Hợp đồng thuê nhà ở tại Việt Nam và 7 lưu ý không thể bỏ qua

Với hợp đồng thuê nhà ở, có khá nhiều vấn đề bạn cần phải lưu tâm. Trong bài viết này, chúng tôi chia sẻ tới quý độc giả 7 vấn đề cần phải lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà ở cá nhân. Bài viết cũng cung cấp một số mẫu hợp đồng thuê nhà ở đơn giản nhất, được sử dụng phổ biến hiện nay.

1. Hợp đồng thuê nhà ở phải lập thành văn bản

Hợp đồng cho thuê nhà ở là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản. Hợp đồng thuê nhà nói chung là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa hai bên, bên cho thuê nhà và bên đi thuê nhà. Với hợp đồng cho thuê nhà ở, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên sẽ được thống nhất rõ ràng, có giá trị về mặt pháp lý. Đây cũng là căn cứ để giải quyết khi xảy ra tranh chấp, khiếu kiện...

Nghĩa vụ của bên cho thuê là giao nhà ở cho người thuê nhà. Trong khi đó, nghĩa vụ của bên thuê là trả tiền cho chủ nhà cho thuê. Bên thuê có quyền sử dụng nhà vào nhiều mục đích khác nhau, dùng để ở, làm nhà kho hoặc trụ sở kinh doanh, văn phòng trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận của đôi bên hoặc theo luật định.

Hợp đồng cho thuê nhà ở nhất định phải được lập thành văn bản. Ảnh minh họa

2. Những thông tin nhất định phải có trong hợp đồng cho thuê nhà riêng

Mẫu hợp đồng thuê nhà ở cá nhân dù được đánh máy hay viết tay thì đều cần phải có những thông tin cơ bản như sau. Người thuê nhà cần kiểm tra thật kỹ các nội dung này trước khi đặt bút ký hợp đồng thuê nhà ở trọ.

• Hợp đồng thuê nhà ở phải có thông tin của bên cho thuê và bên thuê

Đây là yêu cầu bắt buộc phải có. Thông tin của hai bên cần phải rõ ràng và chính xác gồm:

- Họ và tên;
- Ngày tháng năm sinh:
- Số căn cước công dân hoặc chứng minh thư nhân dân, ngày cấp, nơi cấp;
- Địa chỉ thường trú, tạm trú, số điện thoại, mã số thuế.

Trường hợp nhiều người cùng thuê một căn nhà riêng, nhà nguyên căn thì nên ghi đầy đủ tất cả thông tin của người thuê. Mặt khác, bạn nên xác thực thông tin của bên thuê, xem có phải chính chủ không hay thuê rồi cho thuê lại, hay ủy quyền, phòng rủi ro mất tiền cọc. Nên tìm hiểu kỹ từ nhiều kênh, có thể qua Internet, mạng xã hội, hàng xóm xung quanh...

Người thuê nhà cũng có thể yêu cầu bên cho thuê trình giấy từ nhà đất khi công chứng hợp đồng thuê nhà để xác định đó có phải là chính chủ hay không.

Khi không công chứng hợp đồng thuê nhà, người thuê cần yêu cầu chủ nhà xem giấy tờ nhà, đất để xác định chủ quyền của họ. Nếu bên cho thuê không đứng tên trên sổ đỏ, sổ hồng, bạn nên yêu cầu họ cung cấp giấy tờ ủy quyền để xem quyền giao kết hợp đồng thuê nhà có thuộc nội dung ủy quyền hay không.

• Thông tin về ngôi nhà cho thuê

Trong bài viết này, tài sản cho thuê là nhà riêng hoặc căn hộ chung cư. Theo đó, trong hợp đồng thuê nhà cần có những thông tin như địa chỉ nhà, kết cấu, diện tích, mục đích sử dụng, hiện trạng ra sao. Nếu là căn hộ chung cư, cần ghi rõ đâu là sở hữu riêng, đâu là sở hữu chung. Bạn cần nắm rõ hiện trạng nhà, có thể ghi hình, chụp ảnh lưu giữ lại cả nội, ngoại thất làm căn cứ để đền bù, sửa chữa khi hư hỏng đồ đạc.

Cũng cần tìm hiểu xem ngôi nhà có đang bị thế chấp, dính tranh chấp hay không. Nếu nhà đang thế chấp tại ngân hàng thì thường phải được ngân hàng đồng ý mới được cho thuê.

• Thông tin cụ thể về thời gian thuê

Hợp đồng thuê nhà ở cần ghi chính xác thông tin về ngày, tháng, năm mà người thuê chuyển vào ở. Cụ thể, gồm thời gian giao nhà, thời gian bắt đầu thuê nhà, thời gian tính tiền thuê nhà và thời gian thanh toán tiền nhà.

• Thông tin về giá thuê và phương thức thanh toán

Các bên cần thống nhất về giá thuê cũng như các khoản chi phí liên quan khác như giá điện nước, Internet, phí vệ sinh, phí gửi xe... có bao gồm trong giá thuê hay không. Phương thức thanh toán có thể chuyển khoản hoặc bằng tiền mặt. Cần thống nhất thanh toán tiền nhà theo tháng, theo quý hay theo năm.

• Thông tin về tiền cọc

Tiền cọc là khoản tiền nhằm mục đích đảm bảo cho việc thực thi hợp đồng thuê nhà. Nếu bên thuê chấm dứt hợp đồng thuê đúng quy định thì sẽ được nhận lại khoản cọc này. Trường hợp bên thuê chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn không đúng quy định thì sẽ mất khoản tiền cọc.

Bên thuê thường đóng tiền cọc bằng 1 - 2 tháng tiền thuê nhà. Những nội dung về tiền cọc cần được thể hiện rõ ràng, chính xác trong hợp đồng thuê căn hộ nhà chung cư, hợp đồng thuê nhà riêng, nhà phố, nhà nguyên căn. Nếu không chắc chắn, bạn nên tham khảo các chuyên gia tư vấn luật về vấn đề này.

Hợp đồng thuê nhà ở cần ghi rõ ràng, chính xác thông tin của các bên. Ảnh minh họa

• Quyền và nghĩa vụ của các bên

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà cần rõ ràng, chi tiết, ngang nhau theo thỏa thuận của đôi bên và theo quy định của pháp luật. Các bên sau khi ký hợp đồng phải làm đúng trách nhiệm, nghĩa vụ của mình.

• Thông tin về điều khoản đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Nếu hợp đồng thuê nhà ở còn thời gian hiệu lực nhưng một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thì phải đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Bên đương phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo cho bên còn lại ít nhất trước 30 ngày, trừ các trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp bên chấm dứt hợp đồng giữa chừng và không báo cho bên còn lại biết trước thì bên chấm dứt phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại theo luật định.

Cũng cần có thỏa thuận về việc đền bù khi bên cho thuê lấy lại nhà trước hạn. Nội dung này cần được thể hiện rõ trong hợp đồng, tuyệt đối không thỏa thuận miệng.

• Các điều khoản thỏa thuận khác

Ngoài các điều khoản theo quy định của pháp luật hiện hành về nhà ở và bất động sản. Bên cho thuê nhà và bên thuê có thể tự thỏa thuận thêm các nội dung khác, miễn sao không vi phạm quy định của pháp luật, trái với đạo đức xã hội.

• Các bên ký, ghi rõ họ tên

Nghe có vẻ đơn giản nhưng việc ký và ghi rõ họ tên của các bên rất quan trọng đối với một bản hợp đồng nói chung và hợp đồng thuê nhà ở nói riêng. Bởi lẽ, điều này quyết định việc các bên có thống nhất các điều khoản đã thỏa thuận hay không, bản hợp đồng có giá trị hay không.

>> Tải mẫu hợp đồng thuê nhà ở tại đây.

>> Tải mẫu hợp đồng thuê căn hộ chung cư tại đây.

3. Hợp đồng thuê nhà ở có bắt buộc phải công chứng không?

Khoản 2, Điều 122, Luật Nhà ở năm 2014 nêu rõ, đối với các trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì hợp đồng không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, ngoại trừ các bên có nhu cầu công chứng/chứng thực.

Căn cứ theo quy định trên thì hợp đồng thuê nhà ở nói chung không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng, chứng thực là tùy thuộc vào nhu cầu của các bên. Thế nhưng trên thực tế, người thuê nhà vẫn nên công chứng hợp đồng này, nhất là với những hợp đồng thuê nhà giá trị lớn nhằm hạn chế tối đa phát sinh rủi ro.

4. Chủ nhà được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trong 7 trường hợp

Điều 132, Luật Nhà ở năm năm 2014 quy định, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà ở đang cho thuê. Vậy nhưng, chủ nhà vẫn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong các trường hợp sau nhưng phải thông báo cho bên thuê biết trước tối thiểu 30 ngày, ngoại trừ các bên có thỏa thuận khác. Chủ nhà có thể khởi kiện ra tòa nếu người thuê không chịu trả lại nhà dù đã được thông báo đúng theo quy định của pháp luật hiện hành.

7 trường hợp chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà gồm:

- Người thuê nhà cho thuê lại, cho mượn, chuyển đổi nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

- Nhà ở cho thuê thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng đối tượng, điều kiện, thẩm quyền theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.

- Người thuê nhà sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

- Người thuê nhà tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo nhà ở đang thuê;

- Người thuê nhà không trả tiền thuê theo thỏa thuận từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

- Người thuê nhà làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh, bị lập biên bản đến lần 3 về vi phạm này mà vẫn không khắc phục;

- Bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở khi chưa hết thời hạn hợp đồng và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Nếu không thỏa thuận được giá nhà mới thì thì chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, đồng thời phải bồi thường cho bên thuê theo quy định.

Ngoài 7 trường hợp trên thì chủ nhà không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và bên thuê không phải trả lại nhà khi chưa hết thời hạn thuê. Nếu trả lại nhà trong trường hợp này, người thuê có quyền yêu cầu chủ nhà bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt hợp đồng khi không có lý do chính đáng.

Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật về nhà ở hiện hành, chủ nhà hoặc người thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Ảnh minh họa

5. Bên thuê được chấm dứt hợp đồng thuê ở trước hạn trong 3 trường hợp

Bàn về hợp đồng thuê nhà ở tại Việt Nam và 7 lưu ý không thể bỏ qua, bạn cần quan tâm tới 3 trường hợp người thuê được quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Cụ thể, nếu bên cho thuê có một trong ba hành vi sau thì người thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trước hạn theo quy định.

- Thứ nhất, quyền sử dụng nhà của bên thuê bị hạn chế bởi lợi ích của bên thứ ba.

- Thứ hai, chủ nhà tăng giá thuê nhà mà không báo trước một thời gian nhất định đã thỏa thuận.

- Thứ ba, chủ nhà không sửa chữa nhà khi có hư hỏng nghiêm trọng.

Với 3 trường hợp nêu trên, để chấm dứt hợp đồng thuê nhà, bên thuê cần báo ngay cho chủ nhà về việc mình muốn chấm dứt hợp đồng và lý do chấm dứt hợp đồng trước hạn. Nếu bên thuê không thông báo cho bên cho thuê về việc chấm dứt hợp đồng trước hạn và việc này gây thiệt hại thì bên thuê nhà phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp chủ nhà không vi phạm một trong ba hành vi nhưng bên thuê vẫn muốn chấm dứt hợp đồng trước hạn thì cùng phải bồi thường thiệt hại tùy vào mức độ cụ thể.

6. Hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc phải thanh lý khi hết hạn

Theo Khoản 2, Điều 474, Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu bên cho thuê và bên thuê nhà ở không có thỏa thuận về thời hạn thuê, hơn nữa thời hạn thuê cũng không xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, bên chấm dứt hợp đồng cần thông báo cho bên còn lại trước một khoảng thời gian nhất định.

Điều 131 và Điều 132, Luật Nhà ở năm 2014 nêu rõ, hợp đồng thuê nhà có thể được chấm dứt trong các trường hợp sau: 

- Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn, nếu trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày tính từ ngày chủ nhà thông báo cho người thuê nhà biết việc chấm dứt hợp đồng.

- Nhà ở cho thuê không còn;

- Bên cho thuê và bên thuê nhà thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

- Nhà ở cho thuê hư hỏng nghiêm trọng, nguy cơ sập đổ; hoặc thuộc khu vực đã có quyết định giải tỏa nhà ở, thu hồi đất hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước; ngôi nhà cho thuê thuộc diện trưng dụng, trưng mua bởi Nhà nước để dùng vào những mục đích khác.

- Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án và khi chết, mất tính không có ai đang cùng chung sống.

Chủ nhà phải thông báo bằng văn bản cho người thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng, ngoại trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, pháp luật hiện hành không có quy định bắt buộc phải thanh lý hợp đồng khi hết thời hạn. Song, với những hợp đồng thuê nhà ở không xác định thời hạn, thì bên chấm dứt hợp đồng cần thông báo trước cho bên còn lại tối thiểu 90 ngày.

Không bắt buộc phải thanh lý hợp đồng thuê nhà ở, ngoại trừ các bên có nhu cầu. Ảnh minh họa.

7. Những rủi ro khi không làm hợp đồng thuê nhà ở

Vì chủ quan hoặc không nắm rõ các quy định hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở, nhiều người thường không ký kết hợp đồng khi đi thuê nhà. Theo đó, bên thuê nhà có thể gặp phải một số rủi ro khó lường.

• Chủ nhà tự ý tăng giá thuê

Hợp đồng thuê nhà ở sẽ có nội dung cụ thể về giá thuê nhà, hình thức thanh toán, thời hạn thanh toán và cả kỳ hạn điều chỉnh giá thuê nhà, tỷ lệ tăng là bao nhiêu. Do đó, nếu không làm hợp đồng thuê nhà ở thì không có văn bản pháp lý nào ràng buộc về điều này, chủ nhà có thể tự ý tăng giá thuê nhà bất cứ khi nào mà không cần thương lượng với bên thuê.

Giá thuê nhà tăng bất ngờ có thể sẽ khiến kế hoạch tài chính của bạn bị đảo lộn, thậm chí là phá vỡ kế hoạch tích lũy, đầu tư của bạn. Trường hợp không chấp nhận giá thuê mới, bạn sẽ mất thời gian, công sức tìm chỗ thuê mới, chuyển nhà.

• Chủ nhà đòi lại nhà bất cứ lúc nào

Thông thường, hợp đồng thuê nhà ở ghi rõ thời hạn thuê nhà. Đây là căn cứ để đòi bồi thường nếu một trong hai bên vi phạm điều khoản này. Theo đó, nếu bạn không làm hợp đồng khi thuê nhà, thì sẽ phải đối mặt với trường hợp bên cho thuê lấy lại nhà bất cứ khi nào mà không cần báo trước, cũng không phải đền bù thiệt hại.

• Khó lấy lại tiền cọc

Để đảm bảo giao dịch thuê nhà được thực hiện, bên thuê thường đưa cho chủ nhà một khoản tiền cọc theo thỏa thuận. Trong hợp đồng thuê nhà ở sẽ có nội dung về tiền cọc, quy định mất cọc hay trả cọc trong những trường hợp nào. Vậy nên, nếu không có hợp đồng cọc hoặc hợp đồng thuê nhà, thì rất khó để chứng minh rằng đôi bên có thỏa thuận việc đặt cọc và xử lý tiền cọc như thế nào, trừ trường hợp các bên có bằng chứng, chứng cứ chứng minh như ghi âm, quay video...

• Không được bồi thường

Hợp đồng thuê nhà ở thường có điều khoản về việc bồi thường nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng, chấm dứt hợp đồng trước thời hạn mà không có lý do chính đáng, phù hợp quy định của pháp luật hiện hành. Hợp đồng thuê nhà là căn cứ pháp lý vô cùng quan trọng để xác định việc bồi thường khi một trong hai bên vi phạm hợp đồng. Vì vậy, nếu không làm hợp đồng khi đi thuê nhà ở, thuê phòng trọ thì cơ quan có thẩm quyền khó phân định việc bồi thường.

• Không được đăng ký thường trú

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 21; Điều 22, Luật Cư trú năm 2020, cá nhân khi đăng ký thường trú tại nhà thuê cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

- Tờ khai thay đổi thông tin cư trú có ý kiến đồng ý của chủ nhà.

- Hợp đồng thuê nhà ở bản công chứng/chứng thực.

- Giấy tờ liên quan chứng minh đủ điều kiện về diện tích.

Căn cứ theo quy định trên, nếu bạn muốn đăng ký thường trú tại địa phương nơi thuê nhà thì cần phải có hợp đồng thuê nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực. Theo đó, người thuê nhà có thể không được đăng ký thường trú tại nơi thuê trọ nếu không có hợp đồng thuê nhà.

• Trong một số trường hợp đặc biệt không được tiếp tục thuê nhà

Nếu không làm hợp đồng thuê nhà thì bên thuê không được tiếp tục thuê nhà trong 3 trường hợp đặc biệt sau:

- Trường hợp chủ nhà qua đời nhưng thời hạn thuê nhà vẫn còn thì người thuê vẫn tiếp tục được thuê nhà cho đến khi hết thời hạn hợp đồng. Người thừa kế nhà cho thuê sẽ tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà với bạn, trừ khi có thỏa thuận khác đã nêu trong hợp đồng.

- Trường hợp chủ nhà chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác nhưng thời hạn thuê vẫn còn. Bạn vẫn tiếp tục được thuê nhà cho đến khi hợp đồng hết thời hạn, ngoại trừ có thỏa thuận khác.

- Trường hợp người thuê qua đời mà thời hạn thuê nhà vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với người thuê đó được tiếp tục thuê nhà cho đến khi hết thời hạn hợp đồng, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc có thỏa thuận khác.

Trên đây là 7 vấn đề quan trọng về hợp đồng thuê nhà ở mà người thuê cũng như bên cho thuê cần phải lưu tâm để đảm bảo tối đa quyền lợi hợp pháp của mình. 

Cuối cùng, nếu có nhu cầu thuê nhà ở tại TP.HCM với mức giá phải chăng, đủ đầy tiện ích dịch vụ thiết yếu, bạn có thể tham khảo thuê nhà nguyên căn Thủ Đức, thuê nhà nguyên căn quận quận 12,.. 

 

Lam Giang (TH)

 

>> Hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý không?

>> 7 vấn đề pháp lý mà người cho thuê nhà nhất định phải biết

>> Kinh nghiệm cho thuê nhà nguyên căn đạt lợi nhuận cao