Hỏi: Tôi định mua một ngôi nhà cấp 4 diện tích 4x16m tại Đa Phước (Bình Chánh, Tp.HCM). Tuy nhiên, nhà lại nằm trên thửa đất chung với mảnh đất lớn mà chủ đất đã sang nhượng một phần cho người bán nhà.
Giấy tờ viết tay cho biết, vào năm 2012, ngôi nhà nói trên đã được xây dựng và đã được huyện cấp biển số nhà. Vậy xin luật sư cho biết, tôi có thể tách thửa đất và chuyển sang đất thổ cư hay không? Thủ tục hồ sơ ra sao?
Chân thành cảm ơn!
dangthanhhoang84@...
|
|
| Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét quy hoạch sử dụng đất của địa phương khi cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. |
Trả lời:
Theo thông tin mà bạn cung cấp, chúng tối biết ngôi nhà bạn định mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ). Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ, chỉ khi có sổ đỏ, người sử dụng đất mới được thực hiện các quyền tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê lại, cho thuê và góp vốn quyền sử dụng đất. Vậy nên, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất của bạn có thể bị vô hiệu bởi nhà đất bạn muốn mua chưa được cấp sổ đỏ.
Mặt khác, theo quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng chuyển nhượng trong trường hợp này cũng không được chứng thực, công chứng. Do đó, bạn sẽ gặp rất nhiều khó khăn, rủi ro, thậm chí là không thể hợp thức hóa thửa đất đứng tên bạn sau này nếu bạn vẫn muốn mua nhà giấy tờ viết tay nói trên.
Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định, nếu nhận chuyển nhượng bằng giấy tay thì người sử dụng được xem xét cấp sổ đỏ trong trường hợp nhận chuyển nhượng từ trước ngày 1/1/2008 hoặc từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 18 nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 100 của Luật Đất đai. Tóm lại, người sử dụng đất không được xem xét cấp sổ đỏ trong trường hợp đất nhận chuyển nhượng bằng giấy tay sau ngày 1/7/2014.
Bên cạnh đó, cơ quan chức năng còn xem xét đến quy hoạch sử dụng đất của địa phương khi cấp mới sổ đỏ hoặc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Chính vì thế, để tránh trường hợp mua phải đất không phù hợp quy hoạch, không được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở sau khi mua, bạn phải kiểm tra điều này khi mua đất không phải là đất ở.
Luật sư Nguyễn Thị Huỳnh
(Công ty Luật TNHH ATIM)
