Thị trường bất động sản (BĐS) Tp.HCM có sự tăng trưởng vượt bật cả về số lượng nguồn cung và sức tiêu thụ trong 9 tháng năm 2015. Đáng chú ý nhất trong đó là số lượng nhà ở tồn kho trên toàn TP từ con số trên 14.000 căn từ năm 2012 nay chỉ còn 3.402 căn.
Gia tăng mạnh mẽ các dự án mới
Sở Xây dựng Tp.HCM cho biết, đơn vị này đã thẩm định trình UBND TP 78 dự án phát triển khu đô thị và nhà ở mới trong 9 tháng qua. Cụ thể, 31 hồ sơ trong đó công nhận chủ đầu tư, với diện tích sàn xây dựng tăng trên 5,9 triệu mét vuông, tổng mức đầu tư dự kiến tăng hơn 14.000 tỷ đồng. Bên cạnh đó còn có 47 hồ sơ chấp thuận đầu tư, nếu so với cùng kỳ đã tăng 14 dự án, quy mô tăng 1.531 nhà ở riêng lẻ và 16.836 căn hộ chung cư, diện tích sàn xây dựng tăng 1,9 triệu mét vuông với tổng mức đầu tư khoảng 61.000 tỷ đồng.
Cùng đó, Sở Xây dựng Tp.HCM đã nhận được thông báo huy động vốn của 20 dự án phát triển nhà ở với 13.521 căn hộ và 67 nền đất nhà phố với diện tích đất 10.476m2 cùng 20 nền đất biệt thự với diện tích đất 11.563m2 sàn xây dựng. Từ đầu năm tới nay, tổng số tiền huy động đạt 18.470 tỷ đồng.
Sở Xây dựng không tiếp nhận hồ sơ mới xin chuyển đổi nhà ở thương mại diện tích lớn thành diện tích nhỏ từ đầu năm 2015 đến nay. Lũy kế đến nay, TP đã cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ của 11 dự án với quy mô 6.184 căn tăng lên thành 7.810 căn.
Một báo cáo của Sở Xây dựng cho hay, trên địa bàn TP hiện có tổng cộng 1.219 dự án nhà ở với quy mô khoảng 4.921,5 ha với 315.506 căn hộ và 45.198.131m2 sàn xây dựng. Theo đó, dự án đã hoàn thành là 489 dự án (40,1%) có quy mô diện tích đất là 1.713 ha với 75.916 căn hộ (chiếm 10.827.145m2 sàn xây dựng).
Số dự án đang triển khai đầu tư là 814 dự án (59,9%). Dự án đang thực hiện thủ tục chuẩn bị đầu tư song chưa khởi công là 405 dự án với quy mô diện tích đất 2.60ha, cung ứng 209.620 căn hộ (chiếm 30.708.274m2 sàn xây dựng).
Số dự án đã khởi công là 325 dự án. Số dự án đang ngưng thi công trong đó là 97 dự án, chiếm diện tích 534,99 ha với 38.099 căn hộ và 5.459.817m2 sàn xây dựng. Số dự án đang tiếp tục thi công xây dựng là 228 dự án, có quy mô diện tích đất 1.931 ha, cung cấp 146.091 căn hộ với 19.779.064m2 sàn xây dựng.
Tồn kho BĐS tại Tp.HCM hiện vẫn còn rất lớn.
Trong một cuộc phỏng vấn mới đây, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) ông Lê Hoàng Châu cho biết: “Những con số thống kê trên đã cho chúng ta phần nào thấy được lượng hàng tồn kho trên thị trường đến nay vẫn còn khá cao".
Hé lộ phần chìm của tảng băng nổi
Lý do dẫn tới việc các dự án ngừng triển khai là, các chủ đầu tư không đảm bảo kinh nghiệm thực hiện dự án, năng lực tài chính, lựa chọn đầu tư dự án tại vị trí không thuận lợi, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chưa đồng bộ và thiết kế sản phẩm chưa phù hợp với nhu cầu thị trường. Mặt khác, các quy định của pháp luật về đất đai chưa đảm bảo đầy đủ để thẩm định lựa chọn nhà đầu tư có năng lực đảm bảo hoàn thành dự án và rà soát, kiểm tra, xử lý các chủ đầu tư vi phạm tiến độ.
Thế nhưng, khi đánh giá về lượng hàng tồn kho tính đến tháng 9/2015, lãnh đạo HoREA cho rằng: “Tồn kho BĐS trên địa bàn TP hiện nay được xem là phần chìm của tảng băng khổng lồ. Đáng lo ngại nhất là lượng nhà ở tồn kho của các dự án ngưng triển khai, ""trùm mền" chứ không phải là tại các dự án đã và đang được triển khai".
Về lượng tồn kho BĐS hơn 14.000 căn từ cuối năm 2012, nay chỉ còn 3.402 căn, tức đã tiêu thụ 11.088 căn (76,6%), theo ông Châu đây chỉ là khảo sát trên 36 dự án trong số 1.407 dự án trên địa bàn TP. Chủ tịch HoREA cho hay: “Ban đầu các sở ngành liên quan lên kế hoạch sẽ khảo sát khoảng 45 dự án nhà ở, tuy nhiên số liệu báo cáo cuối cùng chỉ là 36 dự án thôi”.
Khi chúng tôi đặt vấn đề về việc nếu đưa ra con số thống kê như thế, liệu có tạo sự hiểu lầm cho thị trường hay không? Ông Lê Hoàng Châu khẳng định, còn trên 1.100 dự án khác đến nay tồn kho có giảm hay không vẫn đang là một “ẩn số” lớn cho thị trường. Do đó, chúng ta không thể dùng con số thống kê tồn kho giảm mạnh như báo cáo để quy đổi cho 1.407 dự án, chắc chắn phần còn lại sẽ rất lớn.
Ông Châu nhận định, dự án, công trình dang dở là vấn nạn lớn nhất của thị trường BĐS tại Tp.HCM. Trên thị trường TP hiện vẫn còn rất nhiều sản phẩm nhà ở không bán được, đặc biệt là các dự án có diện tích căn hộ lớn, trong khi căn hộ có diện tích nhỏ giao dịch rất tốt. Nhìn chung, những dự án BĐS tại Tp.HCM đều có tính khả thi cao, tuy vậy do chính sách về điều chỉnh diện tích căn hộ lớn thành nhỏ vẫn còn cứng nhắc nên không giúp doanh nghiệp giải quyết được đầu ra.
