Bảng giá nhà mới tác động như thế nào tới thị trường địa ốc TP.HCM?

Đóng thêm phí trước bạ, thuế TNCN

Thông qua Quyết định 22/2019, UBND TP.HCM vừa ban hành bảng giá nhà ở, vật kiến trúc, công trình xây dựng mới trên địa bàn TP. Đây là Quyết định thay thế cho Quyết định 66/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012. Bắt đầu tư ngày 10/9/2019, Quyết định về bảng giá nhà ở mới chính thức có hiệu lực thi hành.

Theo đó, biệt thự lầu gồm 5 loại có giá từ 3,6 triệu đồng đến 7,1 triệu đồng/m2, tăng 600.000-1,5 triệu đồng/m2. Biệt thự trệt gồm 3 loại có giá từ 6,4 triệu đồng đến 7,6 triệu đồng/m2, tăng 1,1-1,2 triệu đồng/m2 (mức giá cũ từ 5,3 triệu đồng đến 6,4 triệu đồng/m2). Nhà phố liền kề trệt gồm 8 loại có giá từ 1,1 triệu đồng đến 4,9 triệu đồng/m2 trong khi mức giá cũ là từ 940.000 đồng đến 4,1 triệu đồng/m2...

So với quy định trước đây, giá nhà ở theo Quyết định mới nói trên tăng 5-10%. Tuy nhiên, Quyết định 22/2019 không điều chỉnh giá nhà chung cư.

Tổng giám đốc L&L Group, ông Nguyễn Duy Minh cho biết, tương tự bảng giá đất, UBND tỉnh, TP trực thuộc TW (UBND cấp tỉnh) ban hành bảng giá nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Cơ quan thuế sẽ căn cứ giá đất, nhà tính lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản dựa theo bảng giá trên.

Thế nhưng, trên thực tế, để giảm lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân phải nộp, đôi bên mua - bán bất động sản thường thỏa thuận với nhau khai giá trị nhà, đất thấp hơn so với giá giao dịch. Chẳng hạn, giá giao dịch thực tế của căn nhà phố là 2 tỷ đồng nhưng trong hợp đồng chuyển nhượng công chứng bằng hoặc cao hơn so với bảng giá nhà TP.HCM quy định khoảng 200-300 triệu đồng. Theo ông Minh: "Bảng giá này Nhà nước ban hành để tránh thất thoát lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp trong giao dịch bất động sản".

Bảng giá nhà mới tại TP.HCM tăng 5-10% so với trước đây. (Ảnh: Q.Huy)

Trong khi đó, luật sư Trần Xoa (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho hay, người bán bất động sản theo quy định pháp luật hiện hành phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% tính trên giá trị chuyển nhượng. Lệ phí trước bạ mà người mua phải đóng là 0,5% tính trên bảng giá nhà của UBND tỉnh ban hành tại thời điểm nộp.

Vậy nên, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và thuế thu nhập doanh nghiệp sẽ gia tăng khi bảng giá nhà tăng. Luật sư Xoa cho biết: "Bảng giá nhà trước đây ban hành năm 2012, sau bảy năm TP mới ban hành bảng giá mới, mức tăng 5%-10% là không nhiều. Hơn nữa, giá nhà thực tế trên thị trường hiện nay đã tăng rất cao so với bảng giá nhà mà TP ban hành. Chưa kể thỏa thuận riêng giữa người mua và người bán nên mức lệ phí trước bạ và số tiền thuế phải đóng sẽ gần như không thay đổi".

Sẽ tác động nhưng không nhiều

Theo CEO của L&L Group, nguồn thu từ thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi giao dịch bất động sản sẽ tăng khi bảng giá nhà ở mới tăng. Và dĩ nhiên, ngân sách nhà nước cũng tăng lên.

Ông Minh cho rằng, so với bảng giá cũ trước đây, bảng giá đất mới tăng 5-10% là mức chấp nhận được bởi trên thực tế giá nhà đất TP.HCM cũng đã tăng cao sau nhiều năm. Vị này nhận định: "Bảng giá nhà mới TP ban hành sẽ không tác động nhiều đến thị trường BĐS vì giá này còn rất thấp so với giá nhà, đất thực tế"

Thế nhưng, theo chuyên gia địa ốc Đỗ Hoàng Dương, bảng giá nhà ở mới sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới khách mua nhà. Người dân khi giao dịch bất động sản phải đóng thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ cao hơn. Hơn nữa, chủ dự án, nhất là dự án biệt thự, nhà phố sẽ tính các khoản thuế, phí phải đóng vào giá thành sản phẩm. Cuối cùng, người dân sẽ phải mua nhà với mức giá cao hơn.

Song, ông Dương cũng khẳng định, mức độ tác động của bảng giá nhà mới không nhiều, chưa khiến giá bất động sản TP.HCM tăng đột biến. Chuyên gia này phân tích: "Bảng giá này sau bảy năm mới thay đổi, mức tăng 5-10% là thỏa đáng. Với bảng giá nhà mới, cái được là Nhà nước tăng nguồn thu, giảm thất thu tiền thuế, lệ phí trước bạ".