Xoay chiều bất động sản: Tiền hay tâm lý?

Nhiều ý kiến cho rằng thị trường địa ốc trầm lắng do dòng tiền cạn kiệt. Thế nhưng, không ít người khẳng định tiền trong dân vẫn còn nhiều.

Người công, kẻ thủ

Tuần trước ghé thăm một đại gia bất động sản tại Hà Nội, ông cho biết do tình hình thị trường không sáng sủa nên đã quyết định "phanh" dự án xây mấy tòa chung cư cao cấp tại khu Tây Hồ Tây lại dù đã động thổ từ tháng 6/2011. Chưa hết, mấy dự án xây bệnh viện, khu nghỉ dưỡng cũng bị lui lại. Lúc này, công ty chỉ tập trung hoàn thành công trình cáp treo tại một khu du lịch nổi tiếng nhằm đón mùa lễ hội sắp tới. Theo ông, chính sách siết chặt tín dụng đối với bất động sản đã khiến tình hình trở nên khó khăn cả với các chủ đầu tư, nhà đầu tư cũng như người dân có nhu cầu thật về nhà ở.

Theo Phó TGĐ Công ty Sông Đà - Thăng Long Nguyễn Đỗ Việt, chỉ cần điểm qua các nguồn tiền chủ yếu chảy vào bất động sản thời gian qua để lý giải tình trạng im ắng. Thứ nhất, nhằm chống lạm phát Chính phủ kiên quyết thắt chặt tài khóa, cắt giảm đầu tư công. Vào thời điểm mọi việc còn dễ dãi, một lượng tiền không nhỏ từ kênh này vì nhiều lý do, kể cả thất thoát, được đổ vào địa ốc giờ bị bịt lại. Thứ hai, hậu giai đoạn các tập đoàn, tổng công ty đua nhau đẻ ra hàng loạt đứa con mang họ "Land", Chính phủ siết lại việc đầu tư ngoài ngành dẫn đến nguồn vốn vào bất động sản teo lại. Thứ ba, bản thân sự sống chết của nhiều ngân hàng cũng bị cột chặt vào các doanh nghiệp bất động sản thông qua các khoản cho vay rất hời. Tuy nhiên, khi lệnh siết chặt tín dụng ban ra, các nhà băng cũng lo giữ thân nên không dám cho vay thêm. Thứ tư, nguồn tiền trong dân có thể khá dồi dào nhưng không phải gia đình nào cũng có nhiều tiền trong khi bất động sản thường có giá trị lớn, khó mua hơn vàng hay chứng khoán. Hơn nữa nguồn tiền này thường có xu hướng đầu tư bầy đàn, sẽ nằm chờ khi tình thế chưa rõ ràng.

Nhưng không phải ai cũng giữ thế thủ như vậy. Một số chủ đầu tư có tiềm lực vẫn đẩy nhanh tiến độ các dự án như Geleximco vừa chính thức thông xe tuyến đường Lê Trọng Tấn dài 7 km với khu đô thị Geleximco gồm 4 khu A, B, C, D đang gấp rút xây dựng, hoàn thiện. INT Group gần đây cũng liên tiếp cho ra mắt sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng tại Lương Sơn, Hòa Bình với mức giá hấp dẫn. Còn C.E.O Group "bật mí" đã quyết liệt giải phóng xong mặt bằng lô đất cuối cùng tại khu đô thị C.E.O Quốc Oai và sẽ tung một số lô biệt thự ra thị trường vào trung tuần tháng 10 này với chiêu khuyến mại cực "khủng": Mua biệt thự nhận luôn chìa khóa xe Toyota Altis…

Tiền trong dân vẫn nhiều

Đó là nhận định của ông Nguyễn Đỗ Việt. Ông cho biết, vào thời điểm khó khăn nhất, Sông Đà - Thăng Long đã áp dụng biện pháp khuyến mại, điều mà từ trước đó chưa doanh nghiệp bất động sản ngoài Bắc nào thực hiện. Nếu khách hàng nộp một lần số tiền nhà đặt mua tại Usilk City Văn Khê sẽ được thêm mấy chục m2 diện tích sàn thương mại. Kết quả, chiêu này đã đem về cho Sông Đà - Thăng Long 700 tỷ đồng trong thời điểm lãi suất cho vay bên ngoài hầm hập lên tới 23- 24%/năm.

Trong bối cảnh ảm đạm, khi dự án Vân Canh mở bán với giá hấp dẫn đã thu hút rất nhiều nhà đầu tư nhảy vào "bắt đáy", tạo ra một cơn sốt cục bộ ở dự án này, dù gần đây liên tiếp xảy ra những vụ lừa đảo. Việc báo chí thông tin có một đại gia ngân hàng xuống tiền "ôm" vào một lúc 30 lô đất Vân Canh để "làm giá" chưa ai kiểm chứng được. Nhưng sự kiện giá đất tại Vân Canh bị đẩy lên cả chục triệu đồng/m2 trong khoảng tháng 8- 9/2011 hoàn toàn có thật và đã được Savills ghi nhận trong báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2011. Anh T làm việc ở một tập đoàn dệt may hỉ hả khoe với người viết, trung tuần tháng 9 anh và một người bạn mỗi người mua một lô đất ở Vân Canh, chỉ sau một tuần đã lên được 3 giá (3 triệu đồng/m2). Một người từ Nga về mua lô bên cạnh không quyết nhanh đã bị đánh tháo và đang tiếc hùi hụi.

Ít ai ngờ trong lúc thóc cao gạo kém đủ bề nhưng dự án khu đô thị sinh thái Vincom Village bên Long Biên (Hà Nội) hầu hết đã có khách đặt mua, dù các biệt thự ở đây đều có diện tích từ 200 m2 trở lên, mức giá thấp nhất cũng 75 triệu đồng/m2. Trong khi các dự án ven đô "nằm im thở khẽ" thì trong nội đô Hà Nội việc mua bán vẫn diễn ra khá sôi động ở nhiều khu vực, đặc điểm của các thương vụ này là khuôn tiền chừng 2,5 tỷ đồng trở lại, ở được ngay, thuận tiện dân sinh. Bên cạnh đó, cũng không hiếm những vụ mua bán lên tới vài chục tỷ đồng ở các khu đắc địa như khu phố cổ, Ciputra, Làng Việt Kiều châu Âu.

Cùng chung nhận định như ông Việt, ông Trần Như Trung, Trưởng phòng nghiên cứu của Savills Việt Nam cũng đưa ra kết luận tiền trong dân còn nhiều. Kết quả điều tra mới nhất cho thấy 55% số chủ đầu tư/nhà đầu tư được hỏi cho biết họ ít bị ảnh hưởng bởi những khó khăn tài chính. Trong số 45% còn lại, có 15% đã từ bỏ lĩnh vực bất động sản, chuyển hướng đầu tư kinh doanh khác. Theo ông Trung, như vậy cũng tốt vì thị trường đã có sự thanh lọc và dường như giai đoạn khó khăn nhất đã qua, tình thế hiện thời đang đan xen cả sáng và tối. Một thông tin đáng lưu ý khác, trong khi 50% số dự án bất động sản tại Hà Nội giảm giá thời gian gần đây nhưng giá vẫn tăng so với năm 2010.

Với việc sửa Thông tư 13, hủy bỏ tỷ lệ cấp tín dụng từ nguồn vốn huy động, các ngân hàng có thêm tiền cho vay và hơn 105.000 tỷ đồng từ nguồn này đã được "tháo cũi". Đặc biệt là động thái NHNN quyết áp trần lãi suất huy động 14%/năm và sẵn sàng ‘trảm’ ngay các cá nhân, đơn vị ngân hàng vi phạm đang mang lại rất nhiều hy vọng.

Một khi chủ các khoản tiền tiết kiệm không còn hài lòng với lợi suất thấp trong nhà băng bởi tâm lý sốt ruột với đà trượt giá của đồng nội tệ. Một khi dòng tiền tiết kiệm bị "ép" chảy khỏi két ngân hàng, nó sẽ tìm đến các kênh sinh lời ổn định dài hạn như bất động sản, nếu quy luật giá bất động sản Hà Nội năm sau luôn tăng cao hơn năm trước vẫn đúng. Một khi tâm lý hoang mang, chờ đợi đã qua, có lẽ các khu vực tiềm năng đã có hoặc sắp hoàn thành hạ tầng giao thông, xã hội thuận lợi sẽ trở thành đích ngắm của các nhà đầu tư trong thời gian tới.

(Theo Doanh Nhân)