Tp.HCM: Buôn nhà phố thời sốt đất lãi gấp 3-4 lần

Tọa lạc tại phường 25 (quận Bình Thạnh), ngôi nhà phố mà ông Được mua năm 2016 rộng 50m2, có kết cấu 1 trệt 3 lầu và sân thượng, nằm trong hẻm xe hơi. Thời điểm ông Được mua nhà, Sài Gòn vẫn chưa sốt đất. Sau đó không lâu, cơn sốt đất nhẹ bắt nguồn từ khu Đông TP xuất hiện. Khi cơn sốt đất lan rộng khắp nội - ngoại thành hồi đầu quý II/2017, có người hỏi mua căn nhà phố của ông Được với giá 10 tỷ đồng nhưng ông vẫn không bán. Đến tháng 3/2019, trải qua nhiều đợt sốt đất liên tục trong những năm 2016-2017-2017, ông Được chào bán căn nhà phố giá 20 tỷ đồng. 

Theo các môi giới địa ốc tại quận Bình Thạnh, với giá bán kỳ vọng mà nhà đầu tư đặt ra, đây là mức lãi kép khó tin. Thế nhưng, trên thực tế, những điều khó tin nhất đã và đang diễn ra trên thị trường bất động sản trong vài năm trở lại đây. Các cơn sốt đất khiến thị trường nhiễu loạn, tác động tới tâm lý của cả người bán (đưa ra mức giá cao ngất ngưởng) và người mua (thường bị hớ) được cho là nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng mức giá nhà phố tại Tp.HCM biến động ở biên độ cực lớn. Người bán hét giá, đặt ra mức lãi gấp 2-4 lần trong vòng 3-4 năm.

Kể từ năm 2016 tới nay, các trường hợp nhà liền thổ được hét giá bán gấp 3-4 lần so với giá gốc không còn là chuyện hiếm tại Tp.HCM. Bà Ngân đặt cọc mua nhà phố hẻm xe hơi hồi tháng 12/2015 với giá 4,5 tỷ đồng. Nhà xây 1 trệt 2 lầu, tọa lạc trên đường Lê Văn Sỹ (quận 3). Đến giữa tháng 1/2016, thủ tục công chứng sang tên, giao tiền và nhận nhà được hoàn tất. Từ năm 2016 đến nay, căn nhà phố này được môi giới liên hệ đặt mua với giá nhích dần lần lượt 8-12-15 tỷ đồng. Thế nhưng, chủ sở hữu vẫn quyết định giữ lại, không bán. Tại thời điểm tháng 3/2019, nếu căn nhà phố của bà Ngân được chốt giao dịch trong vùng giá 15 tỷ đồng thì nhà đầu tư có thể đạt mức lãi 3,3 lần. 

Từ năm 2016 đến nay, các trường hợp nhà phố được hét giá bán gấp 3-4 lần so với giá gốc không còn là chuyện hiếm tại Tp.HCM. (Ảnh: Lucas Nguyễn)

Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó Trưởng khoa Kinh doanh quốc tế -  Marketing (Đại học Kinh tế Tp.HCM), một ngôi nhà phố giá gốc 5 tỷ đồng khó có thể đạt vùng giá 20 tỷ đồng trong vòng 3-3,5 năm xét trong điều kiện thị trường bất động sản diễn biến bình thường. Do đó, trường hợp tốc độ tăng giá nhà phố lên đến 4 lần chỉ là thiểu số hoặc cá biệt, không nên xem là đại diện cho toàn bộ thị trường. Khách mua nhà phố nên xem xét lại vị trí khu đất tọa lạc, quy hoạch, kiểm tra tuyến đường cũng như khả năng khai thác thương mại liệu có tương xứng không.

Vậy nhưng, ông Nghĩa cũng thừa nhận rằng, trước tác động của các sơn sốt đất liên tục xảy ra, cột giá nhà phố nội thành biến động mạnh, thậm chí là nhiễu loạn. Điều này dẫn tới tình trạng tăng giá bán nhà phố gấp 2-3 lần hoặc gấp 4 lần trong vòng 3-4 năm.

Chuyên gia này phân tích, khoảng thời gian từ năm 2016-2018 đánh dấu bước ngoặt lớn của thị trường địa ốc Sài Gòn. Bởi lẽ, hầu như năm nào cũng diễn ra ít nhất một cơn sốt đất. Đáng chú ý, cơn sốt đất năm 2017 lan nhanh trên diện rộng khiến nhiều trật tự trên thị trường bị đảo lộn. Năm 2019 - giai đoạn hậu sốt đất chưa xảy ra những biến động lớn dẫn tới giá bất động sản tăng mạnh. Song, dư chấn của các cơn sốt ảo giá đất trước đó vẫn âm ỉ nên mới dẫn tới tình trạng một số trường hợp giá chào bán nhà phố được đẩy lên mức không tưởng.

Tại Tp.HCM hiện nay, tài sản là đất hoặc nhà liền thổ xuất hiện cột giá ảo khiến mặt bằng giá chung trên thị trường bị nhiễu loạn. Giá tăng không theo một quy tắc nào, thậm chí đã hình thành nhiều mức giá không tưởng. Theo ông Nghĩa: "Diễn biến này không có lợi cho thị trường bất động sản và gây nguy cơ tích tụ bong bóng giá".

Ông Nghĩa nhận định, việc giá chào bán nhà phố bị hét lên mức quá cao có thể hiểu là giá tham khảo chứ chưa thể hình thành nên giá thị trường. Tuy vậy, vùng giá này vẫn có sức ảnh hưởng "domino" tức lây lan, tác động cảm tính tới các tài sản cùng vị trí và khu vực. Bằng thủ thuật tác động tới tâm lý đám đông, nhiều đối tượng đã sử dụng mức giá chào bán như một công cụ kích giá bất động sản. 

Theo Phó Trưởng khoa Kinh doanh quốc tế -  Marketing (Đại học Kinh tế Tp.HCM), mức giá bán chốt được khi giao dịch thành công (giá thuận mua vừa bán) mới được gọi là giá thị trường đúng nghĩa. Chính vì thế, nếu khách mua đang hoang mang trước các mức giá chào bán cao ngất ngưởng thì cần kiểm tra, đối chiếu giá giao dịch thực tế trên cùng địa bàn, đồng thời tham khảo thêm các công cụ thẩm định giá của các đơn vị tư vấn nhằm tránh việc bị mua hớ.

Quy ra giá trị thương mại được xem là bài toàn đơn giản nhất để kiểm tra giá bất động sản có bị hét lên mức quá cao hay không. Chẳng hạn, đối với một căn nhà phố giá 20 tỷ đồng thì dòng tiền kinh doanh trên đó hoặc cho thuê thu về 1 tháng là bao nhiêu? Trong tương lai có thể kỳ vòng ngưỡng tăng giá nào? Mặt khác, khách mua nhà phố có thể đặt vấn đề thế chấp ngân hàng để xem tài sản được thẩm định giá trị như thế nào.

Ông Nghĩa nhấn mạnh: "Hãy nhớ, tậu bất động sản liền thổ thời hậu sốt đất cần trải qua các bước thẩm định và tham vấn kỹ lưỡng vì chỉ có người mua lầm (nhầm) chứ người bán hiếm khi bán nhầm".