Được chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không khi còn nợ tiền sử dụng đất?

Chân thành cảm ơn!

(vanlongt379@...)

Trả lời:

Theo quy định hiện hành, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa thu tiền sử dụng đất được hiểu là xin cấp giấy chứng nhận song ghi nợ tiền sử dụng đất. Nhà nước chủ trương ghi nợ tiền sử dụng đất để giúp những người khó khăn về tài chính khi thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước trong quá trình cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ).

Việc ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất được quy định tại Khoản 3, Điều 12, Thông tư 76/2014/TT-BTC như sau:

"3. Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng thì phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ. Trường hợp được phép chuyển nhượng một phần thửa đất, trên cơ sở hồ sơ cho phép tách thửa, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích chuyển nhượng. Trường hợp khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà người để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất chưa trả nợ tiền sử dụng đất thì người nhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục trả nợ theo quy định của pháp luật về thừa kế."

Chủ đất phải thanh toán hết khoản nợ tiền sử dụng đất ghi trong sổ đỏ mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. (Ảnh minh họa)

Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 1, Điều 168, Luật Đất đai năm 2013:

"Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất 

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; tặng cho; thế chấp; góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận; hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền."

Căn cứ theo các quy định nêu trên, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính ghi nợ trong sổ đỏ. Thế nên, nếu chủ đất đang ghi nợ tiền sử dụng đất thì phải thanh toán hết khoản nợ này mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. 

Do đó, bạn cần yêu cầu chủ đất thanh toán hết tiền nợ ghi trong sổ đỏ, đồng thời xác nhận việc đã thanh toán khoản nợ đó. Sau khi hoàn tất khâu này, bạn cùng chủ đất thực hiện tiếp các thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo đúng quy định hiện hành. 

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
(Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An)