Hỏi: Tôi mới mua một mảnh đất không có sổ đỏ nên đã lập vi bằng khi mua đất. Tuy nhiên, tôi phát hiện một người khác cũng có vi bằng trên cùng thửa đất mà tôi đã mua. Xin hỏi, Thừa phát lại có trách nhiệm gì khi lập 2 vi bằng trên cùng một thửa như vậy và tôi cần làm gì để đảm bảo được quyền lợi của mình.
Trả lời:
Với thông tin mà bạn cung cấp, luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An trả lời như sau:
Theo Nghị định số 61/2009/NĐ-CP về phạm vi, thẩm quyền lập vi bằng của Thừa phát lại thì giá trị vi bằng do Thừa phát lại lập được quy định như sau:
"1. Vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án;
2. Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật".
Như vậy, vi bằng có giá trị là chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án, tuy nhiên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phải công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.
Cùng với đó, quyền sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
|
|
| Vi bằng có giá trị là chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án. |
Bên cạnh đó, theo quy định tại Khoản 3, Điều 167:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại Điểm b Khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; (…)”
Như vậy, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phải đảm bảo các điều kiện theo quy định về hình thức hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực, điều kiện chung tại Điều 188 Luật Đất đai thì mới đúng trình tự, thủ tục.
Đối với việc lập vi bằng, các bên có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết khi có tranh chấp. Điều này được quy định tại Điều 46 Nghị định 61/2009/NĐ-CP. Theo Khoản 1, Điều 39 về thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ, khi đối tượng tranh chấp là bất động sản thì Tòa án nơi có bất động sản sẽ có thẩm quyền giải quyết.
