Vì sao thị trường bất động sản Hà Nội không giảm sâu?

Việc siết tín dụng BĐS đã ảnh hưởng lớn tới thị trường, trong khi TP Hồ Chí Minh giá BĐS giảm mạnh thì thị trường Hà Nội giá không hề giảm sâu, giao dịch trầm và giá đi ngang.

Phải làm gì với thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian này vẫn là câu hỏi lớn đối với các chuyên gia cũng như nhà đầu tư hiện nay. Theo TS Vũ Đình Ánh, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học thị trường giá cả (Bộ Tài chính) thì khó cắt nghĩa được thị trường trong thời điểm này bởi thị trường bất động sản có đặc thù riêng của nó.

Có thể nói hiện tại thị trường bất động sản Hà Nội đã bắt đầu "ngấm đòn" siết tín dụng, rất nhiều người có nhu cầu thực về nhà ở Hà Nội đang đợi 1 đợt giảm giá bất động sản sâu và mạnh. Tuy nhiên sự mong đợi này dường như rất khó vì trên thực tế giá bất động sản Hà Nội không hề giảm mà lại đi ngang. Ý kiến của ông về vấn đề này như thế nào?

Tôi nghĩ, vấn đề đầu tiên phải nhận rõ về thị trường bất động sản nói chung và thị trường Hà Nội nói riêng. Nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam chịu tác động của những yếu tố về lạm phát, cũng như các diễn biến về tỷ giá và lo ngại tăng trưởng kinh tế có thể sụt giảm trong năm 2011 nên có thể co hẹp. Tuy nhiên, thị trường bất động sản cũng có đặc thù riêng của nó. Khi thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là thị trường TP.HCM có dấu hiệu co hẹp, khó khăn về vốn và giá giảm mạnh nhưng lại không nhìn thấy ở thị trường Hà Nội dường như không bị chi phối bởi những yếu tố này.

Thưa ông, nhiều ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản Hà Nội trong vài, 3 năm tới cũng sẽ lặp lại "hoàn cảnh" giống như thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh vào năm 2008. Mặc dù để so sánh về 2 thị trường này là khập khiễng, nhưng nhận định riêng của ông về 2 thị trường bất động sản lớn hiện nay như thế nào?
 
Vấn đề đầu tiên chúng ta đề cập đến đó là mức độ khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay như thế nào? Tôi nghĩ, đến thời điểm này là mức độ khó khăn của thị trường không cao so với cả nước, nhất là đối với thị trường TP HCM. Vấn đề thứ hai là nguồn vốn, cụ thể là vốn tín dụng. Câu chuyện tín dụng cho bất động sản giữa thị trường phía Bắc và phía Nam cũng hoàn toàn khác nhau.

Ở phía Nam, mỗi biến động nho nhỏ của lãi suất hay tiếp cận được tín dụng của ngân hàng hay không thì ngay lập tức tác động ngay đến thị trường bất động sản, thậm chí tác động đến mức giá, quy mô nguồn cung và ảnh hưởng đến câu chuyện về "cầu". Tuy nhiên, mức độ nhạy về tín dụng như vậy lại không diễn ra ở thị trường bất động sản Hà Nội.

Thông thường theo quan sát của tôi, ngay trong thời kỳ khó khăn từ 2006 đến nay, có 1 lượng tiền không nhỏ từ phía Bắc huy động, rồi chuyển vào phía Nam để đáp ứng cho nhu cầu tín dụng. Nói cách khác thị trường tín dụng phía Bắc khả năng huy động tín dụng còn cao hơn khả năng sử dụng vốn. Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng như các dự án bất động sản ở phía Bắc sử dụng vốn tín dụng ít hơn. Do đó, câu chuyện liên quan đến thặt chặt tín dụng và lãi suất đối với thị trường bất động sản Hà Nội dường như không cao.

Ông có lời khuyên nào cho các nhà đầu tư khi thị trường bất động sản Hà Nội đang “chững” lại trong thời gian gần đây?

Bất động sản là một bộ phận của nền kinh tế, ở các nước phát triển, quy mô của thị trường bất động sản có thể chiếm tới 20 – 30% GDP của nền kinh tế. Nhưng ở Việt Nam, chúng ta chưa xác định được bất động sản đóng góp bao nhiêu vào GDP của nền kinh tế.

Vì vậy tôi nghĩ, trước hết chúng ta phải đánh giá nghiêm túc để xác định được hiện nay khoảng trên 20% tín dụng của các ngân hàng thương mại đã "rót" cho lĩnh vực bất động sản là cao hay thấp. Khi đã xác định cụ thể được con số trên thì lúc đó, việc thắt chặt đến mức nào để cho một bộ phận của nền kinh tế là bất động sản không bị đổ vỡ quá mức.

Thời gian qua có nhiều hoạt động kinh doanh bất động sản trái phép, như "dự án ma", hay bán nhà trên giấy... khiến cho niềm tin của người dân về sự công khai, minh bạch đối với thị trường bất động sản ngày càng giảm sút. Vậy quan điểm của ông về vấn đề này ra sao?

Đây không phải là chuyện mới. Những vụ lừa đảo về "dự án ma", hay mua bán nhà trên giấy... đều liên quan đến việc chúng ta không cho công khai nhưng cho phép “bán nhà trên giấy”. Việc cho phép huy động vốn trước, thậm chí móng, đất của dự án chưa có, mà chỉ dựa trên giấy tờ giả nhưng chủ đầu tư đã huy động được vốn từ người dân và các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Vấn đề này mặc dù theo luật thì không cho phép nhưng lại được chấp nhận như một hình thức huy động vốn theo kiểu một nguồn lực cho bất động sản. Theo quan điểm của tôi cho rằng không nên như vậy.

Do đó, bằng cách nào đó cần tạo ra nguồn lực tài chính ổn định cung cấp cho thị trường bất động sản. Cùng với đó, có quy định kiểm tra, kiểm soát để hạn chế nhưng tiêu cực trong thị trường bất động sản. Đối với những trường hợp lừa đảo đã xảy ra thì nên được đưa ra pháp luật trừng trị để làm trong sạch thị trường. Nguyên nhân căn bản cũng xuất phát từ tính công khai, minh bạch trên thị trường bất động sản vẫn còn rất hạn chế.

Vậy theo ông, cần ngăn chặn "vấn nạn" này như thế nào để thị trường bất động sản ngày càng trong sạch hơn?

Trong bất cứ thị trường nào cũng có hiện tượng như vậy, do vậy những người tham gia vào thị trường bất động sản cần cân nhắc câu chuyện giữa lợi nhuận quá lớn với rủi ro thường xuyên phải chịu tương ứng. Trên thị trường bất động sản có những thủ đoạn mập mờ, nhưng các nhà đầu tư nhỏ lẻ vẫn cứ lao vào như một sự hấp dẫn về lợi nhuận trong tương lai. Mức lợi nhuận này lại quá lớn nên họ không tính toán chính xác được.

Hiện nay, chúng ta có khoảng 400 sàn giao dịch bất động sản, những người có nhu cầu về bất động sản có thể tiếp cận với các sàn này hoặc các công ty có uy tín. Do đó, người có nhu cầu không khó để tìm sản phẩm cho mình.

Xin cảm ơn ông!

(Theo InfoTV)