Thị trường địa ốc “ xả hàng”

Đó là chia sẻ của ông Vũ Mạnh Tiến – Giám đốc Cty CP Đầu tư BĐS DVLand về phân khúc cho thuê tại địa bàn TP Hà Nội. Điều này được lý giải bởi yếu tố tâm lý quen thuộc của DN.

Cho thuê là “số 1”

Thông thường, những tháng cuối năm là thời điểm các đơn vị DN tổng kết lại năm làm việc vừa qua để chuẩn bị cho năm mới sắp tới. Nhất là năm nay, khi thị trường gặp nhiều cơn sóng gió (đến tận bây giờ), thì rất nhiều ông chủ địa ốc, trong đó không ít các đại gia BĐS đã cửa đóng then cài để… tổng kết sớm với suy nghĩ mong cho cái năm 2011 đen tối nhanh khép lại.

Đồng thời, họ đã bắt đầu lên kế hoạch để mở văn phòng giao dịch mới, khai trương cơ sở, hoặc chuyển địa điểm làm việc khác cho phù hợp hơn (mang yếu tố duy tâm) trong năm mới. Trong số này cũng có nhiều DN săn mặt bằng thương mại để mở rộng mạng lưới phát triển cho đơn vị mình. Từ tâm lý này, trong khoảng thời gian thị trường đang lao đao như người say sóng, một bộ phận DN BĐS (đặc biệt là các DN mới nhảy vào mảng địa ốc) đang đi tìm địa điểm để đầu năm thuê mặt bằng. Người Việt Nam luôn tâm niệm năm mới với niềm hy vọng mới về sự may mắn. Do đó, nếu nhà đầu tư nào nắm bắt được tâm lý này, chắc chắn sẽ thành công với miếng đánh đón đầu dòng cầu thuê mặt bằng thương mại.

So sánh về tính hiệu quả đầu tư thời điểm hiện nay, nhiều chủ DN BĐS đều nhận định mảng cho thuê vẫn là “số 1”. Bởi trong thời điểm nửa cuối quý III và quý IV năm nay, đầu tư thổ cư hầu như không khả quan. Phần lớn khách hàng mua là để ở, chứ không phải vì kinh doanh. Bên cạnh xu hướng khách hàng như vậy, những người kinh doanh địa ốc dù có thu được hết các nguồn tiền (thu hồi vốn) từ việc đầu tư ở những phân khúc khác thì tỷ lệ “lao” vào thổ cư rất thấp với tâm lý “chờ xem thế nào rồi tính”. Nếu đối với những năm phát triển tốt như cách đây 1-2 năm, tình hình sẽ khác với rất nhiều nhà đầu tư không ngại lướt sóng: mua sản phẩm thổ cư và để sau Tết mới bán nhằm vớt được chút nào hay chút đó (năm nay thì không thể!).

Về phân khúc chung cư dự án cũng bị bó hẹp ở những căn hộ vào để ở (hoàn thiện, bàn giao) mới có giao dịch. Thời điểm này đã vắng bóng hoàn toàn các nhà đầu tư mua các dự án để chờ bán lấy lãi. Giới địa ốc vẫn còn nhớ bài học xương máu cách đây 1 năm. Khi đó, trước Tết thị trường vẫn rất ổn với độ phát triển tăng vùn vụt. Chủ đầu tư thậm chí không còn hàng để bán trong khi sức cầu luôn tăng từng ngày. Tuy nhiên, chỉ sau Tết, thị trường bất ngờ chùng xuống và “ngã bệnh”: hàng loạt DN BĐS ngậm đắng vì không thể kêu ai. Chính vì vậy, trong bối cảnh còn nhiều phức tạp của năm nay, những nhà đầu tư khôn ngoan đều “chùn” trước phân khúc thổ cư cũng như chung cư trung bình, cũng như không dám lướt sóng. Chẳng ai dám chắc sang năm đô-la lại lên, vàng lại tăng thì thị trường BĐS sẽ càng chịu những tác động khó đoán biết trước.

Chung cư mini “hút khách”

Thời điểm này, vẫn có thông tin một vài dự án khởi công, công bố. Tuy nhiên, theo đánh giá của những người trong giới đầu tư, các dự án mới này hoàn toàn lạc lõng trong bối cảnh chung. Xét vào những yếu tố đã phân tích, chắc chắn sức ép từ tiến độ, hoặc thậm chí theo một chủ Cty địa ốc nổi tiếng ở Từ Liêm, thì đó là các chủ đầu tư rỗi quá không còn việc gì làm, hay đúng hơn là một cách tự chứng tỏ mình khi tất cả đang đắp chăn ngủ đông (!). Đồng thời, những DN chuyên đầu tư về mảng cho thuê có tiếng tăm như DVLand, đã chứng minh về độ phát triển tốt của phân khúc này. Trong khi nhiều dự án chỉ cầm chừng (dù đã khởi công từ cách đây 1,2 năm) chờ hết năm, thì các dự án (trong đó phần lớn là các tòa nhà thương mại do tư nhân đầu tư) phổ biến tại khu vực phía Tây Hà Nội hoặc Long Biên vẫn đảm bảo tiến độ. Tiêu biểu tại khu vực Lê Đức Thọ, hàng loạt tòa nhà văn phòng đang gấp rút hoàn thiện để cho thuê vào đầu năm 2012… Thêm nữa, khi đầu tư vào mảng cho thuê trong năm nay để “hái quả” vào cuối năm và trong năm 2012 sẽ được thoải mái về thời gian. Không cần quá gấp rút, đủ thời gian để chăm chút cho sản phẩm và tung ra thị trường vào khoảng cuối tháng 2, tháng 3 (sau tháng được coi là tháng “ăn chơi” của người Việt) là kim chỉ nam chung của các ông chủ địa ốc cho thuê.

Xét ở một góc độ khác, phân khúc cho thuê đang là cứu cánh cho thị trường lúc này. Kết quả thống kê mới đây cho thấy, có tới hơn 60% người dân tại đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM đều ở nhà thuê. Con số này vẫn chưa đầy đủ và chắc chắn sẽ tăng lên vào năm tới. Như vậy, với thu nhập trung bình 10-12 triệu đ/tháng của các cặp vợ chồng trẻ (chiếm phần lớn trong dân số đô thị), thuê nhà ở là lựa chọn không thể tốt hơn. Từ đây, có thể thấy “cửa sáng” cho chung cư mini, chung cư cho thuê. Điều này nhiều DN đã nhận thấy từ lâu và điều dễ nhận ra trong thị trường địa ốc năm nay là chung cư mini đang thắng thế (với số lượng mọc lên cũng như tỷ lệ giao dịch thành công) nếu khai thác vào nhu cầu thuê rất lớn của khách hàng trẻ tuổi.

Cuối năm 2011 và cả năm 2012, sẽ là thiên đường cho mảng cho thuê. Đồng thời, phía Tây Hà Nội chính là tâm điểm của thiên đường đó. Hãy cứ chờ không lâu nữa - giới địa ốc nói vậy!

Nguồn cung mới trong tháng 10/2011 đến tháng 1/2012: tòa tháp văn phòng hạng A Indochina Plaza Hà Nội cung cấp cho thị trường thêm 14 nghìn m2 và 1 tòa hạng B là Star Tower sẽ cung ứng hơn 11 nghìn m2 diện tích văn phòng cho thuê. Trong tháng 11 này có một số dự án được khởi công xây dựng như: Western Bank Tower, Tổ hợp văn phòng, siêu thị nhà ở 139 Cầu Giấy và Tổ hợp văn phòng, thương mại và nhà ở Thaloga – Econ (Thăng Long Garden). Trong quý IV/2011, dự kiến có 4 dự án gia nhập thị trường, cung cấp thêm 107 nghìn m2. Đặc biệt, tòa nhà Keangnam Hanoi Landmark Tower đi vào hoạt động với nguồn cung đến 95 nghìn m2.Trong 2 năm tới, có khoảng 60 dự án gia nhập thị trường cung cấp hơn 780 nghìn m2 diện tích văn phòng cho thuê