Hợp Đồng Thuê Nhà Xưởng Tại Việt Nam: 7 Điểm Quan Trọng Cần Lưu Ý

Hợp đồng thuê nhà xưởng, hợp đồng thuê kho bãi chuẩn xác cả về nội dung lẫn hình thức là yếu tố tiên quyết giúp đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bên cho thuê và bên thuê nhà xưởng. Vậy hợp đồng thuê xưởng gồm những nội dung gì? Hình thức ra sao? Cần lưu ý gì trước khi ký hợp đồng thuê cho thuê nhà xưởng? Bài viết dưới đây chia sẻ tới bạn những quy định của pháp luật hiện hành và kinh nghiệm thực tế liên quan tới hợp đồng thuê nhà xưởng.

Hợp đồng thuê nhà xưởng là loại hợp đồng thuê tài sản phổ biến hiện nay.

1. Khái Niệm Hợp Đồng Thuê Nhà Xưởng

Hợp đồng thuê nhà xưởng theo Bộ luật Dân sự là một loại hợp đồng dựa trên các nhu cầu về nhà xưởng sản xuất và được lập thành văn bản ghi nhận sự thỏa thuận của bên cho thuê và bên thuê nhà xưởng về các quyền, nghĩa vụ với nhau trong thời gian hợp đồng có hiệu lực pháp lý.

Về bản chất, hợp đồng thuê nhà xưởng là một loại hợp đồng thuê tài sản. Đối tượng của hợp đồng thuê xưởng là bất động sản, chính xác hơn là một loại tài sản gắn liền với đất. Căn cứ theo Bộ luật Dân sự và luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, hợp đồng thuê nhà xưởng là một loại hợp đồng song vụ, tức các bên tham gia giao kết hợp đồng có các quyền và nghĩa vụ tương ứng với nhau.

Tóm lại, hợp đồng thuê nhà xưởng là một loại hợp đồng dân sự được ký kết giữa chủ nhà và người thuê nhằm mục đích xác lập, sửa đổi hoặc chấm dứt các quyền và nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng thuê. Với hợp đồng đã ký kết, cả hai bên phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều khoản, nội dung trong hợp đồng.

2. Những Thông Tin Cần Có Trong Hợp Đồng Thuê Nhà Xưởng

Hợp đồng thuê xưởng sẽ có các điều khoản phù hợp với loại hình dịch vụ và sự thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê kho xưởng. Tuy nhiên, các nội dung, điều khoản trong hợp đồng thuê nhà xưởng không được trái với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Tùy vào loại hình dịch vụ cũng như thỏa thuận giữa hai bên, hợp đồng thuê xưởng sẽ có những điều khoản phù hợp. Tuy nhiên, các điều khoản này không được trái quy định của Luật dân sự 2015 và Luật kinh doanh bất động sản 2014. Hợp đồng thuê nhà xưởng, hợp đồng thuê kho bãi sẽ gồm những nội dung chính như sau:

• Thông tin pháp lý của bên cho thuê và bên thuê nhà xưởng: Họ tên (tên tổ chức hoặc tên cá nhân), số chứng minh nhân dân hoặc số căn cước công dân hoặc giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp; số điện thoại, địa chỉ liên lạc; địa chỉ email; mã số thuế...

• Đối tượng, nội dung của hợp đồng: Cần nêu rõ bên cho thuê và bên thuê loại tài sản gì, hiện trạng ra sao.

• Thời hạn hợp đồng: Tùy nhu cầu của các bên, có thể theo tháng, 6 tháng hoặc 1 năm.

• Giá thuê, phương thức thanh toán, thời điểm thanh toán: Các bên thỏa thuận rõ về giá cả cho thuê nhà xưởng, giá thuê đã bao gồm các loại chi phí kèm theo chưa, thanh toán trực tiếp hay chuyển khoản, thanh toán theo tháng, theo quý hay theo năm...

• Quyền lợi và nghĩa vụ của các bên: Bên cho thuê và bên thuê cần thỏa thuận, thống nhất những nghĩa vụ cần thực hiện khi tham gia hợp đồng cũng như quyền lợi được hưởng khi ký kết hợp đồng.

• Nội dung thỏa thuận về chấm dứt hợp đồng: Các bên cần thỏa thuận rõ về việc chấm dứt hợp đồng trong những trường hợp nào, vi phạm hợp đồng thì đền bù thiệt hại ra sao...

• Thỏa thuận về phương thức giải quyết tranh chấp: Trước hết là giải quyết bằng thương lượng trên tinh thần thiện chí, hợp tác. Trường hợp thương lượng không thành hoặc không thể thương lượng sẽ đưa ra tòa án có thẩm quyền xét xử, giải quyết tranh chấp.

• Cam kết của các bên: Các bên cam kết thực hiện nội dung, điều khoản trong hợp đồng.

• Hiệu lực của hợp đồng: Các bên thỏa thuận, thống nhất thời gian có hiệu lực và hết hiệu lực của hợp đồng.

• Chữ ký và đóng dấu của hai bên.

Ngoài các nội dung cơ bản nêu trên, bên thuê và bên cho thuê nhà xưởng, kho bãi có thể thỏa thuận các điều khoản khác của hợp đồng. Tuy nhiên, các điều khoản, nội dung thỏa thuận phải phù hợp với quy định của pháp luật, đồng thời không vi phạm đạo đức xã hội.

Mẫu hợp đồng thuê nhà xưởng đơn giản

3. Tại Sao Phải Lập Và Ký Kết Hợp Đồng Thuê Nhà Xưởng?

Hợp đồng cho thuê kho, nhà xưởng có vai trò vô cùng quan trọng đối với giao dịch thuê tài sản này.

Thứ nhất, hợp đồng thuê xưởng là sự ràng buộc pháp lý về trách nhiệm của bên cho thuê và bên thuê.

Thứ hai, một khi hợp đồng được ký kết thì các bên bắt buộc phải tuân thủ nghiêm ngặt theo các thỏa thuận trong hợp đồng đã ký. Bên cho thuê nhà xưởng phải bàn giao mặt bằng cho bên thuê và đảm bảo mọi điều kiện tốt nhất cho bên thuê. Trong khi đó, bên thuê phải trả tiền thuê đầy đủ và đúng hạn.

Thứ ba, với hợp đồng thuê nhà xưởng, quyền lợi của bên cho thuê và bên thuê sẽ được đảm bảo tốt nhất, đặc biệt là trong trường hợp bên còn lại vi phạm hợp đồng, không làm đúng theo hợp đồng đã ký kết.

Như vậy, hợp đồng thuê nhà xưởng, hợp đồng thuê kho bãi là điều bắt buộc phải có khi thực hiện giao dịch dân sự này. Với tầm quan trọng nêu trên, việc soạn thảo, thương thảo, đàm phán, ký kết hợp đồng cần phải thật cẩn trọng để đảm bảo quyền lợi cho bên thuê và bên cho thuê nhà xưởng.

Mẫu Hợp Đồng Thuê Nhà Xưởng Đơn Giản, Phổ Biến Nhất

4. Một Số Quy Định Về Hợp Đồng Cho Thuê Nhà Xưởng

Hợp đồng thuê nhà xưởng chỉ thực sự hợp pháp và có hiệu lực khi thỏa mãn các điều kiện sau quy định của Luật Đất đai năm 203 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Đối Với Nhà Xưởng Cho Thuê

Cần đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà xưởng mới được phép cho thuê, cụ thể:

• Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Trong khi đó, với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

• Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất.

Ngoài ra, với nhà xưởng xây trên đất thuê được cấp giấy chứng nhận đầu tư phải có mục tiêu cho thuê lại nhà xưởng dư thừa hoặc có quyết định của UBND tỉnh về việc doanh nghiệp được phép cho thuê lại nhà xưởng dư thừa. Nhà xưởng đã hoàn thành thủ tục xây dựng, có biên bản hoàn công có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Đối Với Cá Nhân, Tổ Chức Cho Thuê Nhà Xưởng

Theo Điều 10, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, cá nhân, tổ chức cho thuê nhà xưởng phải đáp ứng các điều kiện sau mới được cho thuê nhà xưởng:

• Cá nhân, tổ chức kinh doanh cho thuê nhà xưởng phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.

• Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cho thuê nhà xưởng quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Nhà xưởng cho thuê cần đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành.

5. Điều Kiện Để Có Hiệu Lực Của Hợp Đồng Thuê Nhà Xưởng

Hợp đồng thuê nhà xưởng có hiệu lực khi đảm bảo các điều kiện sau:

• Nhà xưởng thuộc đối tượng được cho thuê theo Luật đất đai năm 2013.

• Hợp đồng cho thuê được lập thành văn bản. Nội dung, điều khoản của hợp đồng không trái với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Bộ luật Dân sự năm 2015.

• Hợp đồng cho thuê nhà xưởng được các bên ký kết dựa trên sự tự nguyện. Người thay mặt tổ chức ký hợp đồng thuê xưởng phải có đủ thẩm quyền theo luật định.

• Thời hạn thuê xưởng phù hợp với thời hạn sử dụng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép.

6. Hợp Đồng Thuê Nhà Xưởng Có Bắt Buộc Phải Công Chứng?

Theo Khoản 2, Điều 17, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, hợp đồng cho thuê nhà xưởng phải được lập thành văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng là do nhu cầu, thỏa thuận của các bên, ngoại trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là cá nhân, hộ gia đình kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì phải công chứng, chứng thực.

Tuy nhiên, việc công chứng hoặc chứng thực hợp động thuê nhà xưởng sẽ liên quan trực tiếp đến hiệu lực của hợp đồng. Theo đó, nếu hợp đồng không được công chứng/chứng thực thì hiệu lực của hợp đồng sẽ được xác định là thời điểm các bên ký kết hợp đồng hoặc được ghi rõ trong nội dung hợp đồng. Đối với trường hợp hợp đồng cho thuê nhà xưởng được công chứng hoặc chứng thực, thì thời điểm hợp đồng có hiệu lực là thời điểm công chứng hợp đồng.

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê nhà xưởng sẽ có liên quan trực tiếp đến hiệu lực của hợp đồng. Nếu không có công chứng, chứng thực thì hiệu lực của hợp đồng sẽ được ghi cụ thể trong nội dung hợp đồng hoặc được xác định là thời điểm các bên ký kết hợp đồng. Còn nếu hợp đồng thuê nhà xưởng được công chứng, chứng thực thì hiệu lực sẽ xác định là thời điểm công chứng.

Hợp đồng thuê nhà xưởng tuy không bắt buộc phải công chứng/chứng thực nhưng để tránh rủi ro, tranh chấp về sau và đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho các bên thì vẫn nên công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Việc công chứng cũng giúp tăng tính xác thực và giá trị pháp lý của hợp đồng thuê xưởng, kho bãi.

7. Trước Khi Ký Hợp Đồng Thuê Nhà Xưởng Cần Lưu Ý Gì?

Hợp đồng thuê nhà xưởng đã ký kết thì các bên khó có thể thay đổi hay bổ sung các nội dung, điều khoản. Bởi vậy, trước khi đặt bút ký hợp đồng, các bên cần phải đọc kỹ, kiểm tra cẩn thận để thỏa thuận, thống nhất mọi nội dung liên quan tới việc giao dịch thuê kho xưởng. Dưới đây là một số điểm quan trọng, bạn cần đặc biệt lưu ý.

Hợp đồng thuê nhà xưởng cần rõ ràng, chi tiết và chính xác các thỏa thuận mà các bên đã bàn bạc thống nhất.

• Số lượng, hiện trạng trang thiết bị, vật dụng bàn giao 

Hợp đồng thuê nhà xưởng cần có nội dung ghi rõ thiết bị, vật dụng bên cho thuê bàn giao cho bên thuê gồm những gì, số lượng bao nhiêu, hiện trạng ra sao, có hỏng hóc gì cần sửa chữa không, nếu có thì bên nào chịu phí sửa chữa, có được trừ vào tiền thuê không... Các bên cần nắm rõ hiện trạng nhà xưởng khi cho thuê, tránh phát sinh tranh chấp, rủi ro về sau.

• Điều khoản về tiền cọc trong hợp đồng thuê nhà xưởng

Hợp đồng thuê nhà xưởng cần có điều khoản rõ ràng, chi tiết về khoản tiền cọc. Tiền cọc là bao nhiêu và hình thức trả cọc, giải quyết tiền cọc như thế nào khi một trong các bên vi phạm hợp đồng hoặc hợp đồng hết hiệu lực. Thông thường, tiền cọc sẽ được trả lại cho bên thuê khi hết thời hạn hợp đồng và bên thuê không vi phạm hợp đồng.

• Thời hạn hợp đồng thuê nhà xưởng 

Bên thuê nhà xưởng cần nắm rõ thời hạn thuê kho xưởng là bao lâu. Thời hạn thuê nhà xưởng cần được ghi rõ ràng, chính xác trong hợp đồng. Thông thường, nếu chưa hết thời hạn hợp đồng mà bên thuê ngừng hoạt động, sản xuất thì khoản tiền cọc sẽ thuộc về bên cho thuê nhà xưởng. Bên thuê có thể gia hạn hợp đồng nếu có ý định thuê tiếp sau khi hết hạn hợp đồng.

• Tỷ lệ tăng giá hàng năm 

Thực tế cho thấy, theo biến động của thị trường và để bù lạm phát, giá cho thuê nhà xưởng, nhất là giá cho thuê kho, nhà xưởng tại Hà Nội; cho thuê kho, nhà xưởng tại TPHCM có xu hướng tăng theo thời gian. Hợp đồng thuê nhà xưởng vì thế sẽ có thêm mục tỷ lệ tăng giá hàng năm. Tức là, tiền thuê nhà xưởng mỗi năm sẽ được điều chỉnh, thay đổi cho phù hợp với mặt bằng giá trên thị trường, đảm bảo quyền lợi của hai bên. Thường thì trong hợp đồng sẽ nêu rõ tỷ lệ tăng giá hàng năm dự kiến cho bên thuê tham khảo.

Ngoài các nội dung nêu trên, trước khi ký hợp đồng thuê nhà xưởng, bên thuê cần lưu ý thêm một số điều khoản đặc biệt, ảnh hưởng đến quyền lợi của mình như:

- Bên thuê chậm thanh toán tiền thuê có bị phạt vi phạm hợp đồng không? Có thể gia hạn thanh toán trong bao lâu?

- Bên thuê có thể gia hạn hợp đồng thuê nhà xưởng khi hết thời hạn thuê hay không?

- Có được cho thuê lại toàn bộ mặt bằng hoặc một phần mặt bằng không?

- Nếu một trong hai bên chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì phải thông báo trước bao lâu? chịu bồi thường ra sao?

- Thỏa thuận và ghi chi tiết các dịch vụ khác trong hợp đồng thuê nhà xưởng như quản lý hàng hóa, vận chuyển hàng hóa, điện nước, Internet...

Nếu hợp đồng thuê nhà xưởng chưa có đầy đủ những nội dung, điều khoản nêu trên thì bạn hãy yêu cầu bổ sung nhằm tránh những rắc rối phát sinh về sau ảnh hưởng tới việc sản xuất, kinh doanh. Tóm lại, hợp đồng thuê nhà xưởng đóng vai trò rất quan trọng trong việc đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Do đó, trước khi chính thức ký hợp đồng, cần có sự thảo luận, chuẩn bị hợp đồng một cách kỹ lưỡng.

Lam Giang (TH)

Xem thêm:

>> Top 10 kinh nghiệm xây nhà xưởng cho thuê

>> Top 5 khu vực kho nhà xưởng công nghiệp nổi tiếng nhất

>> Cách quản lý kho xưởng hiệu quả đối với các doanh nghiệp