Thị trường trầm lắng, “đại gia” BĐS dùng chiêu gì?

Thị trường bất động sản trầm lắng đã khiến cho nhiều doanh nghiệp bất động sản phải xoay sở để tìm hướng đi mới cho mình.

Khó trả nợ ngân hàng

Lãi suất cho vay quá cao là nguyên nhân chính khiến cho các doanh nghiệp bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn. Tuy nhiên, chỉ còn chưa đầy hai tháng nữa, các tổ chức tín dụng phải kéo dư nợ phi sản xuất/tổng dư nợ từ 22% xuống 16%.

Mặc dù vậy, theo đánh giá của nhiều chuyên gia kinh tế - tài chính, nếu các doanh nghiệp bất động sản phải sử dụng khoản vay từ các ngân hàng trong suốt gần 1 năm qua, thì việc trả nợ các khoản nợ này là rất khó khăn.

Theo tính toán, khả năng trả lãi vay của doanh nghiệp được tính theo công thức: hệ số trả lãi vay = (lợi nhuận trước thuế + lãi vay phải trả (EBIT)) / lãi vay phải trả. Nếu hệ số trên nhỏ hơn 1,5 lần thì doanh nghiệp rất khó trả lãi vay trong thời gian tới. Nếu nhỏ hơn hoặc bằng 1 thì khó khăn trầm trọng và làm được đồng nào, chỉ đủ trả lãi tiền vay, chưa tính tới phải thanh toán tiền gốc.

Như vậy, giải pháp thu nợ của ngân hàng đối với con nợ bất động sản thực ra không đơn giản, nếu ngân hàng không muốn tính tới khả năng bán các tài sản đảm bảo để thu hồi vốn và lãi.

Mới đây, Công ty cổ phần Địa ốc Dầu khí vừa thông báo về việc "đại hạ giá" 85 căn hộ thuộc dự án Petro Vietnam Landmark tại quận 2, xuống còn 15,5 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT), thấp hơn tới 35% so với mức giá mà công ty mua vào là 21.360.000 đồng/m2 (đã bao gồm VAT).

Một trong những nguyên nhân khiến Công ty này phải đưa ra mức giảm giá “sốc” như vậy được đưa ra là để đầu tư cho dự án Petro Vietnam Landmark, Công ty cổ phần Địa ốc Dầu khí đã vay Ngân hàng Liên Việt (đã đổi tên thành Ngân hàng Bưu điện Liên Việt) 100 tỷ đồng, hạn trả nợ ngày 23/11.

Đến hạn trả nợ lãi suất sẽ tăng 25% mỗi năm, phạt quá hạn 150% tương đương lãi suất 35% mỗi năm và lãi gộp công ty phải thanh toán khoảng 40% mỗi năm.

Nếu không thu xếp được dòng tài chính, công ty sẽ không đủ khả năng thanh toán khoản vay 100 tỷ đồng cho Ngân hàng Liên Việt đúng hạn và do đó sẽ làm tê liệt quá trình kinh doanh của doanh nghiệp.

Đặc biệt, thời gian gần đây, hàng loạt các vụ vỡ nợ “tín dụng đen” ở Bắc Ninh, Phúc Xuyên,… các con nợ lớn đều liên quan đến bất động sản.

Lý giải về điều này, TS Nguyễn Minh Phong (Viện Nghiên cứu phát triển Kinh tế - Xã hội Hà Nội) cho rằng, thị trường bất động sản trước kia vốn được coi là mảnh đất màu mỡ, thu lời cao, vì vậy ai cũng chen chân đầu tư vào.

Nhưng khi thị trường sụt giảm thì cũng kéo theo những đổ vỡ. Bên cạnh đó, do quản lý chưa minh bạch đã tạo ra những cú làm ăn siêu lợi nhuận do nắm được thông tin bên trong từ các mối quan hệ đặc quyền…

“Sự kém minh bạch tạo ra những sự hấp dẫn và bí ẩn ở thị trường khiến cho dòng tín dụng đổ vào đó ngày càng nhiều nữa, người ta sẵn sàng vay tín dụng "đen" để đổ vào đây”, ông Phong cho biết.

Nhiều dự án “đổi chủ”

Trước tình trạng khó khăn kéo dài của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đặc biệt là hàng loạt các vụ phá sản của nhà đầu tư liên quan tới lĩnh vực này, đã tác động tới hướng đầu tư trong tương lai của nhiều doanh nghiệp bất động sản.

Mới đây, công ty Savills Việt Nam tiến hành cuộc khảo sát trên hơn 50 nhà đầu tư, phát triển bất động sản tại 5 tỉnh, thành phố lớn gồm Hà Nội, Quảng Ninh, Hải Phòng và TP.HCM. Theo cuộc kết quả cuộc khảo sát thì có tới hơn 70% nhà đầu tư bất động sản có kế hoạch điều chỉnh kinh doanh.

Trong số đó, 50% đã thay đổi loại hình sản phẩm (loại hình, diện tích…). 20% chọn thay đổi vị trí đầu tư dự án, 20% chọn thay đổi phong cách bán hàng để đối phó với những khó khăn vừa qua.

Theo những thông tin do những DN niêm yết buộc phải công bố rộng rãi, thì từ đầu năm đến nay việc nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước tìm cách chuyển nhượng dự án khá nhiều và phần lớn bán cho đối tác ngoại.

Mới nhất là Công ty CP Đầu tư địa ốc Khang An công bố thông tin trên sàn Tp.HCM là công ty đã bán 80% vốn góp ở dự án khu dân cư tại phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Tp.HCM cho Tập đoàn Dacin (Đài Loan). Sang nhượng dự án này, Khang An cho biết đã thu về gần 300 tỉ đồng.

Hay CapitaValue Homes Limited (thuộc Tập đoàn CapitaLand) đã thông qua công ty con là CVH Sparkle Pte. Ltd mua lại 65% cổ phần của Công ty TNHH Quốc Cường Sài Gòn - một công ty thành viên của Công ty Quốc Cường Gia Lai, với mức giá khoảng 121 tỉ đồng.

Trước đó, cũng CapitaValue Homes Limited đã mua lại 70% cổ phần của một dự án chung cư tại phường Bình Trưng Đông, quận 2, Tp.HCM của Công ty Khang Điền Sài Gòn - một thành viên của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền…

Tại đại hội cổ đông bất thường cách đây mấy tháng của một số DN có quỹ đất lớn như Tập đoàn Hoa Sen, Vinasun… cũng đề cập đến việc chuyển nhượng dự án tùy theo tình hình thị trường BĐS. Cụ thể Tập đoàn Hoa Sen có chủ trương sẽ chuyển nhượng dự án căn hộ Hoa Sen Phước Long B và Hoa Sen Riverside (quận 9, TP.HCM), chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 123 Trần Não, phường Bình An, quận 2, TP.HCM…

“Đại gia” bất động sản nghỉ ngơi, nghe ngóng

Nhận định về việc chuyển hướng đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản này, GS Đặng Hùng Võ cho biết, trước tình trạng khó khăn về nguồn vốn như hiện nay, sẽ diễn ra 3 xu hướng dịch chuyển của giới đầu tư bất động sản.

Đối với những doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính, sẽ có nguy cơ tuyên bố phá sản hoặc bán lại cho công ty khác, có đủ tiềm lực tài chính.

Đối với những doanh nghiệp bất động sản có năng lực tài chính nhưng chưa phải là doanh nghiệp mạnh, thì buộc phải chuyển hướng sang đầu tư cho các phân khúc trung bình như nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp,…để tìm kiếm nguồn tiền từ những khách hàng có nhu cầu thực.

Còn đối với các “đại gia” bất động sản, những doanh nghiệp lớn, thì thị trường bất động sản trầm lắng, họ sẵn sàng “nằm im” để nghỉ ngơi, nghe ngóng thị trường vì số tiền lãi từ hoạt động kinh doanh bất động sản thời gian trước đã quá nhiều, vì vậy dự án nằm im một thời gian không “nhằm nhò” gì với họ.

(Theo VTC)