Cẩn thận trắng tay khi mua nhà ở xã hội bằng hợp đồng ủy quyền được công chứng

Hiện nay, chúng ta có thể dễ dàng bắt gặp những quảng cáo mua bán nhà ở xã hội (bao gồm cả những dự án đang xây dựng và những dự án đã có người về ở) trên các trang web giao dịch bất động sản. 

Ngoài việc rao bán công khai, để tăng thêm sự tin tưởng của người mua, hiện nay có tình trạng rao bán nhà ở thông qua hình thức "Hợp đồng ủy quyền" được công chứng. Cụ thể, bên được ủy quyền (người mua) sẽ thay mặt bên ủy quyền nộp tiền mua nhà cho chủ đầu tư, ký biên bản nhận bàn giao căn hộ, lập và ký các hợp đồng sinh hoạt như nước, điện với cơ quan chức năng...

Nhằm chứng minh quyền sở hữu nhà, bên mua và bán sẽ thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền tại phòng công chứng. Sau khi hợp đồng ủy quyền được hoàn tất, bên mua dường như yên tâm rằng hợp đồng vừa lập là an toàn bởi họ đã được cơ quan công chứng chứng thực hưởng mọi quyền lợi của một chủ sở hữu đối với bất động sản sắp mua. Tuy nhiên, mọi chuyện không hề đơn giản như vậy.

Người mua sẽ chịu nhiều rủi ro khi mua nhà ở xã hội bằng hình thức “Hợp đồng ủy quyền”

Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Điều 430 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan”.

Căn cứ theo những quy định trên, hợp đồng ủy quyền và hợp đồng mua bán tài sản có bản chất khác nhau hoàn toàn. Hợp đồng ủy quyền chỉ là nhân danh bên có nhà sử dụng nhà, thực hiện việc quản lý nhà... mà không thực hiện việc quan trọng nhất là chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Vì thế, mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền chưa đủ cơ sở pháp lý.

Như vậy, nếu mua bán nhà ở xã hội bằng hình thức “Hợp đồng ủy quyền”, người mua có thể sẽ phải gánh chịu rất nhiều rủi ro, thậm chí "mất trắng" tiền mà nhà không mua được. Hơn nữa, khi xảy ra tranh chấp, do không có đủ cơ sở pháp lý nên người mua nhà khó được đảm bảo quyền lợi, bởi:

Thứ nhất, khi giải quyết tranh chấp tại Tòa án, rất có khả năng Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng ủy quyền nêu trên vô hiệu do giả tạo quy định tại Điều 124, Bộ luật Dân sự 2015.

Điều 124, Bộ luật Dân sự 2015 quy định: "Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan". Trong trường hợp này, hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu giao dịch dân sự mua bán nhà nên sẽ bị vô hiệu.

Thứ hai, nếu cơ quan nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về mua bán nhà ở xã hội thì người mua rất khó đòi hỏi quyền lợi vì không phải là chủ sở hữu, nhất là khi người bán không hợp tác.

Người mua cũng có thể gặp rắc rối với hợp đồng ủy quyền khi người ủy quyền chết, bởi Điều 140 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, giấy ủy quyền không còn hiệu lực khi người ủy quyền qua đời. Điều này cũng có nghĩa là người mua thực tế sẽ không được phép thực hiện các quyền trong hợp đồng ủy quyền nữa. Khi đó có thể xảy ra tranh chấp với đồng thừa kế của người bán thực tế.