Đầu tư xây bãi đỗ xe: 120 năm mới thu được vốn?

Với mức phí trông giữ xe quá thấp nên nhiều chủ đầu tư ngay sau khi được phê duyệt đã "lách" sang xây các công trình dịch vụ khác.

Gần đây, chủ trương xã hội hóa xây dựng bãi đỗ xe được thực hiện với mục đích giảm áp lực thiếu bãi đỗ xe và ùn tắc giao thông tại các thành phố lớn. Tuy nhiên thực tế lại xuất hiện tình trạng nhiều dự án này sau khi được duyệt đã chuyển hướng mục tiêu dự án. PV phỏng vấn Tiến sĩ Nguyễn Minh Phong, Trưởng phòng Nghiên cứu Kinh tế, Viện Nghiên cứu Phát triển Kinh tế - Xã hội Hà Nội, xung quanh vấn đề này.

- Thưa ông, trong thời gian qua nhiều dự án xây dựng bãi đỗ xe được xã hội hóa trong đầu tư xây dựng thì xảy ra tình trạng có dự án đã chuyển đổi mục đích sử dụng. Xin ông lý giải nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này?

Chúng ta đang chứng kiến một thực tế rất đáng buồn là tại những đô thị lớn, tiêu biểu ở Hà Nội và TP.HCM, tất cả các dự án lớn quy hoạch bãi đỗ xe tĩnh đã được thông qua. Tuy nhiên, sau quy hoạch, hầu hết đã bị chuyển đổi, chỉ duy nhất là tại TP.HCM mới khởi công xây dựng một công trình bãi đỗ xe cao tầng, còn Hà Nội cho đến nay vẫn chưa có.

Có nhiều lý do dẫn đến tình trạng này: Thứ nhất, hiệu lực và sự nghiêm minh trong quản lý nhà nước sau quy hoạch của cơ quan chức năng còn đang thiếu sót. Điều này khiến các chủ đầu tư hoặc các đối tác có liên quan, bằng cách này cách khác, đều tạo ra lý do hợp lệ để thay vì xây dựng bãi đỗ xe đã chuyển sang xây dựng các công trình khác, với những lợi ích và những mục tiêu khác.

Thứ hai, do sự tính toán của các nhà đầu tư trực tiếp xây dựng các dự án này. Chi phí xây dựng các bãi đỗ xe rất lớn, đặc biệt là bãi đỗ xe ngầm, trong khi có hai sức ép khiến họ e ngại: Một là, sau khi xây dựng xong, giá thu phí đỗ xe thấp so với tổng chi phí (rất cao) nên thời gian hoàn vốn sẽ rất chậm. Hai là, cho đến nay quản lý về bãi đỗ xe tĩnh, nổi và thô sơ rất thoáng (người ta chỉ cần chăng dây, kẻ vạch sơn là đã có thể có bãi đỗ xe với chi phí rất ít). Điều này dẫn đến sức cạnh tranh của bãi đỗ xe nổi, tĩnh sẽ cao hơn bãi đỗ xe ngầm. Và nó khiến cho các nhà đầu tư bãi đỗ xe lớn, hiện đại sẽ giảm sức cạnh tranh.

Thứ ba, việc lựa chọn địa điểm xây bãi đỗ xe phải phù hợp, phải là nơi có nhu cầu đỗ xe rất lớn để người ta phải gửi xe. Nếu chọn đặt ở vị trí chỉ có vài chục xe gửi trong khi công suất bãi hiện đại, có sức chứa hàng nghìn xe, rõ ràng sẽ không tạo ra khả năng hoàn vốn.

Bên cạnh đó, lợi ích trực tiếp nữa liên quan đến kinh doanh của các nhà đầu tư không có. Đó là việc so sánh giữa kinh doanh bãi đỗ xe với các hình thức kinh doanh khác (ví dụ như trung tâm thương mại, hay các công trình khác phục vụ cho làm văn phòng,…) thì các hình thức kinh doanh này lợi nhuận sẽ cao hơn. Cho nên, bản thân các nhà đầu tư đã tính toán, đưa ra sự điều chỉnh mục tiêu và thuyết phục bằng những công cụ khác nhau khiến mục tiêu được thay đổi.

- Xin ông phân tích bài toán kinh tế cụ thể mà các chủ đầu tư đã tính toán như thế nào để dẫn đến hiện tượng chuyển đổi mục đích sử dụng?

Chúng tôi đã tham khảo ý kiến của một số người dự kiến đầu tư xây dựng công trình bãi đỗ xe ngầm. Theo họ, để xây dựng được một công trình bãi đỗ xe ngầm thường rất tốn kém, có thể lên tới hàng trăm triệu USD. Tuy nhiên, phí giữ xe mà thành phố áp cho họ trong khoảng từ 5.000 -10.000 đồng, đây là mức rất thấp. Như vậy, nếu để thu hồi vốn sẽ có thể mất đến 120 năm, vượt qua rất nhiều chu kỳ kinh doanh cần thiết. Con số này cho thấy sức ép tính toán lợi nhuận buộc các chủ đầu tư phải có sự điều chỉnh.

- Thưa ông, vậy với các dự án bãi đỗ xe nổi tại Hà Nội như ở Phan Kế Bính (diện tích dự án hơn 6.000m2), Lê Văn Lương (diện tích dự án 2.400m2)… có thiết kế xây khung thép từ 2-3 tầng trên diện tích thực tế đó thì chủ đầu tư có thu được lợi nhuận hay không?

Trước hết, phải khẳng định dự án bãi đỗ xe thực hiện cống hóa tại Phan Kế Bính không phải công trình như hiện nay. Ban đầu, dự án này chỉ là san phẳng nền làm bãi đỗ xe nổi bình thường, trong một thời hạn nhất định.

Tuy nhiên các chủ đầu tư năng động hơn, họ đã biến một phần thành văn phòng, một phần thành bãi đỗ xe và có phần dùng vào mục đích khác. Điều này khiến cho mục tiêu ban đầu của bãi đỗ xe không còn hoàn toàn như vậy nữa. Và, thực chất diện tích bãi đỗ xe đã được xây dựng cũng không nhiều như dự án được duyệt.

Còn để tính toán thực hiện hạch toán kinh tế trong bài toán về bãi đỗ xe thì trong thời gian gần đây người ta đang hướng sang xây dựng bãi đỗ xe cao tầng, sử dụng công cụ sắp xếp tự động sẽ rẻ hơn, hiệu quả hơn so với bãi đỗ xe ngầm.

Cho nên, để xây dựng được một bãi đỗ xe như vậy, tính toán về mặt kỹ thuật nên để cho các chủ đầu tư làm, còn về mặt chính quyền nên có những quy hoạch và đảm bảo quản lý sau quy hoạch để đảm bảo các dự án đó được triển khai đúng mục tiêu công năng như dự án đã được phê duyệt và đúng với quy hoạch.

- Như ông vừa nói, các nhà đầu tư nếu chuyển từ xây đựng bãi đỗ xe ngầm sang bãi đỗ xe cao tầng, sử dụng công nghệ tự động sắp xếp sẽ rẻ hơn. Vậy bao lâu thì chủ đầu tư có thể thu hồi lại vốn, với điều kiện vẫn áp giá thu phí như Bộ Tài chính đang quy định?

Thực chất, những dự án đầu tư như vậy phụ thuộc vào rất nhiều thông số. Đó là chi phí giải phóng mặt bằng, quy mô định xây dựng, công nghệ định áp dụng, chi phí quản lý trong xây dựng của các nhà thầu,… Nhưng chắc chắn một điều, xây dựng các bãi đỗ xe hiện đại mà nếu phải chịu áp phí theo hình thức bãi đỗ xe bình dân, chắc chắn sẽ kéo dài thời gian hoàn vốn. Đây chính là hòn đá tảng khiến không khơi thông được dòng vốn đầu tư vào các dự án như vậy.