Tránh rủi ro trong giao dịch BĐS

Hiện nay, nhiều sàn giao dịch BĐS được kỳ vọng là cầu nối giữa người mua và người bán nhưng cũng có nhiều sàn lại ra đời do ý muốn của chủ đầu tư chứ không xuất phát từ nhu cầu thực tế, do đó thiếu khách quan, kém chuyên nghiệp. Sự góp mặt của hàng ngàn sàn giao dịch BĐS hiện nay đặt ra vấn đề về quản lý. Các dịch vụ hỗ trợ pháp lý, tài chính cần được nhìn nhận như những yếu tố giúp thị trường chuyên nghiệp hơn.

Nhiều người cho rằng, thị trường BĐS không minh bạch, thông tin dự án lòng vòng dẫn đến các nhà môi giới, chủ đầu tư đua nhau “bắt chẹt” khách hàng. Thủ tục đất đai hiện đang trong trạng thái "một cửa" nhưng "nhiều ngách”, khiến thị trường càng thêm nhiều tiêu cực. Nguồn gốc các loại đất, các dự án thiếu rõ ràng khiến nhiều giao dịch BĐS trở nên khó khăn trong việc giải quyết khi có tranh chấp. Những vấn đề nêu trên là những vướng mắc pháp lý trong hoạt động kinh doanh BĐS. Thực tế, người mua vẫn ở trạng thái bị động trong việc nắm bắt thông tin dự án, hiểu biết chưa đầy đủ về pháp luật dẫn đến những kiểu mua bán theo phong trào, mua bán theo tin đồn. Điều này dẫn đến những rủi ro và thiệt thòi cho khách hàng khi gặp phải các dự án không khả thi.

Thị trường BĐS vẫn trong tình trạng nhiễu loạn bởi thông tin ảo
 (Ảnh: Zing.vn)

Vừa qua, cơn sốt BĐS ở Sóc Sơn, Đông Anh cũng phần nào cho thấy khả năng “thổi giá” của những môi giới BĐS. Tuy nhiên, bà Đào Thị Hà, phụ trách phân khúc nhà ở Công ty BĐS CBRE khẳng định, khó có thể lặp lại kịch bản như Ba Vì trước đây. Bà giải thích, trước đây, khi Chính phủ có quy hoạch mới, đất tại Ba Vì “sốt” lên nhanh chóng. Sau đó, nhiều nhà đầu tư tháo chạy, giá giảm từ 50-70% so với đỉnh sốt. Hiện tại, nhà đầu tư đã tỉnh táo hơn nên việc “sốt” như Ba Vì là khó xảy ra.

Vừa qua, cơn sốt BĐS ở Sóc Sơn, Đông Anh cũng phần nào cho thấy khả năng “thổi giá” của những môi giới BĐS. Tuy nhiên, bà Đào Thị Hà, phụ trách phân khúc nhà ở Công ty BĐS CBRE khẳng định, khó có thể lặp lại kịch bản như Ba Vì trước đây. Bà giải thích, trước đây, khi Chính phủ có quy hoạch mới, đất tại Ba Vì “sốt” lên nhanh chóng. Sau đó, nhiều nhà đầu tư tháo chạy, giá đã giảm từ 50-70% so với giá lúc “sốt”. Hiện tại, bà Hà cho rằng, nhà đầu tư đã tỉnh táo hơn nên việc “sốt” như Ba Vì là khó xảy ra.

Vừa qua, thị trường cũng chứng kiến hàng loạt các vụ lừa đảo đình đám bị phanh phui như vụ Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc dầu khí Petroconex đã “ẵm” hàng tỷ đồng của khách hàng. Đất Thanh Hà tăng giá chóng mặt vì tin đồn, Công ty Cổ phần Xây dựng và Dịch vụ 1/5 thu hàng trăm tỷ đồng dù hợp đồng cho chủ đầu tư vay vốn đã hết hiệu lực… Mới đây nhất là một số dự án ở Bắc Ninh dù chưa giải phóng xong mặt bằng nhưng hàng trăm nhà đầu tư đã đổ xô vào mua trên giấy để rồi mắc cạn… Do vậy, thiếu thông tin là nguyên nhân chính dẫn đến những rủi ro trong giao dịch BĐS.

Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 71, Thông tư 16 có quy định rõ nội dung về việc ứng tiền trước khi mua BĐS. Theo đó, người bán được huy động vốn, góp vốn dưới hình thức đặt cọc, vay vốn và ký quĩ. Hợp đồng đặt cọc, vay vốn thực tế lại luôn thể hiện cam kết một phía có lợi cho người bán. Hiện nay, việc mua được một dự án BĐS ở Hà Nội là điều không đơn giản. Người mua phải góp vốn bằng tiền mặt thông qua hợp đồng hứa mua hứa bán tuy nhiên lại chưa có các điều khoản bảo vệ mình.

Nguyên Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân cho rằng, Nhà nước cần sớm ban hành hệ thống tiêu chí cho vay BĐS đối với các tổ chức tín dụng. Hiện nay, dư nợ cho vay BĐS chiếm trung bình khoảng 10% tổng dư nợ của toàn hệ thống. Đến 31/12/2010, tổng dư nợ cho vay BĐS đạt khoảng 228 nghìn tỷ đồng, Con số này tăng 23,5% so với 31/12/2009.

Tuy có phân định được tỷ lệ vay của các loại hình BĐS nhưng lại không phân biệt được loại hàng hóa thiết yếu và không thiết yếu nên việc vốn tập trung nhiều vào các dự án nhà ở cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng dễ xảy ra. Điều này có thể dẫn đến bão hòa thị trường hoặc xảy ra tình trạng “bong bóng”. Việc cho vay tín dụng có thế chấp cho cá nhân mà các tổ chức tín dụng đang thực hiện hiện nay sẽ dễ dẫn đến thực trạng chỉ những người có tài sản thế chấp mới được vay và vay nhiều lần với mục đích đầu tư, đầu cơ. Do đó, cần có tiêu chí cho vay và ưu tiên cho vay các dự án có tính thanh khoản cao, hạn chế cho vay các dự án cao cấp.

Ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS Bộ Xây dựng cho biết, nhiều chủ đầu tư đã lách luật, gây thiệt thòi cho người mua. Thậm chí, nhiều sàn giao dịch đã móc ngoặc với người bán để kiếm lời. Khi sàn giao dịch BĐS được thành lập theo ý muốn chủ quan thì việc quản lý nó cũng là một vấn đề.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ phân tích, hoàn cảnh thành lập sàn giao dịch BĐS của Việt Nam lại là thực thi pháp luật, buộc một số sàn xuất hiện, nhà đầu tư lớn tự thành lập sàn giao dịch cho mình. Với thực tế này, việc chỉnh sửa sàn BĐS cần công phu hơn, vì nó thành lập theo tư duy chủ quan chứ không phải theo yếu tố khách quan của thị trường.

Vì vậy, việc kiểm tra, giám sát các thông tin về BĐS, hay việc “siết” lại hoạt động của các sàn giao dịch BĐS cần tiến hành thường xuyên, đảm bảo phân công nhiệm vụ rõ ràng giữa chủ đầu tư và sàn giao dịch. Các dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS nước ta hiện còn rất yếu, kể cả dịch vụ tài chính và pháp lý.

Bởi vậy, để tránh những rủi ro trong giao dịch BĐS, Việt Nam cần những công ty làm nhiệm vụ môi giới nghiêm túc, trọn gói, từ giới thiệu địa điểm, giá cả… Sự hỗ trợ từ phía nhà nước cũng là điều cần thiết. Theo đó, Nhà nước phải từng bước hoàn thiện cơ chế pháp lý, giúp thị trường hoạt động bài bản, chuyên nghiệp.