Cùng đưa ra đánh giá về thị trường chung cư ở Tp.HCM nhưng mỗi đơn vị tư vấn lại có những kết quả khác nhau, thậm chí CBRE Việt Nam có dữ liệu thị trường vênh với các công ty khác hơn chục nghìn căn hộ.
Báo cáo mới nhất của CBRE công bố ngày 5/1 cho biết, năm 2015 lượng căn hộ giao dịch tại tại thị trường Tp.HCM tăng 98% so với năm ngoái và đạt 36.160 căn, nâng lượng tiêu thụ lên mức cao nhất từ trước đến nay tính theo chu kỳ một năm.
Chỉ một tuần sau đó, nghiên cứu của Savills Việt Nam lại đưa ra con số 22.000 căn hộ được giao dịch trong năm, tăng 92% so với năm 2014. Như vậy con số này ít hơn 14.000 căn so với báo cáo của CBRE.
Mới đây nhất, hôm 11/1, Jones Lang LaSalle Vietnam cũng công bố khảo sát thị trường bất động sản cuối năm 2015, theo đó tại thị trường Tp.HCM đã có 23.793 căn hộ trong 4 quý liền.
Cushman & Wakefield cũng đã tung ra kết quả khảo sát thị trường BĐS Tp.HCM nhưng từ chối đưa ra số liệu căn hộ giao dịch thành công trong năm 2015.
Cùng một thị trường chung cư tại Tp.HCM đã có tớ 3 số liệu giao dịch khác nhau. Theo ghi nhận của phóng viên, báo cáo của CBRE có ghi nhận hình thức mua sỉ nên dẫn đến sự chênh lệch như trên.
Cụ thể theo báo cáo của CBRE, thị trường Tp.HCM có khoảng 33.348 căn hộ bán cho người mua lẻ, phần còn lại bán cho người mua sỉ. Quý IV/2015 có 10.340 căn hộ được tiêu thụ, tăng 28% so với quý trước, trong đó có hơn 8.200 căn bán dược cho người mua lẻ.
Trưởng phòng nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển CBRE Việt Nam, Dương Thùy Dung chia sẻ về sự vênh số liệu tại buổi công bố báo cáo đầu tháng 1/2016: “Tuy cùng một thị trường nhưng phương pháp khảo sát khác nhau thì có thể số liệu đã không khớp”. Bà Dung cũng xin từ chối so sánh kết quả với các đơn vị khác.
Mỗi đơn vị tư vấn khảo sát thị trường BĐS Tp.HCM đưa ra những
số liệu thị trường căn hộ khác nhau
Trao đổi với phóng viên, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC), Huỳnh Phước Nghĩa cho biết vốn thông tin đầu nguồn (từ cấp quản lý dến cấp cơ sở) chưa được công khai và chuẩn hóa thì việc khớp số liệu trên quy mô toàn thị trường Tp.HCM là rất khó. “Trong BĐS thì sai số là điều khó tránh khỏi nhưng chênh lệnh tời 14.000 căn giao dịch là ngoài sức tưởng tượng”, ông Nghĩa nói.
Đồng thời, chuyên gia này cũng đưa ra bốn nguyên nhân dẫn đến sự vênh số liệu trong quá trình khảo sát thị trường bất động sản tại Tp.HCM đó là:
Một là, cách thức tiếp cận, kiểm tra dữ liệu thị trường và nguồn tin của mỗi đơn vị tư vấn là khác nhau. Những phương pháp này thông thường dựa trên kinh nghiệm và mối quan hệ riêng không thể tiết lộ, hơn nữa, sự thiếu minh bạch trên thị trường khiến khó phát hiện ra sai sót trong khâu nào.
Hai là, sự gián đoạn trong khâu kiểm soát giao dịch. Nhiều loại hình mua bán nội bộ, bán sỉ, bán có điều kiện đặc biệt hay giao dịch trong tình trạng chờ, thỏa thuận, giao dịch lướt sóng... khó có thể ghi nhận chính xác. Từ những “chỗ trống” đó, khảo sát thông qua các sàn giao dịch hoặc nguồn tin cá nhân có thể dẫn đến sai lệch số liệu. Từng khâu bị sai một li khiến cho cả quá trình khảo sát đi xa một dặm.
Ba là, các cá thể tham gia thị trường BĐS tung ra những con số ảo vì mục đích riêng thậm chí cố tình che giấu thông tin. Chủ đầu tư cấp một, nhà đầu tư thứ cấp, các sàn giao dịch… đều có những số liệu riêng và hầu như không thống nhất. Đây chính là khâu gây sai lệch thông tin nhiều nhất.
Bốn là, chỉ thực hiện khảo sát ở những địa bàn truyền thống, điển hình và suy ra con số chung của thị trường. Thêm vào đó chỉ ghi nhận các con số từ những thường hiệu lớn, bỏ qua các doanh nghiệp địa ốc quy mô vừa và nhỏ cũng là nguyên nhân gây sai lệch dữ liệu.
Cũng theo ông Nghĩa để lựa chọn thông tin thị trường “an toàn” nhất nên đối chiếu các báo cáo và chọn đáp án có sai số ít nhất làm dữ liệu cơ sở. Tuy vậy, phương pháp nghiên cứu này khá tốn kém nhân lực và thời gian.
"Khảo sát và thống kê là một ngành khoa học đòi hỏi độ tỷ mỉ, chính xác cao, rất cần thiết cho ngành địa ốc. Tiếc thay bất động sản đang vấp phải một số khó khăn nhất định trong quá trình áp dụng môn khoa học này", ông Nghĩa nhận xét.
Theo chuyên gia, cần có những quy định về các chuẩn mực và độ minh bạch cho thị trường. Đưa ra các quy định kiểm soát dữ liệu nguồn một cách chủ động, yêu cầu công bố thông tin mua, bán, nguồn cung từ cấp quản lý (bộ, sở ngành, hiệp hội quản lý trực tiếp) đến cấp cơ sở (doanh nghiệp, hệ thống sàn).
“Thị trường chỉ có thể tránh được cảnh số liệu ảo bao trùm, che mờ số liệu thật khi có các cam kết minh bạch, hệ thống một đầu mối, một nguồn tin chịu trách nhiệm công bố dữ liệu chính xác”.
Cùng quan điểm trên, lãnh đạo một công ty địa ốc có trụ sở tại quận 7, Tp. HCM nhận định, thị trường BĐS đang trong giai đoạn nhiều thử thách khi đứng giữa lằn ranh của trạng thái tăng nhiệt độ ổn định và nóng sốt. Tronggiai đoạn đầy hoài nghi và lo lắng này, độ minh bạch chính là thước đo chuẩn mực niềm tin của thị trường.
Thông tin thị trường BĐS càng mập mờ càng tạo cơ hội đục nước béo cò và ngược lại, độ minh bạch càng cao càng hạn chế rủi ro. “Dữ liệu thường xuyên bị nhiễu và vênh số liệu quá lớn là vấn đề cần phải báo động vì địa ốc không thể đánh đổi lợi ích ngắn hạn để rồi phải trả giá trong dài hạn", chuyên gia này khuyến cáo.
