Thủ Tục Tách Sổ Đỏ Mới Nhất 2023

Bài viết chia sẻ tới quý bạn đọc thủ tục tách sổ đỏ mới nhất 2023 cùng những quy định mới nhất của pháp luật hiện hành liên quan tới thủ tục này.

1. Tách Sổ Đỏ Là Gì?

Thuật ngữ sổ đỏ, sổ hồng được người dân sử dụng để gọi tắt cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ theo màu sắc của giấy. Vào ngày 10/12/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng trên phạm vi cả nước với tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất."

Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất có thể phát sinh nhu cầu tách sổ đỏ, tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế... Hiểu một cách đơn giản thì tách sổ đỏ là việc chia một mảnh đất đã được cấp sổ thành nhiều mảnh đất khác với diện tích nhỏ hơn, đáp ứng điều kiện về tách thửa theo quy định. Sau khi tách thửa, thửa đất còn lại và thửa đất mới hình thành đảm bảo đều có diện tích không nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo luật định.

Trên thực tế, các tỉnh, thành khác nhau có quy định khác nhau về diện tích tối thiểu được phép tách thửa. Phần diện tích tối thiểu không bao gồm chỉ giới xây dựng và hành lang an toàn giao thông (nếu có). Nếu diện tích đất sau khi tách thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu và người sử dụng đất xin được hợp thửa với thửa đất khác liền kề tạo thành thửa đất mới có diện tích lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu thì vẫn được phép tách sổ đỏ theo quy định.

Tách thửa, tách sổ đỏ là một trong những nhu cầu phổ biến của người dân trong quá trình sử dụng đất. Ảnh minh họa.

Lưu ý: Người sử dụng đất khi thực hiện thủ tục tách sổ đỏ cần lưu ý các điều kiện được tách thửa theo quy định của pháp luật để tránh tình trạng hồ sơ không hợp lệ, tốn kém chi phí, mất thời gian.

Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi chia thủ tục tách sổ đỏ làm 2 trường hợp sau:

• Tách sổ đỏ để tặng cho, chuyển nhượng.

• Tách sổ đỏ để tạo thành nhiều thửa đất nhưng vẫn đứng chủ cũ.

2. Thủ Tục Tách Sổ Đỏ Để Tặng Cho, Chuyển Nhượng

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 79, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Căn cứ theo quy định nêu trên thì khi tặng cho, chuyển nhượng một phần thửa đất, trước hết người sử dụng đất cần đề nghị đo đạc tách thửa đất, tiếp đến mới thực hiện các bước để sang tên. Trên thực tế, đây chính là thủ tục tách sổ đỏ khi bán đất, thủ tục tách sổ đỏ sang tên, bố mẹ tách sổ đỏ cho con.

Bước 1: Tách Phần Diện Tích Đất Cần Tặng Cho, Chuyển nhượng

Điều kiện thực hiện

Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013; Điều 29, Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Khoản 11, Điều 9, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định, tách thửa để tặng cho, chuyển nhượng cần đáp ứng đủ những điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận;
• Đất không có tranh chấp;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Hồ sơ, thủ tục tách thửa

Tách sổ đỏ cần những giấy tờ gì? Cá nhân, hộ gia đình cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đề nghị tách thửa với đầy đủ các giấy tờ theo quy định tại Khoản 11, Điều 9, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK;

• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng/chứng thực;

• Hồ sơ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu);

• Chứng minh thư/căn cước công dân, hộ khẩu của các bên có công chứng.

Sau khi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu. Trường hợp không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất thì nộp tại bộ phận một cửa nếu địa phương đã thành lập bộ phận 1 cửa, nếu chưa thành lập bộ phận 1 cửa thì nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu địa phương chưa tổ chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 3 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn thiện.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong đó ghi ngày hẹn trả kết quả). Kể từ ngày có kết quả giải quyết, kết quả đó sẽ được trả cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc.

Về thời gian giải quyết hồ sơ, Khoản 40, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định, thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, thời gian không quá 25 ngày.

Lưu ý: Thời gian giải quyết hồ sơ tách thửa không tính thời gian:

• Các ngày nghỉ, ngày lễ;

• Thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;

• Thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Bước 2: Chuyển Nhượng, Tặng cho

Công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Điều 40, Điều 41, Luật Công chứng năm 2014 nêu rõ, các bên cần chuẩn bị những giấy tờ sau:

Bên bán, bên tặng cho	Bên mua, bên nhận tặng cho
- Sổ đỏ; - Sổ hộ khẩu; - Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng); - Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân; - Hợp đồng ủy quyền (trường hợp bán thay người khác).	- Sổ hộ khẩu; - Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu; - Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân.
- Phiếu yêu cầu công chứng: Thông thường bên mua điền theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng. - Các bên có thể soạn trước hợp đồng hoặc theo mẫu của tổ chức công chứng.

Sau khi thực hiện xong việc công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sẽ tới bước kê khai nghĩa vụ tài chính và đăng ký biến động (sang tên sổ đỏ).

Chi Phí Khi Thực Hiện Thủ Tục Tách Sổ Đỏ

Phí tách sổ đỏ trong trường hợp chuyển nhượng, tặng cho gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, chi phí đo đạc và lệ phí cấp giấy chứng nhận.

• Thuế thu nhập cá nhân

- Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không có nhà ở

+ Giá chuyển nhượng trong hợp đồng bằng hoặc cao hơn giá đất tại bảng giá đất:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng

Trong đó, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định:

Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Thuế thu nhập cá nhân được tính theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Diện tích x Giá 01m2 theo bảng giá đất)

- Trường hợp chuyển nhượng nhà đất (gồm cả nhà và đất)

+ Giá chuyển nhượng bằng hoặc cao hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng

Trong đó, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai, sau đó nhân (x) với 2%.

Lưu ý: Khi thực hiện thủ tục tách sổ đỏ gắn với việc mua bán đất, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất sau đây thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân:

- Nhận thừa kế, quà tặng là quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;  cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha vợ, mẹ vợ với con rể; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; ông nội, bà nội với cháu nội; anh, chị, em ruột với nhau.

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha vợ, mẹ vợ với con rể; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; ông nội, bà nội với cháu nội; anh, chị, em ruột với nhau.

Khi thực hiện thủ tục tách sổ đỏ, người sử dụng đất cần đóng một số loại thuế phí như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí đo đạc... Ảnh minh họa.

• Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ được xác định theo công thức: Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ

Trong đó:

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

- Nếu giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

• Phí thẩm định hồ sơ 

Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ do HĐND cấp tỉnh quy định, do đó mức thu giữa các tỉnh thành sẽ khác nhau. Thông thường, dao động trong khoảng từ 500 nghìn đồng đến 5 triệu đồng.

• Phí cấp Giấy chứng nhận

Phí cấp Giấy chứng nhận khi tách sổ đỏ do HĐND cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh, thành cũng khác nhau, thường dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

• Phí đo đạc

Phí đo đạc thửa đất khi tách sổ là khoản tiền mà người dân phải trả cho tổ chức dịch vụ đo đạc. Theo đó, đơn vị cung cấp dịch vụ đo đạc sẽ quyết định khoản phí này là bao nhiêu, thường từ 1,8 - 2 triệu đồng/lần.

• Phí công chứng

Lệ phí công chứng hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính theo giá trị quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch	Mức thu
Dưới 50 triệu đồng	50.000 đồng
Từ 50 - 100 triệu đồng	100.000 đồng
Từ trên 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng	0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.
Từ trên 1 - 3 tỷ đồng	1 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng.
Từ trên 3 - 5 tỷ đồng	2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 3 tỷ đồng.
Từ trên 5 - 10 tỷ đồng	3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 5 tỷ đồng.
Từ trên 10 - 100 tỷ đồng	5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
Trên 100 tỷ đồng	32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

3. Thủ Tục Tách Sổ Đỏ Tạo Thành Nhiều Thửa Đất Đứng Tên Chủ Cũ

Để thực hiện thủ tục tách thửa trong trường hợp này cần đảm bảo các điều kiện tách thửa theo quy định hiện hành.

Điều Kiện Tách Thửa

Điều kiện tách thửa được quy định tại Điều 29, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 11, Điều 9, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

Thứ nhất, thửa đất cần tách thửa phải có Giấy chứng nhận. Trên thực tế, tại một số địa phương chỉ cần đủ điều kiện cấp sổ sẽ được tách thửa chứ không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận.

Thứ hai, phải đáp ứng được điều kiện về diện tích, kích thước chiều cạnh tối thiểu.

• Để được tách thửa, mảnh đất đó phải thỏa mãn điều kiện về diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của từng địa phương và phù hợp với quy hoạch, quy định chung đối với quỹ đất của địa phương.

• Đất ở do cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, đất để xây dựng các công trình phục vụ đời sống, ao, vườn trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, đồng thời phải phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

• Căn cứ vào quỹ đất địa phương cũng như quy hoạch phát triển nông thôn đã được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, UBND cấp tỉnh sẽ quy định hạn mức đất giao cho mỗi cá nhân, hộ gia đình để làm nhà ở tại nông thôn. Đối với đất ở, diện tích tối thiểu được tách thửa phù hợp với điều kiện, tập quán địa phương.

• Đất ở tại đô thị gồm đất xây dựng công trình nhà ở, đất xây dựng các công trình phục vụ đời sống, ao, vườn trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị và phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

• Đất ở tại đô thị cần phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình sự nghiệp, công trình công cộng, đảm bảo cảnh quan đô thị hiện đại, vệ sinh môi trường.

Thủ Tục Tách Thửa

Hồ sơ, thủ tục tách thửa trong trường hợp này tương tự như trường hợp tách sổ đỏ để chuyển nhượng, tặng cho nêu trên.

Phí Tách Sổ Đỏ

Khi thực hiện thủ tục tách sổ đỏ để tạo thành nhiều thửa đất nhưng vẫn đứng tên chủ cũ, người sử dụng đất cần đóng nộp phí đo đạc và lệ phí cấp Giấy chứng nhận. Trong đó, chi phí đo đạc do tổ chức cung ứng dịch vụ đo đạc thực hiện nên đơn giá của mỗi đơn vị sẽ khác nhau. Còn lệ phí cấp Giấy chứng nhận sẽ do HĐND cấp tỉnh quy định, mức thu thường dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp. 

Trên đây là thủ tục tách sổ đỏ cập nhật mới nhất năm 2023. Người sử dụng đất nắm rõ quy định về hồ sơ, trình tự thủ tục tách sổ đỏ sẽ tự mình thực hiện một cách thuận lợi, nhanh chóng.​

Lam Giang (TH)

Xem thêm: 

• Có được chuyển nhượng, tách "sổ đỏ" trên đất quy hoạch?

• Trường hợp nào vợ, chồng được đứng tên riêng trong sổ đỏ?

• Mua chung đất nhưng không có tên trên sổ đỏ, tôi phải làm sao?