Đất NTS Là Gì? 7 Điều Cần Biết Về Đất NTS

1. Đất NTS Là Gì?

NTS là đất gì? Theo Luật Đất đai năm 2013, ký hiệu đất NTS dùng để chỉ đất nuôi trồng thủy sản, thuộc nhóm đất nông nghiệp. Đất NTS được sử dụng cho mục đích nuôi, trồng thủy sản, gồm đất chuyên nuôi trồng nước ngọt, đất nuôi trồng nước mặn và đất nuôi trồng nước lợ.

Đất NTS là đất gì? Điều 2, Luật Thủy sản năm 2003 nêu rõ: "Đất để nuôi trồng thuỷ sản là đất có mặt nước nội địa, bao gồm ao, hồ, đầm, phá, sông, ngòi, kênh, rạch; đất có mặt nước ven biển; đất bãi bồi ven sông, ven biển; bãi cát, cồn cát ven biển; đất sử dụng cho kinh tế trang trại; đất phi nông nghiệp có mặt nước được giao, cho thuê để nuôi trồng thuỷ sản.". 

2. Đất NTS Có Thời Hạn Sử Dụng Bao Lâu?

Khoản 3, Điều 126, Luật Đất đai năm 2013 quy định, thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, cho thuê đất nhưng không quá 50 năm. Nếu hết thời hạn thuê mà người sử dụng đất tiếp tục trực tiếp khai thác, sử dụng, canh tác đất nông nghiệp mà có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được gia hạn với thời hạn không quá 50 năm.

Thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn cần thời gian dài.

Lưu ý: Đất NTS thuộc thửa đất có nhiều mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng đất theo mục đích sử dụng chính.

Đất NTS là đất nuôi trồng thủy sản, thuộc nhóm đất nông nghiệp. Ảnh minh họa

3. Hạn Mức Giao Đất NTS

Là đất nuôi trồng thủy sản, thuộc nhóm đất nông nghiệp nên hạn mức giao đất NTS được quy định tại Khoản 1 và Khoản 4, Điều 129, Luật Đất đai năm 2013 như sau:

• Không quá 3 ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

• Không quá 2 ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.

• Nếu cá nhân, hộ gia đình được giao nhiều loại đất, gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 5 ha.

4. Đất NTS Có Được Cấp Sổ Đỏ, Có Được Xây Nhà Không?

Theo quy định hiện hành, Giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng) chỉ được cấp cho đất phi nông nghiệp. Trong khi đó, đất NTS là đất nuôi trồng thủy sản, thuộc nhóm đất nông nghiệp. Vì vậy, để được cấp Giấy chứng nhận, người sử dụng đất NTS cần thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Khoản 1, Điều 6, và Khoản 1, Điều 170, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích. Đất NTS có mục đích sử dụng là nuôi trồng thủy sản, do đó việc xây nhà trên đất NTS là trái quy định của pháp luật. Nếu muốn xây nhà trên đất này, người sử dụng đất NTS phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở.

Lưu ý: Để chuyển đổi từ đất NTS sang đất phi nông nghiệp, đất ở thì phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mặt khác, theo Điều 52, Luật Đất đai năm 2013, căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là mảnh đất đó phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Để được cấp sổ hay xây nhà trên đất NTS, người sử dụng đất cần thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp. Ảnh minh họa

5. Thủ Tục Chuyển Đổi Đất NTS Sang Thổ Cư

Như đã đề cập ở trên, đất NTS muốn được cấp sổ hay xây nhà ở cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp, cụ thể là đất ở, thổ cư. Người sử dụng đất NTS cần được sự cho phép của cơ quan chức năng có thẩm quyền và thực hiện đúng các thủ tục theo quy định. Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất NTS sang đất phi nông nghiệp được thực hiện theo trình tự các bước như sau:

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất NTS cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm đầy đủ các loại giấy tờ sau:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014 / TT-BTNMT;

- Bản sao có công chứng chứng minh nhân dân/căn cước công dân, sổ hộ khẩu của người sử dụng đất. Trường hợp sử dụng bản photo thì phải có bản chính để đối chiếu;

- 01 bản chính và 02 bản sao có công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thay thế bằng quyết định giao đất, cho thuê đất.

- Trích lục bản đồ địa chính hoặc bản đồ vị trí khu đất chuyển mục đích sử dụng.

•  Bước 2: Nộp hồ sơ 

Sau khi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, người có nhu cầu chuyển đổi đất NTS sang thổ cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất. Tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thẩm định, kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa (nếu cần thiết). Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ thì cơ quan có thẩm quyền sẽ xác nhận mục đích sử dụng đất vào Sổ đỏ, đơn đăng ký và cập nhật, chỉnh lý những biến động trong cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ, bản đồ địa chính.

• Bước 3: Nhận kết quả

Kể từ ngày nộp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, trong vòng tối đa 15 ngày, người sử dụng đất NTS đến Văn phòng đăng ký đất đai để nhận sổ đỏ cập nhật, chỉnh lý.

Theo quy định mới, kể từ ngày 01/09/2022, một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, gồm các trường hợp được bổ sung liên quan đến đất nuôi trồng thủy hải sản, cụ thể:

• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

• Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

Theo đó, nếu thuộc các trường hợp trên thì người sử dụng đất nuôi trồng thủy sản hoặc muốn chuyển đổi sang đất nuôi trồng thủy sản không cần tiến hành theo hồ sơ, thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất như các quy định trước đây mà chỉ cần đăng ký biến động đất đai.

​Lệ Phí Khi Chuyển Đổi Đất NTS Sang Đất Ở

Về nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi đất NTS sang đất ở, điểm a, Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất như sau:

Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6, Điều 103, Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/07/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Về thời hạn nộp tiền sử dụng đất, Khoản 4, Điều 14, Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

Người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo của cơ quan thuế. 50% tiền sử dụng đất còn lại theo Thông báo sẽ được nộp trong vòng 60 ngày tiếp theo.

Nếu quá thời hạn trên người sử dụng đất chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất theo thông báo thì phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế, ngoại trừ trường hợp có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất đối với những trường hợp được ghi nợ.

Chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở, chủ đất phải nộp tiền sử dụng đất. Ảnh minh họa

6. Đất NTS Có Được Chuyển Nhượng Không?

Được phép chuyển nhượng, mua bán đất NTS, tuy nhiên cần đảm bảo các điều kiện chuyển nhượng cũng như hạn mức chuyển nhượng. Để được chuyển nhượng, đất NTS cần đảm bảo các điều kiện sau theo Điều 106, Luật Đất đai năm 2013.

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Lưu ý: Theo Khoản 2, Điều 104, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, cá nhân, hộ gia đình đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, đất ở cá nhân, hộ gia đình sinh sống trong phân khu đó.

Hạn Mức Chuyển Nhượng Đất NTS

Hạn mức chuyển nhượng đất nuôi trồng thủy sản cũng tương tự như hạn mức Nhà nước giao đất NTS cho người dân theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 4, Điều 129, Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:

• Không quá 3 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

• Không quá 2 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.

Thủ Tục Chuyển Nhượng Đất NTS

Đối với trường hợp đất nuôi trồng thủy sản đủ điều kiện chuyển nhượng, thủ tục chuyển nhượng thực hiện theo trình tự các bước sau đây:

• Chuẩn bị hồ sơ

Một bộ hồ sơ chuyển nhượng đất NTS gồm các loại giấy tờ sau:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Giấy tờ tùy thân của hai bên: Chứng minh nhân dân/thẻ căn cước/hộ chiếu...

- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01;

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN;

- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, phí (nếu có).

• Bước 2: Nộp hồ sơ

Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương nơi có đất để tiến hành các thủ tục sang tên sổ đỏ.

• Bước 3: Cơ quan quản lý kiểm tra hồ sơ, xác định vị trí nhà đất gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính

• Bước 4: Cơ quan thuế thông báo nghĩa vụ tài chính cho người làm hồ sơ.

• Bước 5: Người làm hồ sơ nộp thuế trước bạ nhà đất, thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản. Nộp biên lai thu thuế, lệ phí cho Văn phòng đăng ký đất đai.

• Bước 4: Nhận giấy chứng nhận.

Thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản chỉ được miễn khi chuyển nhượng đất giữa các trường hợp thuộc đối tượng miễn thuế (Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi bổ sung năm 2012 và 2014). Ngoài các trường hợp này, vẫn phải thực hiện đầy đủ các khoản thuế phí đã được quy định.

7. Đất NTS Có Được Bồi Thường Không?

Thuộc nhóm đất nông nghiệp nên khi Nhà nước thu hồi đất NTS, người sử dụng đất được nhận bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo Điều 77, Luật Đất đai năm 2013.

• Diện tích đất NTS được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129 và Điều 130 Luật Đất đai năm 2013 và diện tích đất do được nhận thừa kế. 

• Diện tích đất NTS vượt hạn mức quy định thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

• Với diện tích đất NTS do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành thì việc hỗ trợ, bồi thường được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

• Với đất NTS đã sử dụng trước ngày 01/07/2004 mà người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

Tóm lại, khi Nhà nước thu hồi đất NTS, người sử dụng đất sẽ được bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền. Giá đất bồi thường được tính trên cơ sở mức giá trong bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm thu hồi đất.

Trên đây là thông tin tổng quan, quy định mới nhất về đất NTS mà người sử dụng đất này cần nắm rõ để tuân thủ đúng quy định, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. 

Lam Giang (TH)

Xem thêm:

>> Đất Thổ Cư Là Gì? 9 Câu Hỏi Giúp Giải Mã Đất Thổ Cư

>>Đất nông nghiệp là gì - 5 bước chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư

>> Cách phân biệt đất nền dự án và đất thổ cư