tất cả các phân khúc, đặc biệt là phân phúc cao cấp và hạng sang. Trong quý I, thị trường đón nhận thêm 5.083 căn từ 21 dự án, trong đó có 6 dự án mới, giảm 44% theo quý và giảm 49% theo năm. Các căn hộ mới được tung ra trong phân khúc cao cấp giảm đáng kể, tới 72% so với quý trước.
Về lượng tiêu thụ, số căn bán được suy giảm, với chỉ 6.051 căn hộ, giảm 47% so với quý trước và 29% so với cùng kỳ năm trước. Các căn hộ phân khúc trung cấp chiếm 67% trong tổng số căn hộ bán được trong quý. Giá bán phân khúc này tăng nhẹ khoảng 6% so với quý trước.
Ngược với sự trầm lắng của thị trường căn hộ, phân khúc đất nền lại khá sôi động. Biệt thự và nhà phố xây sẵn đóng góp thêm 500 căn vào nguồn cung hiện hữu. Tất cả nguồn cung mới này tập trung ở phía Đông với 4 dự án tại quận 9 và 1 dự án tại quận Thủ Đức. Giá bán trung bình phân khúc này tăng khá cao so với trước.
Một trong những điểm nóng nhất của đất nền nhà phố hiện nay là khu Đông gồm các quận 2, quận 9 và Thủ Đức. Theo các văn phòng môi giới tại những khu vực này, trong khoảng 6 tháng qua, giá đất nền tại đây đã tăng trung bình từ 30 - 40%, cá biệt tại một số khu vực có mức giá tăng lên gấp đôi.
Rủi ro rình rập
Bước vào quý II, hàng loạt chủ đầu tư thông báo sẽ mở bán dự án, những dự án này đa phần có giá bán trên 1,5 tỷ đồng. Đây là phân khúc còn nhiều hàng chưa bán được từ năm 2016, thậm chí là ở những năm trước đó. Trong khi phân khúc dưới 1,5 tỷ đồng luôn có nhu cầu mua cao lại đang rất thiếu.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, điểm bất ổn lớn nhất của bất động sản hiện nay là thị trường đang chạy theo tin đồn.
“Đơn cử, mới đây khi thông tin dự án ven sông tại Hóc Môn của Công ty Tuần Châu được đưa ra, ngay lập tức giá đất tại đây tăng vọt, trong khi TP.HCM chưa có ý kiến chấp thuận dự án hay không. Nếu dự án không được phê duyệt thì những người đầu tư theo tin đồn cũng vạ lây khi mua đất với giá đắt ở khu vực này”, ông Châu nói.
Ngoài ra, ông Châu cho rằng, các năm 2015, 2016, số lượng căn hộ được chào bán vẫn còn tồn kho nhiều, trong khi đầu năm 2017 thị trường tiếp tục đón nhận hàng loạt dự án mới. Nguồn cung sẽ tăng cao, trong khi nhu cầu mua lại khá thấp, tạo ra một đợt tồn kho mới.
Ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Himlam Land thì cho rằng, thị trường rủi ro nhất ở phân khúc đất nền, bởi không biết đâu là giá thực của phân khúc này, người hưởng lợi chính là nhà đầu tư thứ cấp, còn người chịu thiệt là khách hàng ở thực. “Nếu không có biện pháp quản lý phân khúc này, sẽ dễ dẫn tới cảnh vỡ trận, bởi nhà đầu tư thứ cấp thổi giá lên, thị trường sốt ảo và tạo hiện tượng bong bóng”, ông Phúc nói.
Nhiều rủi ro khác cũng được các chuyên gia bất động sản chỉ ra như việc chạy đua theo tăng trưởng của thị trường, các chủ đầu tư mở bán dự án khi chưa có đủ tính pháp lý, chưa có giấy phép xây dựng... Thậm chí, khi thị trường đang nóng, có chủ đầu tư còn vẽ dự án “ma” để bán cho khách hàng nhằm chiếm dụng vốn.
