Điều kiện chuyển nhượng căn hộ chung cư khi chưa có Giấy chứng nhận

haiphan@...

Trả lời

Điều kiện để tham gia giao dịch của công trình nhà ở đã được quy định rõ tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014. Cụ thể:

Theo mục a, khoản 2 của điều này, việc mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận.

Còn tại Điều 59 Luật Kinh Doanh bất động sản 2014, điều kiện thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:

Sẽ không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận khi chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai.

1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản đã được quy định chi tiết tại Nghị Định 76/2015/NĐ-CP. Cụ thể:

Điều 11. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 9 của Nghị định này. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo Mẫu số 07 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

a) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký lần đầu với bên cho thuê mua (bản chính);

b) Văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của bên cho thuê mua (bản chính).

Căn cứ theo các quy định nêu trên, thì trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 9 của Nghị định này. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo Mẫu số 07 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này. Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải có công chứng hoặc chứng thực.

Hồ sơ thực hiện công chứng hoặc chứng thực gồm:

- Bản chính hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng ký lần đầu với bên thực hiện việc cho thuê mua, với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ 2 trở đi thì phải có văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó;

- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu đối với trường hợp bên nhận chuyển nhượng là cá nhân và kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đối với trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức.

- Các loại giấy tờ khác theo đúng quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Ngoài ra, các bên khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng còn phải nộp thuế, phí và lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng theo đúng luật định.