Chuyên gia Savills: Không nên ban hành khung giá đất cố định 5 năm

Vừa qua, UBND TP. Hà Nội đề xuất tăng trung bình 30% giá các loại đất trên địa bàn, áp dụng từ ngày 1/1/2020 tới ngày 31/12/2024. Trong khi đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM khi góp ý về khung giá đất những năm 2019 - 2024 gửi Bộ TN&MT, UBND TP.HCM lại đề xuất giữ nguyên mức giá tối thiểu và tăng 1/3 mức giá tối đa so với mức đang áp dụng hiện nay.

Theo Trưởng bộ phận Định giá Savills TP.HCM, bà Trần Thị Khánh Linh, giá bất động sản biến động nhanh nên việc quy định bảng giá đất trong vòng 5 năm là khá dài. Bà Linh cho rằng, để cập nhật những thay đổi trên thị trường, nên có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ như 1 năm hoặc 6 tháng.

Giá đất luôn thay đổi bởi bị điều chỉnh bởi tình hình cung - cầu trên thị trường. Xét trong dài hạn, việc ban hành khung giá đất cho giai đoạn 5 năm là không phù hợp. Giữa khung giá đất và mức giá giao dịch thực tế có sự chênh lệch quá lớn.

Chuyên gia của Savills cho rằng, Việt Nam không nên quy định khung giá đất cố định cho giai đoạn 5 năm. (Ảnh: Giang Huy)

Chuyên gia này nhìn nhận: "Các nhà làm luật chỉ nên quy định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường. Tất cả nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều nên quy ra cơ sở giá trị thị trường, đồng thời giao việc xác định này cho các cơ quan, tổ chức độc lập, có năng lực. Việc xác định giá đất theo thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách nhà nước, làm hài lòng, thỏa mãn tất cả các bên sử dụng đất có liên quan". 

Theo bà Linh, nhằm đảm bảo nguyên tắc phù hợp với mức giá phổ biến trên thị trường cũng như thực tế từng địa phương cụ thể, các tỉnh, thành cần được phân quyền chủ động hơn trong việc ban hành bảng giá đất. Nghị định 44/2014 quy định, địa phương khi ban hành giá đất không vượt quá 30% so với mức tối đa của khung giá đất. Điều này gây hạn chế tính cập nhật thị trường.

Chuyên gia Savills cho biết, người sử dụng đất bị thu hồi sẽ thiệt thòi, không đồng thuận nếu áp dụng dung giá đất chưa phản ánh đúng mức giá thị trường. Công tác đề bù giải phóng mặt bằng vì thế sẽ chậm trễ, dự án chậm đi vào hoạt động. Đây là một trong những nguyên nhân khiến thị trường địa ốc khan hiếm nguồn cung.

Theo Luật Đất đai năm 2013, để xác định nghĩa vụ tài chính, các chủ đầu tư dự án bất động sản trị giá trên 30 tỷ đồng đều không dựa vào bảng giá đất mà phải sử dụng cơ sở định giá thị trường. Thế nên, chi phí đầu vào của các dự án không bị ảnh hưởng nhiều bởi việc điều chỉnh khung giá đất. Điều này cũng không tác động lớn tới giá thành sản phẩm bất động sản.