Theo Luật đất đai mới ban hành thời gian vừa qua, việc đóng thuế khi chuyển nhượng nhà đất được quy định cụ thể hơn. Song thực tế cho thấy, vẫn còn rất nhiều bất cập, khe hở trong việc quản lý và chống thất thu thuế.
Thuế chuyển nhượng nhà đất ngày càng chặt chẽ hơn.
Theo Nghị quyết ban hành của Thủ tướng Chính phủ vừa qua, cá nhân được lựa chọn một trong hai phương pháp tính, nộp thuế thu nhập cá nhân 25% trên thu nhập từng lần chuyển nhượng; hoặc 2% trên giá bán từng lần chuyển nhượng bất động sản.
Tuy nhiên, quy định này không có tác động nhiều đến thanh khoản của thị trường. Bởi “quy định này được các chủ đầu tư thực hiện bình thường từ năm 2009 đến nay”, Ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Thái Minh Quang cho biết.
Như vậy, tuy nói là ban hành quy định mới song thực tế chỉ là việc thực hiện hóa những việc đã diễn ra bằng văn bản cụ thể. Vì thế nên khi khảo sát thực tế triển khai quy định này vẫn nhận thấy còn rất nhiều bất cập, khe hở trong việc quản lý và chống thất thu thuế.
Hiện nay, đa phần các giao dịch chuyển nhượng, mua bán nhà đất đều chọn cách nộp thuế 2% trên tổng giá trị tài sản được giao dịch. Và để “tối ưu hóa” lợi ích trong việc nộp thuế, các bên liên quan cùng bắt tay tìm cách thay đổi giá trị trên hợp đồng mua bán, chuyển nhượng của căn nhà, lô đất làm sao càng thấp càng tốt.
Cụ thể, 1 lô đất được rao bán với giá 5 tỷ đồng, nếu đưa giá thực này vào bản hợp đồng chuyển nhượng thì chủ nhà sẽ phải nộp một khoản thuế 100 triệu đồng (2% của 5 tỷ đồng). Nhưng chủ nhà và khách hàng đã thỏa thuận ghi vào hợp đồng bán nhà với giá 1 tỷ đồng để chỉ phải nộp có 20 triệu đồng. Như vậy, chỉ cần một chỉnh sửa nhỏ, người bán nhà nghiễm nhiên đã có được 80 triệu trong tay và đương nhiên Nhà nước sẽ thất thu khoản này.
Để lách luât, nhiều khách hàng khi mua nhà đã chấp nhận không đứng tên căn hộ mà chuyển sang "ủy quyền công chứng". Chỉ một động thái nhỏ này, việc mua bán của họ đã nằm “ngoài vùng phủ sóng” của thuế và tiết kiệm được khoảng 100 triệu đồng.
Điều đáng buồn là việc khai man giá trị hợp đồng chuyển nhượng để trốn thuế của người dân hiện nay đã trở nên khá phổ biến. Điều này cán bộ chi cục thuế có biết, song lại không có cơ chế nào để kiểm soát và xử phạt, vì cơ quan quản lý cũng chỉ có thể căn cứ vào hồ sơ, giấy tờ do hai bên nộp lên, dù đã có công chứng.
Bà Nguyễn Thị Cúc, nguyên Phó tổng cục trưởng Tổng cục Thuế lại cho rằng, khi tính thuế chuyện nhượng bất động sản, luật chỉ ấn định giá chuyển nhượng chứ không ấn định giá vốn của bất động sản. Điều này vô hình trung đã không bắt buộc người dân khai đúng giá thực chất của bất động sản tại thời điểm chuyển nhượng, dù giá đó có thể đúng với nhiều năm về trước.
Theo bà Cúc, tùy vào những trường hợp và hợp đồng cụ thể mà người dân và doanh nghiệp sẽ chọn cách nộp thuế sao cho có lợi nhất và có thể “lách” được tối đa. Cụ thể, đối với những hợp đồng nào mà chủ bán không thu được lãi nhiều từ việc chuyển nhượng thì họ sẽ chọn nộp 25% tổng giá trị chênh lệch khi chuyển nhượng. Nhưng nếu hợp đồng đó có lãi nhiều, họ sẽ tìm cách khai sai giá trị căn nhà, lô đất và đăng ký nộp 2% thuế trên giá trị tài sản đó.
Trước thực trạng trên, đã có nhiều chuyên gia kiến nghị và đề xuất Nhà nước cần có những chế tài bắt buộc khi mua nhà và việc mua bán nhà đất nên thực hiện giao dịch qua ngân hàng, nhằm giảm thiểu tình trạng khai sai giá trị khi chuyển nhượng bất động sản.
