Mua chung cư, chớ lơ là khâu pháp lý

Dưới đây là một số vấn đề pháp lý khi mua chung cư mà bạn cần nắm rõ:

Thời hạn sử dụng đất chung cư

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn (Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai) thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cũng như các tài sản gắn liền với đất được cấp cho chủ sở hữu căn hộ có thể hiện phần diện tích đất và diện tích căn hộ chung cư mà chủ hộ có quyền sử dụng.

Như vậy, diện tích đất được ghi nhận trên Giấy chứng nhận mà chủ sở hữu căn hộ nhận được thuộc quyền sử dụng chung của các chủ căn hộ theo thời hạn ổn định lâu dài. Riêng với phần căn hộ thì thời gian sở hữu được xác định cụ thể trên hợp đồng mua bán hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Theo quy định tại Điều 99, Luật Nhà ở 2014, thời hạn sở hữu chung cư tùy thuộc vào cấp công trình xây dựng và kết quả kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.

Không nên lơ là vấn đề pháp lý khi mua chung cư

Do đó, mặc dù chủ đầu tư được giao đất có thời hạn nhưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ sở hữu căn hộ sẽ ghi nhận là sở hữu chung đối với quyền sử dụng đất với thời hạn ổn định lâu dài. Thời hạn sở hữu tùy thuộc vào cấp công trình, chất lượng thi công và hợp đồng mua bán giữa chủ sở hữu căn hộ với chủ đầu tư.

Thời hạn bảo hành chung cư

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 85 Luật Nhà ở 2014, các cá nhân, tổ chức thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà theo quy định của pháp luật về xây dựng; đồng thời các cá nhân, tổ chức cung ứng thiết bị nhà ở phải bảo hành thiết bị theo thời hạn được quy định bởi nhà sản xuất.

Với trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở phải có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 85 Luật Nhà ở 2014.

Các bên sẽ thỏa thuận thời hạn bảo hành cụ thể trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Thông thường, thời hạn bảo hành tối thiểu là 60 tháng sau khi việc xây dựng và nghiệm thu được hoàn hành.

Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng tường, khung, trần, sân thượng, mái, phần trát, ốp, lát, hệ thống điện sinh hoạt, hệ thống cung cấp chất đốt… và một số nội dung khác được thỏa thuận trong hợp đồng.

Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có nhiệm vụ bảo hành sửa chữa hoặc thay thế các thiết kế khác gắn với nhà ở theo quy định của nhà sản xuất.

Phí quản lý chung cư

Theo Điều 31 Thông tư số 02/2016/TT-BXD, phí quản lý chung cư được tính như sau:

- Chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ chung cư đóng phí quản lý – vận hành chung cư hàng tháng hoặc theo định kỳ (gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư nhưng chưa sử dụng) để đơn vị quản lý – vận hành thực hiện các công việc quy định tại Khoản 1 Điều 10 của Quy chế này;

- Kinh phí quản lý – vận hành nhà chung cư được tính bằng giá dịch vụ quản lý vận hành quy định tại Điều 30 của Quy chế này nhân (x) với diện tích sử dụng (m2);

- Nếu nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì phí quản lý vận hành được tính theo giá dịch vụ quy định tại Điểm a Khoản 5 Điều 106 Luật Nhà ở.

Đối với diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư được quy định như sau:

1) Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) thì diện tích làm căn cứ tính phí quản lý vận hành là diện tích được ghi trong Giấy chứng nhận;

2) Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích làm căn cứ tính phí quản lý vận hành là diện tích sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu (diện tích thông thủy được xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 của Luật Nhà ở); diện tích này được xác định trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc xác định theo thực tế.