Thuê phòng trọ TP.HCM rồi cho thuê lại: 9 kinh nghiệm "nằm lòng"

Thuê phòng trọ TPHCM rồi cho thuê lại là kênh đầu tư đầy tiềm năng bởi nơi đây có dân cư đông, ngoài dân bản địa còn có dân nhập cư tới sinh sống và làm việc, sinh viên các trường cao đẳng, đại học... kéo theo nhu cầu về phòng trọ, nhà trọ tăng cao. Hình thức đầu tư thuê nhà cho thuê lại vì thế rất phát triển. Ngoài cho thuê dài hạn, hình thức thuê phòng trọ ngắn hạn TPHCM, thuê phòng trọ theo ngày TPHCM cũng có nhu cầu tìm kiếm khá cao.

Kênh đầu tư thuê phòng trọ TPHCM rồi cho thuê lại được nhiều người lựa chọn bởi lợi nhuận khá cao, không cần quá nhiều vốn.

Thuê phòng trọ TPHCM rồi cho thuê lại có lãi đậm?

Theo các chuyên gia, bất động sản cho thuê là một trong những mô hình thông minh về tài chính, đúng nhu cầu thực và dư địa thị trường lớn đối với các nhà đầu tư bất động sản cá nhân. Những năm gần đây, thị trường bất động sản cho thuê, nhất là mô hình thuê rồi cho thuê lại nở rộ tại các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng, Cần Thơ... Với tốc độ tăng dân số cơ học bình quân tại TPHCM là 200.000 người, thì lượng khách thuê trọ rất lớn, nhu cầu thị trường luôn ở mức cao.

Nếu chủ đầu tư cho thuê 5 triệu/phòng/ tháng thì doanh thu cho thuê từ việc mua 1 căn nhà 5 tỷ với 30 phòng sẽ là 150.000.000 đồng/ tháng. Cũng với 5 tỷ đó, bạn có thể thuê 50 căn nhà với 1.500 phòng, doanh thu tạm tính là 7.500.000.000 đồng/tháng. Trừ tiền thuê là 5 tỷ đồng (100 triệu/ căn nhà), lợi nhuận thu về sẽ là 2.500.000.000 đồng/ tháng. Như vậy, doanh thu từ việc thuê nhà rồi cho thuê cao gần 3 lần so với sở hữu - cho thuê và lợi nhuận gần gấp 15 lần (chưa tính chi phí vận hành, thuế phí).

Ưu điểm nổi bật của hình thức thuê phòng trọ rồi cho thuê lại là dễ chiếm được thị phần và doanh thu cao hơn hình thức sở hữu - cho thuê từ 50 - 100% mỗi tháng.

Như vậy, so với hình thức sở hữu - cho thuê thì thuê cho thuê lại không đòi hỏi quá nhiều vốn ban đầu, mang lại lợi nhuận ổn định và đều đặn hơn. Kênh đầu tư này khá phù hợp với những người vốn mỏng nhưng muốn thu lời nhanh.

Tuy nhiên, hình thức kinh doanh thuê nhà rồi cho thuê lại cũng tiềm ẩn không ít rủi ro nếu không biết cách vận hành, quản lý, thương lượng các điều khoản với chủ nhà. Cùng với đó là vô vàng phát sinh liên quan tới người thuê trọ nữa. Việc huy động vốn cũng không hề đơn giản, khó tiếp cận vốn vay ngân hàng với hợp đồng thuê nhà kiểu này.

Thuê phòng trọ TPHCM rồi cho thuê lại có rủi ro không?

Với lợi nhuận vượt trội như đã phân tích ở trên, hình thức thuê phòng trọ TP.HCM rồi cho thuê lại được nhiều người áp dụng, nhưng không phải ai cũng thành công. Đối với một nhà đầu tư cá nhân, hình thức kinh doanh này thường sẽ phải đối mặt với một số rủi ro như sau.

Rủi ro thứ nhất là nếu chọn sai phân khúc thì khó thu hồi được vốn như dự tính ban đầu. Ví dụ, nếu chọn phân khúc khách hàng là công nhân thì bạn phải quản lý lượng người lớn, chi trả thấp, dễ bị nợ tiền thuê trọ... Trong khi đó, nếu chọn khách thuê là những gia đình trẻ thì bạn phải chi nhiều hơn cho đầu tư nội thất, thiết bị.

Rủi ro thứ hai liên quan đến việc vận hành, quản lý khi thuê phòng trọ TPHCM rồi cho thuê lại. Nhà đầu tư cá nhân nếu kinh doanh tự phát, không bài bản, không có kinh nghiệm quản lý sẽ gặp nhiều phát sinh liên quan tới bảo trì, bảo dưỡng, an ninh trật tự.

Rủi ro thứ ba liên quan tới việc xây dựng đội ngũ nhân sự vận hành cùng lúc nhiều dãy trọ, phòng trọ cho thuê. Thực tế cho thấy, không phải nhà đầu tư cá nhân nào cũng giỏi về quản lý nhân sự, dễ phát sinh vấn đề.

Rủi ro thứ tư là nếu khả năng tìm khách thuê không tốt thì tỷ lệ phòng trống cao, ảnh hưởng trực tiếp tới lợi nhuận thu về. Nhà đầu tư phải bù lỗ nếu phòng trọ để trống, không có khách thuê.

Rủi ro thứ năm liên quan tới tài chính. Nếu tài chính của nhà đầu tư cá nhân có hạn và không xoay vòng vốn kịp thì dễ bị thua lỗ, vỡ dây chuyền, nhất là quản lý không tốt tiền cọc của khách thuê.

Thuê phòng trọ rồi cho thuê lại tiềm ẩn nhiều rủi ro, nếu không cẩn trọng, nhà đầu tư khó có thể thu hồi vốn, thậm chí thất bại.

Kinh nghiệm thuê phòng trọ TPHCM rồi cho thuê lại

Tại thị trường phòng trọ TPHCM nói chung và phòng trọ giá rẻ TPHCM nói riêng, dù thuê phòng trọ quận 5, nhà trọ quận 3, phòng trọ Bình Thạnh, phòng trọ Tân Bình để cho thuê lại, nhà đầu tư đều cần phải có sự am hiểu về nhu cầu thị trường và kiến thức kinh doanh bất động sản cho thuê vững vàng. Đối với nhà đầu tư cá nhân mới tham gia vào thị trường thuê nhà cho thuê lại chưa có nhiều kinh nghiệm, bạn nên nắm rõ những lưu ý quan trọng sau đây.

1. Chọn đúng phân khúc khách hàng, địa điểm cho thuê

Việc chọn đúng khu vực cho thuê và phân khúc khách hàng là yếu tố quan trọng để đảm bảo tỷ lệ lấy đầy phòng. Nếu chọn sai thì thời gian thu hồi vốn có thể lâu hơn. Nếu không có khách thuê ổn định, bạn dễ bị thua lỗ.

Theo đó, nhà đầu tư cá nhân cần xác định mình cho ai thuê phòng, là sinh viên, sinh viên mới ra trường, công nhân, nhân viên văn phòng hay vợ chồng trẻ mới kết hôn, từ đó chọn khu vực thuê trọ có lượng khách hàng lớn, ổn định như gần các trường cao đẳng, đại học, gần khu công nghiệp...

Kinh nghiệm thuê phòng trọ TPHCM cho thuê lại cho thấy, bạn nên chọn khu vực ít bị cạnh tranh và có giá thuê phải chăng, chẳng hạn như khu nhà trọ sinh viên giá rẻ TPHCM để tối ưu chi phí.

Vị trí, địa điểm đầu tư thuê phòng trọ cho thuê lại cũng rất quan trọng, quyết định 50 - 60% sự thành công của hình thức kinh doanh bất động sản này. Tùy nguồn vốn và phân khúc khách hàng, bạn sẽ chọn được địa điểm cho thuê phù hợp, không nhất thiết là khu trung tâm TPHCM mới tốt. Địa điểm thuê nên đảm bảo các tiêu chí sau:

- Chọn địa điểm cho thuê nằm ở nơi có lượng khách hàng mục tiêu lớn
- Giao thông thuận tiện, dễ tiếp cận, di chuyển được bằng xe máy
- Có ít nhất 2 tuyến xe buýt đi qua
- Có chợ, cửa hàng tiện lợi, siêu thị, y tế trong vòng bán kính 1 - 2km
- Có chỗ để xe máy
- Hệ thống Internet, điện nước đảm bảo
- Không bị ngập úng khi mưa lớn
- Không gần bãi rác, nghĩa trang...

>>> Xem thêm: 8 kinh nghiệm cho thuê căn hộ ổn định, tránh rủi ro

2. Chọn lọc kỹ khu phòng trọ cho thuê

Ở bước này, nhà đầu tư cần đa dạng kênh tìm kiếm cho thuê nhà trọ, phòng trọ. Có thể thông qua người thân, bạn bè, người quen giới thiệu hoặc tìm kiếm qua Internet, mạng xã hội, hội nhóm, các website chuyên về mua bán, cho thuê nhà đất uy tín. Dù tìm kiếm thông tin cho thuê phòng trọ qua kênh nào thì nhà đầu tư cũng nên có sự chọn lọc kỹ lưỡng, đi thực tế tận nơi tìm hiểu, xác minh thông tin để tránh bị lừa đảo.

Khi đi xem nhà, xem khu phòng trọ, bạn nên đi cùng người có chuyên môn, kinh nghiệm để thẩm định hiện trạng nhà thuê đó ra sao, có đảm bảo các điều kiện sống tối thiểu, có cần sửa chữa, cải tạo gì không...  Cùng với đó, cũng nên khảo sát khu vực lân cận xung quanh, xem có đảm bảo an ninh trật tự, có các tiện ích dịch vụ hiện hữu nào.

Với hình thức cho thuê phòng trọ dài hạn, bạn có thể tìm kiếm ở khắp mọi nơi trên địa bàn TPHCM. Tuy nhiên, tối ưu hơn, bạn nên chọn khu vực rìa các quận trung tâm như phòng trọ quận 2, phòng trọ quận 8, phòng trọ quận 10... Trong khi đó, với mô hình cho thuê dài hạn kiểu ký túc xá, bạn nên tìm thuê ở khu vực rìa các quận trung tâm, ngoại thành, gần các trường cao đẳng, đại học, gần các khu công nghiệp.

Cần ký hợp đồng dài hạn với chủ nhà khi thuê phòng trọ TPHCM cho thuê lại để đảm bảo có đủ thời gian thu hồi vốn.

3. Phải ký được hợp đồng thuê nhà dài hạn với chủ trọ

Để đảm bảo có đủ thời gian thu hồi vốn, tránh những tranh chấp, phát sinh không đáng có về sau, bạn phải ký được hợp đồng thuê nhà dài hạn với chủ phòng trọ, dãy trọ. Các điều khoản, nội dung thỏa thuận trong hợp đồng cần rõ ràng, chi tiết nhất có thể nhằm đảm bảo quyền lợi cho đôi bên và là cơ sở pháp lý để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra. Tốt nhất, bạn nên tham vấn luật sư về nội dung hợp đồng cũng như các thủ tục xin phép cải tạo, chia phòng nếu cần. 

Hợp đồng cần có các điều khoản về việc ai chịu trách nhiệm khi có sự cố, hỏng hóc lớn và thỏa thuận rõ việc xử lý tiền cọc ra sao khi hết hạn hợp đồng hoặc khi một trong hai bên vi phạm hợp đồng. Quan trọng nhất, hợp đồng phải có điều khoản cho phép người thuê cho thuê lại, được phép cải tạo, sửa chữa cho thuê lại. Nếu không được sự cho phép của chủ nhà, bạn tự ý cho thuê lại, khi chủ nhà phát hiện sẽ thu lại nhà, chấm dứt hợp đồng, thiệt hại rất lớn.

Theo quy định hiện hành, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực nhưng nhà đầu tư vẫn nên công chứng để đề phòng rủi ro.

4. Cải tạo để tối ưu hóa lợi nhuận

Một trong những nguyên tắc bất di bất dịch để tối ưu hóa lợi nhuận khi thuê nhà cho thuê lại là phải sửa chữa, cải tạo làm sao để tận dụng được mọi không gian, diện tích, có được nhiều phòng nhất. Nếu có thể, hãy cải tạo từ phòng không có vệ sinh khép kín thành phòng khép kín để tăng tiện ích, tăng giá thuê. Trần nhà cao thoáng, diện tích cho phép, bạn có thể làm thêm gác lửng cho phòng trọ, tăng diện tích sử dụng, giá thuê vì thế cũng nhích lên.

Nhà đầu tư cá nhân có thể ngại bỏ thêm chi phí cải tạo, sửa chữa hoặc tài chính hạn hẹp, khó vay vốn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, việc cải tạo, nâng cấp nhà trọ, phòng trọ rồi cho thuê lại thường mang lại lợi nhuận cao hơn. Phòng trọ nếu không đáp ứng được nhu cầu, thị hiếu của khách thuê thì về lâu dài việc kinh doanh sẽ gặp khó khăn.

5. Quảng cáo chuyên nghiệp khi thuê phòng trọ TPHCM cho thuê lại

Để tìm kiếm khách thuê tiềm năng, nhà đầu tư cần chọn kênh quảng cáo, tiếp thị sản phẩm chuyên nghiệp. Ngoài Zalo, Facebook, đăng tin cho thuê trên các website uy tín, bạn có thể đăng cả báo giấy, lập website riêng kết hợp các kênh offline khác như nhờ anh em, bạn bè, người quen giới thiệu, phát tờ rơi. Nên thường xuyên đánh giá, cải tiến dịch vụ cho thuê của mình để phục vụ khách hàng tốt nhất có thể.

Tin đăng cho thuê nhà trọ, phòng trọ cần đầy đủ thông tin chi tiết về khu trọ, phòng trọ đó, kèm hình ảnh đẹp, sinh động để thu hút khách thuê. Bạn không nên giấu diếm các thông tin hoặc dùng hình ảnh minh họa, nên chân thật nhất có thể. Bởi khi tới xem phòng, xem nhà, khách hàng sẽ nhanh chóng nhận ra ngay.

Lưu ý, nhà đầu tư nên sử dụng phương pháp tiếp thị đích, tức gửi chính xác thông điệp tới đối tượng khách hàng mục tiêu, thay vì chung chung cho nhiều đối tượng khách hàng. Có vậy bạn mới thu hẹp được phạm vi khách hàng, chọn được tệp khách hàng tiềm năng, nhanh chóng lấp đầy phòng, tối ưu hóa lợi nhuận.

Mô hình thuê nhà cho thuê lại cần lưu ý tới tỷ lệ lấp đầy, nên đạt từ 80% trở lên.

6. Chọn lọc khách thuê phòng thật kỹ 

Bạn nên chọn lọc kỹ lưỡng khách thuê phòng trọ TPHCM ngay từ đầu để thuận lợi hơn trong quá trình vận hành, quản lý bất động sản cho thuê. Cần tìm hiểu thông tin khách hàng một cách cụ thể và đôi khi nên tin vào bản năng, giác quan thứ sáu của mình. Nếu cảm thấy không an tâm, bạn nên từ chối cho thuê nhằm tránh những rủi ro, rắc rối về sau. Mặt khác, bạn cũng nên làm thủ tục đăng ký tạm trú cho khách thuê phòng sớm nhất có thể với công an phường/xã.

Cùng với đó, cần có hợp đồng thuê phòng trọ với các điều khoản, nội dung cụ thể, rõ ràng để đảm bảo quyền lợi của đôi bên. Để tiết kiệm tối đa chi phí, hợp đồng cần có điều khoản về tiền cọc, điều khoản về việc ai chịu trách nhiệm sửa chữa đồ nội thất, thiết bị hư hỏng trong quá trình sử dụng.

7. Biết lắng nghe để cải tiến dịch vụ

Khi kinh doanh thuê phòng trọ TPHCM cho thuê lại, đòi hỏi nhà đầu tư phải có tố chất giao tiếp tốt, biết lắng nghe, học hỏi, linh động trong mọi trường hợp. Bạn cần giải quyết tốt những vấn đề phát sinh với khách thuê (chậm thanh toán tiền phòng, gây mất an ninh trật tự), với cơ quan quản lý địa phương (đăng ký tạm trú, tạm vắng) thì hình thức kinh doanh này mới lâu dài, bền vững được.

Bạn cũng nên học hỏi kinh nghiệm từ những nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm, tiếp thu kiến thức từ chuyên gia và từ chính khách hàng của mình để cải thiện dịch vụ cho thuê ngày một tốt hơn.

8. Tiết giảm tối đa chi phí quản lý phòng trọ cho thuê

Để tiết kiệm chi phí quản lý phòng trọ cho thuê, bạn có thể áp dụng một số mẹo như thuê lao công dọn dẹp vệ sinh theo giờ thay vì thuê toàn thời gian; tìm mối quen với thợ điện, thợ xây để sửa chữa những hỏng hóc nhanh chóng, với giá thành phải chăng hơn. Đối với các loại phí khác như phí để xe, phí rác, Internet, cáp, điện, nước... bạn thu từ khách thuê nhà nhằm tối ưu chi phí vận hành, quản lý dãy trọ cho thuê.

9. Lưu ý tỷ lệ lấp đầy

Tỷ lệ lấp đầy là yếu tố tối quan trọng khi kinh doanh thuê phòng trọ rồi cho thuê lại. Kinh nghiệm cho thấy, chỉ số lấp đầy phòng phải luôn trên 80%/tháng. Trường hợp tỷ lệ lấp đầy phòng dưới 80%/tháng kéo dài từ 1 - 2 năm thì mô hình kinh doanh của bạn sẽ có vấn đề, bắt đầu xảy ra hiệu ứng domino. Theo đó, bạn không có đủ dòng tiền để tái đầu tư cho chu kỳ thuê mới và mở rộng hệ thống. Việc kinh doanh vì thế sẽ gặp rất nhiều khó khăn, thậm chí thất bại.

Tóm lại, để kinh doanh thuê phòng trọ rồi cho thuê lại thành công, ngay từ đầu bạn cần xác định mình có gì, cần gì và sẽ làm gì. Nếu sai ngay từ bước này thì hiệu quả kinh doanh không khả thi, thậm chí khó thu hồi vốn. Với bài viết  9 kinh nghiệm thuê phòng trọ TP.HCM rồi cho thuê lại mà chúng tôi chia sẻ trên đây, hy vọng bạn đọc có thêm thông tin hữu ích khi tìm hiểu về mô hình thuê nhà cho thuê lại.

Lam Giang (TH)

>> Thuê nhà rồi cho thuê lại: Tiền vào túi không dễ!

>> Cho thuê lại nhà để kiếm tiền thụ động: Tính dễ mà làm không dễ

>> Kinh nghiệm cho thuê nhà nguyên căn đạt lợi nhuận cao